賣掉集資房指標(biāo)后反悔兩同事對簿公堂

　　?？诰W(wǎng)3月7日消息??公司集資建房，允許內(nèi)部員工轉(zhuǎn)讓指標(biāo)。王宏和關(guān)在旭這么做了，一個獲得指標(biāo)，一個賺得約20萬的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。原本是雙方各得所好的事情，卻因?yàn)椤胺课菘梢赞k理產(chǎn)權(quán)證明”這一“利好”消息的傳出，讓兩位原本關(guān)系很好的同事最終對簿公堂。

　　據(jù)了解，王宏和關(guān)在旭都是三亞一家公司的員工。4年前，公司組織員工在自有土地上集資建房。其中，王宏符合條件，參加了集資，并隨后與公司簽訂了《購房協(xié)議書》。

　　根據(jù)協(xié)議書約定：房屋按照每平米約2300元的價格預(yù)售，最終價格根據(jù)竣工后決算多退少補(bǔ);所建房屋交付時暫不具備辦理個人產(chǎn)權(quán)證的條件。合同簽訂后，王宏按照2300元每平米的價格，向單位交付部分房款13萬余元。

　　王宏的同事關(guān)在旭，卻錯過了集資建房的好機(jī)會。但根據(jù)公司規(guī)定，公司內(nèi)部員工可以進(jìn)行集資房轉(zhuǎn)讓，這讓關(guān)在旭看到了機(jī)會。

　　后來，關(guān)在旭通過幾次協(xié)商，和王宏達(dá)成了集資房轉(zhuǎn)讓的一致意見：王宏以20萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，將自己指標(biāo)名下的房屋轉(zhuǎn)讓給關(guān)在旭。由于王宏已經(jīng)向單位交付房款13萬余元，所以關(guān)在旭一次性支付王宏33萬余元后，房屋所有權(quán)歸屬關(guān)在旭名下。

　　“利好”出臺轉(zhuǎn)讓者反悔

　　協(xié)商妥當(dāng)，雙方于2008年簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。兩人還在協(xié)議中約定：如果實(shí)際房價還要上調(diào)，增加的購房款由關(guān)在旭承擔(dān)。相反，實(shí)際房價下調(diào)，結(jié)余房款歸關(guān)在旭所有。

　　協(xié)議簽訂當(dāng)天，關(guān)在旭便將30多萬轉(zhuǎn)讓款交給王宏。事情原本結(jié)束。然而令雙方?jīng)]有想到的是，就在協(xié)議簽訂2個月后，單位傳來一個好消息：經(jīng)過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，集資房用地的性質(zhì)已經(jīng)變更為城鎮(zhèn)單一住宅用地性質(zhì)，集資房可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證了。

　　得知這個消息，王宏遂要求與關(guān)在旭解除原有的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。但遭到關(guān)在旭的拒絕，并繼續(xù)以王宏的名義向公司交付剩余集資款。

　　到了2009年，公司發(fā)出通知，為購買轉(zhuǎn)讓集資房指標(biāo)的業(yè)主產(chǎn)權(quán)更名手續(xù)。關(guān)在旭找到王宏，要求對方協(xié)助自己辦理更名，遭到王宏的拒絕。多次交涉未果，關(guān)在旭將王宏告上法庭。請求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，判令王宏協(xié)助自己辦理房產(chǎn)更名手續(xù)等。

　　單位同事對簿公堂

　　一審法院經(jīng)審理后支持了關(guān)在旭的訴訟請求，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，判令王宏協(xié)助關(guān)在旭辦理房產(chǎn)更名手續(xù)。

　　對此王宏表示不服，并于2010年向三亞市中級人民法院提起上訴。王宏上訴稱，他作為公司普通員工對集資房土地性質(zhì)是否變更無法預(yù)見，而土地使用性質(zhì)的變更決定了房屋能否取得產(chǎn)權(quán)證，如今土地性質(zhì)變更，應(yīng)適用情勢變更原則，予以解除合同。

　　經(jīng)三亞中院審理查明認(rèn)為，王宏和關(guān)在旭均屬公司內(nèi)部員工，所簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示意思真實(shí)，也未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同有效。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，已經(jīng)將房價漲跌的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至關(guān)在旭;而房價的漲跌、土地性質(zhì)的變更、房產(chǎn)能否辦證，都屬于正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并非當(dāng)事人簽約無法預(yù)見。且王宏已經(jīng)獲得20萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)，繼續(xù)履行合同不會對其造成明顯不公，故不屬于情勢變更條件。最終，二審法院駁回上訴，維持原判。

　　律師點(diǎn)評

　　“情勢變更”為本案關(guān)鍵點(diǎn)

　　針對此案，海南智恒律師事務(wù)所王飛雄律師指出：所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

　　根據(jù)情勢變更原則的適用條件，首先，必須有情勢變更之事實(shí)。第二，該事實(shí)是否構(gòu)成情勢變更，應(yīng)該以是否導(dǎo)致合同賴以成立的基礎(chǔ)喪失，是否導(dǎo)致當(dāng)事人目的不能實(shí)現(xiàn)，以及是否造成對價關(guān)系障礙為判斷標(biāo)準(zhǔn)。此外，情勢變更須是當(dāng)事人所不能預(yù)見的，且有不可預(yù)見之性質(zhì)。

　　針對本案，房屋的買賣本來就包括房產(chǎn)證的辦理，因此是否能辦理房產(chǎn)證，并不能動搖買賣合同的基礎(chǔ)。而且，關(guān)于公司集資房土地性質(zhì)是否可能變更問題，屬于當(dāng)事者可預(yù)見商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，王宏主張因情勢變更要求解決合同無法得到法律支持。

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