??? 隨著國(guó)土部姍姍來(lái)遲的閑置土地宗數(shù)的公布，第二波樓市調(diào)控呼聲再度響起。

??? 19日上午，國(guó)土資源部在“房地產(chǎn)用地專(zhuān)項(xiàng)整治工作”新聞通氣會(huì)上公布，截至今年5月底，全國(guó)共上報(bào)各類(lèi)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積18.84萬(wàn)畝，其中閑置用地2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。目前已處理結(jié)案826宗，共收回土地使用權(quán)面積1.2萬(wàn)畝，收取罰款或閑置費(fèi)4.8億元。

????與國(guó)土部清查閑置用地同步的是，北京市收緊開(kāi)發(fā)商預(yù)售款、京滬深杭全面暫停第三套房貸以及繼續(xù)收緊二套房貸等諸多政策與傳聞也相繼出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持續(xù)收緊的政策信號(hào)預(yù)示著第二波樓市調(diào)控的來(lái)臨，本已“疲軟”的政策以及“微妙”的市場(chǎng)或許即將迎來(lái)從量跌到價(jià)跌的質(zhì)變。

??? 前期政策成“強(qiáng)弩之末”？

????今年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，俗稱(chēng)新“國(guó)十條”，調(diào)控兼顧需求、供應(yīng)、保障、市場(chǎng)規(guī)范等，從信貸、稅收等各方面進(jìn)行控制，被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。隨后不久，北京等各地方政府也相繼出臺(tái)各地細(xì)則，配合中央進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)。

????新政出臺(tái)之后，成交量首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在新政出臺(tái)后的一周（4月19-25日），在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。一線(xiàn)城市全線(xiàn)下跌，二線(xiàn)城市中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月份，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但價(jià)格方面，除了個(gè)別新盤(pán)打著降價(jià)促銷(xiāo)的口號(hào)外，新房成交均價(jià)幾乎與此前持平，并沒(méi)有明顯回落。

????不過(guò)，經(jīng)過(guò)近4個(gè)月的政策消化之后，進(jìn)入8月，4個(gè)一線(xiàn)城市均不同程度出現(xiàn)了輕微反彈的跡象。以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)三個(gè)月持平或小幅回落之后，7月新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比微漲（漲幅0.3%）；成交量方面，8月上半月北京住宅市場(chǎng)（除經(jīng)限房）成交量為2339套，相比6月及7月同期數(shù)據(jù)均有明顯上漲，環(huán)比7月的2133套上漲了9.7%。

????二手房的反彈則更為明顯。安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房市場(chǎng)累積的購(gòu)房需求已經(jīng)開(kāi)始在7-8月份逐漸釋放，大多數(shù)城市的二手房?jī)r(jià)格也已出現(xiàn)回暖，一線(xiàn)城市如北京上海的跌幅相比前兩個(gè)月明顯縮小了很多，中西部城市如重慶、武漢、鄭州甚至出現(xiàn)了小幅上漲。

“如果沒(méi)有更進(jìn)一步的降價(jià)，那么更大幅度的反彈恐怕將在所難免”，北京某大型開(kāi)發(fā)商對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)如此表示。而在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，經(jīng)過(guò)3-4個(gè)月的政策消化，再加上動(dòng)輒搖擺不定的調(diào)控預(yù)期，前期已出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)成為“強(qiáng)弩之末”，很難再看到效果。

??? 市場(chǎng)進(jìn)入“微妙”臨界點(diǎn)

????至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)微妙的臨界點(diǎn)，是絕地反彈，還是進(jìn)一步降價(jià)？所幸的是，一系列持續(xù)收緊的政策信號(hào)正陸續(xù)出臺(tái)。

19日，國(guó)土部公布全國(guó)2815宗、面積達(dá)16.95萬(wàn)畝的閑置用地，并將在10月底前完成查處任務(wù)。社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立(博客)認(rèn)為，雖然閑置用地的收回可能起不到立竿見(jiàn)影降房?jī)r(jià)的作用，不過(guò)國(guó)土部此舉正釋放了一種信號(hào)：第二波樓市調(diào)控已經(jīng)到來(lái)，“政策的預(yù)期往往比政策本身更有威力”。

????此外，近日有消息稱(chēng)，北京市正在制定《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，核心內(nèi)容是：今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)。

????中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，對(duì)于資金來(lái)源已經(jīng)很緊張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又是當(dāng)頭一棒。隨著信貸政策收緊，本來(lái)作為開(kāi)發(fā)商首要資金來(lái)源的銀行貸款，已經(jīng)逐漸讓位于自籌及定金預(yù)售，一旦收緊預(yù)收款，開(kāi)發(fā)商資金壓力可想而知。

????另外，銀監(jiān)會(huì)日前明確表示，京滬深杭四個(gè)城市的商業(yè)銀行將停止發(fā)放第三套房貸，這是繼前段時(shí)間部分商業(yè)銀行暫停第三套房貸之后的再度全面收緊。

????作為本次新政主要措施之一的二套房貸款，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的細(xì)則在新政后前三個(gè)月為部分銀行執(zhí)行，而從本月開(kāi)始將進(jìn)入全面執(zhí)行，將使調(diào)控更加收緊。

??? 下半年更大規(guī)模降價(jià)幾乎成共識(shí)

????在上述政策信號(hào)之下，張大偉認(rèn)為，樓市從量跌到價(jià)跌的趨勢(shì)已經(jīng)明確，市場(chǎng)很可能在最近出現(xiàn)本質(zhì)的變化。

????數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積25.07億平方米，同比增長(zhǎng)12.5%，增幅比1-6月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工面積5.50億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積2.54億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，增幅比1-6月提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

????可以看出，7月新增施工面積較去年同期有所增加，新開(kāi)工和竣工面積較上半年也均出現(xiàn)回升。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，這將促使下半年市場(chǎng)供應(yīng)增加，開(kāi)發(fā)商降價(jià)壓力會(huì)比較大。

????我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉也持相似觀點(diǎn)，在萬(wàn)科等龍頭房企前段時(shí)間的降價(jià)示范作用下，預(yù)計(jì)很快將形成降價(jià)的多米諾效應(yīng)。此外，土地市場(chǎng)逐漸變得理性，也是不少開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的原因之一，在降價(jià)銷(xiāo)售回款的同時(shí)抄底土地市場(chǎng)，以等待新一輪的市場(chǎng)。

????國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史也曾在今年7月公開(kāi)表示，開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)土地專(zhuān)項(xiàng)治理、系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地以及繼續(xù)完善土地出讓制度將是今年下半年的重點(diǎn)工作，預(yù)計(jì)一個(gè)季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。