開發(fā)商心態(tài)

　　?？诰W(wǎng)9月19日消息? 買房人這么踴躍，連三五年后的剛需群體都提前出手了，那么，開發(fā)商應(yīng)該是喜上眉梢了，漲價沖動似乎也該跟著需求“釋放”了。可是，情況卻完全不是這樣的——

　　不敢爭當(dāng)漲價“領(lǐng)頭羊”

　　記者昨天在南京各大售樓處采訪時，最大的感受是開發(fā)商明顯低調(diào)很多，有的樓盤不聲不響提前幾天便開始認(rèn)購，有的樓盤則不對外宣布開盤，私下里打打電話發(fā)發(fā)短信聯(lián)系買房人。而更為低調(diào)的則是價格，雖然不少消費者此前都擔(dān)心，市場轉(zhuǎn)好開發(fā)商會不會漲價，但從昨天的開盤情況來看，多數(shù)樓盤開出的房價都比較平易近人，大幅漲價的情況幾乎絕跡。

　　“你問開發(fā)商想不想漲，肯定想啊，只不過他不敢漲，一漲就死定了?！币晃婚L期研究南京樓市的專業(yè)人士表示，新的調(diào)控政策隨時有可能出臺，中央級媒體的表態(tài)也令開發(fā)商寢食難安，誰都不敢做“領(lǐng)漲者”，一來會遭到買房人的冷落，二來也容易被政府部門“盯上”，成為反面教材。“所以大家都在低調(diào)賣房，趁新一輪調(diào)控政策尚未出臺趕緊跑量。”

　　熱賣恐招來新一輪調(diào)控

　　在周末來臨之際，新浪的一條微博曾引來熱議。新浪樂居的一位工作人員發(fā)起討論，周末有如此多的樓盤，去化率會有多高，會有什么樣的結(jié)果。這條討論吸引了很多人來評論，包括一些開發(fā)商的銷售人員、買房人和媒體人士。有人擔(dān)心，“如果這近2000套房源能達(dá)到60%的去化率，是否會引來政策層新一輪的調(diào)控呢？”一位銷售員這樣表示。

　　而昨天很多樓盤的熱銷似乎也證實了這個擔(dān)心。名為“劉*南京”的網(wǎng)友評論道：“幾乎所有項目傳來的都是捷報，政府該坐不住了吧?！边@代表了很多買房人的心聲和開發(fā)商的顧忌。一些開發(fā)商私下表示，賣得好雖然令人歡喜，但是如果市場熱得太快，還真怕政府再調(diào)控，好不容易觀望期才結(jié)束，市場要再跌入低谷，接下來的日子就更難過了。

　　幕后

　　中央媒體表態(tài)

　　開發(fā)商的擔(dān)心，不是沒有道理的。請看兩大權(quán)威媒體在“金九”之際罕見的密集表態(tài)——

　　新華社七駁“樓市即將回暖”

　　從樓市所謂“金九”開始前一天，新華社就發(fā)文分析開發(fā)商敢于在嚴(yán)厲調(diào)控下“逆市漲價”的行為，提出要鏟除“土地財政”這個房價背后的“根”。接下來特別是在“金九”頭兩周樓市確實顯現(xiàn)出量價齊升態(tài)勢的時候，新華社密集發(fā)文強(qiáng)硬否認(rèn)樓市“回暖”，同時嚴(yán)厲指責(zé)“樓市調(diào)控會影響經(jīng)濟(jì)增長”的論調(diào)別有用心，這樣罕見的密集發(fā)文和強(qiáng)硬語氣意味深長。

　　●8月30日

　　“必須打擊開發(fā)商‘逆市操作’”

　　●9月10日

　　“政策不會容忍房價報復(fù)性上漲”

　　●9月13日

　　“警惕負(fù)利率格局助長房價猛漲”

　　●9月14日

　　“房地產(chǎn)市場還談不上‘回暖’”

　　●9月15日

　　“弄清空置房根本不是什么難題”

　　●9月15日

　　“房價回調(diào)是百姓期望，也是控制風(fēng)險的需要”

　　●9月17日

　　“調(diào)控應(yīng)該態(tài)度更鮮明、立場更堅定”

　　人民日報六發(fā)“二次調(diào)控預(yù)警”

　　在大多數(shù)媒體還沒有對最新一輪調(diào)控效果進(jìn)行質(zhì)疑的時候，人民日報率先用一篇《別讓樓市調(diào)控成了百日維新》拉開了“調(diào)控必須繼續(xù)深入”的宣傳序幕。接下來短短一個月，人民日報接連6次發(fā)出政策調(diào)控預(yù)警，“二輪調(diào)控”似乎已經(jīng)是箭在弦上不得不發(fā)。尤其值得注意的是，雖然是新華社率先提出房價應(yīng)該“合理回落”，但在樓市博弈一片混沌，開發(fā)商和買房人都無法判斷房價走勢的情況下，是人民日報第一個提出了“房價合理回落是大勢所趨”的提法。

　　●8月17日

　　“別讓樓市調(diào)控成了‘百日維新’”

　　●8月20日

　　“房產(chǎn)稅呼之欲出下半年或出新政”

　　●8月30日

　　“別再夸大樓市剛性需求”

　　●8月31日

　　“房價合理回落是大勢所趨”

　　●9月9日

　　“保民生就要堅持調(diào)樓市”

　　●9月15日

　　“樓市調(diào)控已到關(guān)鍵時期不可動搖”

　　調(diào)控姿態(tài)

　　那么，情況是否真如中央媒體所“暗示”的那樣呢？17日，銀監(jiān)會剛剛表明沒有后續(xù)房產(chǎn)調(diào)控政策出臺。但是，不僅南京，全國多個城市的樓市均疑似“回暖”。據(jù)稱國務(wù)院已開始調(diào)研樓市“回暖”，新一輪調(diào)控政策的“腳步”，還離我們有多遠(yuǎn)？

　　樓市會不會“再調(diào)控”？

　　可能，因為調(diào)控不影響經(jīng)濟(jì)增長

　　一些開發(fā)商樂觀地認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，為了經(jīng)濟(jì)的增長，也許政府不會輕易啟動新一輪宏觀調(diào)控。對此，專家指出，樓市調(diào)控并不影響保8目標(biāo)，政府并無后顧之憂，開發(fā)商不可心存僥幸。

　　南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師高波教授告訴記者，“前兩天看到國家統(tǒng)計局局長公布的數(shù)據(jù)，1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長同比高達(dá)37%左右，這表示在上半年史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，雖然銷售大幅下滑，但房地產(chǎn)投資仍然保持較高的增長，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)并沒有減弱。說明樓市調(diào)控沒有影響整個經(jīng)濟(jì)增長。”

　　前不久，任志強(qiáng)來南京出席太湖論壇時也認(rèn)為，房地產(chǎn)并不會拖累全年保8的目標(biāo)?！胺康禺a(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響大約在2個百分點，沒有這2個百分點了，也不影響保8，所以政策不會緩和?！?/p>

　　在這樣的大前提下，如果房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈，政府啟動新一輪宏觀調(diào)控也就不會再有顧慮。

　　調(diào)控最快10月能啟動？

　　不一定，要看有沒有報復(fù)性反彈

　　最近中央級媒體頻頻發(fā)出新一輪調(diào)控可能啟動的聲音，另有媒體甚至提出新調(diào)控就在10月啟動。專家認(rèn)為，這些風(fēng)聲更多地是在對開發(fā)商予以警示和震懾，調(diào)控的利劍高懸，但不一定真正落下，如果房價出現(xiàn)大幅反彈，才會促使政府再出猛招。

　　一位開發(fā)商指出，“最近調(diào)控的風(fēng)聲漸緊，我覺得這是政府在發(fā)出警告信號。從目前南京的市場來看，這種震懾還是有效果的，本周開盤賣得好的，還都是優(yōu)惠幅度比較大的”。

　　高波教授也認(rèn)為，目前的樓市還不能視為從回暖走向繁榮，仍然處在復(fù)蘇往回暖的階段，消費者不降價就不出手的特點還比較明顯，從目前來看，本輪調(diào)控的效果還是成功的?！熬旁卤揪褪菢鞘袖N售旺季。下半年繼續(xù)緊縮型調(diào)控是肯定的，但調(diào)控有兩種，一種是維持現(xiàn)狀，一種是再出新招。如果銷售正常，不會猛然放量，銷售增長保持在10%-20%，價格穩(wěn)定，那么調(diào)控將維持現(xiàn)狀；如果銷售量猛增，房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈，目前的風(fēng)聲就將會變成真正的調(diào)控政策?！?/p>

　　樓市調(diào)控還有幾張牌？

　　政策儲備充分，不排除有“核彈”

　　對于新一輪的宏觀調(diào)控，專家認(rèn)為，政府有著充分的政策儲備。

　　【加息】此輪“負(fù)利率”已持續(xù)了7個月。最近，有關(guān)加息的呼聲也日漸高漲。不過，有媒體稱，央行在加息政策這方面一直都有預(yù)案，采取加息還需要有一段觀察期，起碼要CPI上漲高于3%持續(xù)3個月以上，才會引入明確的政策。全國七、八兩個月的CPI都已超過3%，九月的CPI指數(shù)也因此顯得很關(guān)鍵。

　　【征稅】物業(yè)稅和房產(chǎn)稅一直是新政以來熱議的話題，不過專家認(rèn)為，閑置稅征收的可能性更大。高波教授認(rèn)為，閑置稅是對樓市投機(jī)者的精準(zhǔn)打擊，“如果你有兩套房，一套自住，一套如果拿來租賃，有租賃稅發(fā)票，那也不算閑置，如果既不住又不租，就應(yīng)該征稅?！?/p>

　　【限制購房套數(shù)和異地購房】國十條規(guī)定，地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。但目前除北京外，其他城市基本還沒有對購房套數(shù)下指標(biāo)。專家認(rèn)為，如果房價猛漲，這一政策也有可能在多個城市普遍實行。此外，異地購房目前僅是貸款有限制，并沒有禁止購買。

　　【加強(qiáng)住房保障】高波教授指出，住房保障不僅是民生工程，也可以有效平抑市場房價。

　　這些都是可想而知的手段，而任志強(qiáng)前些日子所坦白“最害怕”的“政策核彈”到底是什么，目前誰也不敢預(yù)測。