?？诰W(wǎng)8月18日消息??新華社昨天公布了住建部對(duì)各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。符合兩項(xiàng)以上標(biāo)準(zhǔn)的，建議列入新增限購城市名單，“位于已限購區(qū)域中心城市周邊、外地購房比例較高”這一標(biāo)準(zhǔn)備受矚目，有專家認(rèn)為，北京周邊的燕郊、廊坊等城市限購可能性大，如實(shí)施限購將進(jìn)一步限制北漂族自住型購房需求。

　　住建部提出，符合限購條件較多的，即兩項(xiàng)以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。各省(區(qū)、市)對(duì)上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié)，對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行約談。已實(shí)施限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

　　中原地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)稱，根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，兩家房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)全國二三線城市住房價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測，預(yù)計(jì)可能有30—35個(gè)二三線城市被列入新增限購城市名單。

　　鏈家地產(chǎn)提供的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，秦皇島、哈爾濱、濰坊、威海、柳州、煙臺(tái)、揚(yáng)州、東莞、珠海、宜昌、錦州、洛陽、桂林、常德等14個(gè)城市滿足兩項(xiàng)以上限購標(biāo)準(zhǔn)，另有約18個(gè)城市(贛州、丹東、惠州、韶關(guān)、襄陽、牡丹江、岳陽、濟(jì)寧、銀川、中山、嘉興、北海、廊坊、保定、香河、鎮(zhèn)江、連云港、汕頭)在單一標(biāo)準(zhǔn)衡量中位于前列。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，最后會(huì)不會(huì)是30個(gè)以上城市納入新名單，目前還不確定。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)并未確定房價(jià)具體漲幅多大會(huì)限購。“排名靠前，到底是前幾名會(huì)限購？”他稱，從此標(biāo)準(zhǔn)可看出住建部房價(jià)調(diào)控的決心，但門檻仍然較低，應(yīng)該滿足其中一條標(biāo)準(zhǔn)就限購，并進(jìn)一步量化每一條標(biāo)準(zhǔn)。

　　標(biāo)準(zhǔn)1

　　6月國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的。

　　【分析】6月全國統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，同比漲幅超過5%的非限購城市達(dá)15個(gè)：秦皇島漲幅8.6%、丹東漲幅8%、牡丹江漲幅7.5%、洛陽漲幅8.2%、岳陽漲幅7.5%，均屬于漲幅前列的城市。贛州、常德、煙臺(tái)等二三線城市6月房價(jià)同比漲幅也在5%以上，且連續(xù)3個(gè)月同比漲幅超5%。

　　標(biāo)準(zhǔn)2

　　6月新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的。

　　【分析】北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，目前來看雖然沒有明確的指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但全國大部分二三線城市同比去年底的價(jià)格均有較明顯上漲，其中部分城市上漲幅度較高。漲幅較高的二三線城市數(shù)量可能接近20個(gè)。

　　標(biāo)準(zhǔn)3

　　1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的。

　　【分析】根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，秦皇島、哈爾濱、徐州、濟(jì)寧、銀川、濰坊、北海、柳州等17個(gè)城市今年上半年商品住宅成交量同比上漲幅度在20%以上。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在非限購城市中，成交量以上漲為主。50個(gè)未“限購”二三線城市中，今年上半年有26個(gè)城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為11個(gè)，下滑的僅13個(gè)。同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇、浙江和江西，而其余12個(gè)省的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。

　　標(biāo)準(zhǔn)4

　　位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的。

　　【分析】中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，未“限購”城市中最少有14個(gè)城市外地人購房比重超過20%，外地人購房比重占10%-20%之間的城市為12個(gè)，剩余24個(gè)城市的外地人購房比重小于10%。14個(gè)外地人購房比重超過20%的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南文昌、山東威海；另一類是受益于大城市擠出效應(yīng)的城市，如河北的燕郊、廊坊，廣東的中山、東莞。

　　標(biāo)準(zhǔn)5

　　存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

　　【分析】北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)稱，此條標(biāo)準(zhǔn)不能量化。

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　　■影響

　　限購加速全國房價(jià)下行

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)?微博)認(rèn)為，限購政策在二三線城市繼續(xù)深入，將利于房價(jià)加速下行。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，已限購的39個(gè)城市房價(jià)平均上漲4.23%，較未限購城市低0.43%；限購最嚴(yán)格的京滬廣深的同比漲幅僅為3.85%。張?jiān)抡J(rèn)為，新增二三線城市限購后，限購城市可能達(dá)70個(gè)以上，房價(jià)調(diào)控的疊加作用將顯現(xiàn)。一方面限購力度不放松，表明政府調(diào)控樓市的決心，消費(fèi)者對(duì)房價(jià)下行的信心將持續(xù)增強(qiáng)，房價(jià)明顯下降前，商品住宅成交量將回落；另一方面限購城市已占據(jù)較大比重，投資需求受抑制程度加深，對(duì)房價(jià)推動(dòng)作用減弱。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，限購令如在8月底前出臺(tái)，可壓制樓市“金九銀十”市場反彈。目前二三線未限購城市面臨雙重壓力，本地的投資需求和一線限購城市的轉(zhuǎn)移投資需求，使得全國的房地產(chǎn)市場壓力集中在二三線城市釋放。

　　部分人可能會(huì)提前購房

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉(微博)稱，一些因投資投機(jī)比例過高、房價(jià)漲幅較大而可能被納入限購范圍的新一批二三線城市，在9月和10月量價(jià)齊跌的可能性較大。在新一輪限購政策出臺(tái)前，考慮到可能被“限購”，也有部分人會(huì)提前入市。此前有媒體報(bào)道，限購令擴(kuò)大的消息發(fā)出后，最近很多城市已出現(xiàn)恐慌性購房。

　　鏈家首席分析師張?jiān)路Q，不具備買房資格的北漂族，也可能會(huì)提前在北京環(huán)周邊購房以應(yīng)對(duì)限購令的擴(kuò)大。

　　張大偉稱，限購城市名單應(yīng)該盡早公開，避免很多城市恐慌搶趕末班車的現(xiàn)象出現(xiàn)。不過張?jiān)抡J(rèn)為，自主性需求提前入市的同時(shí)，也有部分投資購房者會(huì)提前將房屋出手，因?yàn)橄拶徚詈?，房價(jià)下行會(huì)降低投資價(jià)值。

　　投資或向更小城市轉(zhuǎn)移

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，新一輪限購可能導(dǎo)致投機(jī)投資性需求向更小的城市轉(zhuǎn)移，造成民間資金投資的惡性循環(huán)。

　　“這房價(jià)調(diào)控就像發(fā)洪水一樣，一線城市限購，投資者就到二三線，二三線城市限購，就到四五線城市投資?！标悋鴱?qiáng)稱，目前全國民間資本充沛，投資者缺乏投資渠道，便將過多資金投注在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)調(diào)控有一定效果，但仍有局限性。

　　陳國強(qiáng)稱，要解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱，根本還在于開拓投資渠道，讓民間資本有投資空間，如央企、國企壟斷的領(lǐng)域，應(yīng)允許民間資本參與，“洪水泛濫要疏堵結(jié)合，目前調(diào)控政策是堵，根本在于疏導(dǎo)”。

　　張大偉也稱，限購只是堵樓市，而未疏導(dǎo)，單獨(dú)的限購可能造成其他行業(yè)炒作。

　　■北京落點(diǎn)

　　北京周邊限購可能性大

　　已限購的多是一線或省會(huì)城市，其周邊城市交通便利，具有得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢，同時(shí)由于房價(jià)相對(duì)較低，外地人購房比例就會(huì)較高，可能進(jìn)入新一輪限購城市名單。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)路Q，北京周邊的燕郊、廊坊因鄰近北京，房價(jià)上漲較快，且外地購房比例大，實(shí)施限購的可能性很大。

　　據(jù)了解，河北的燕郊、香河、固安等主打“大北京”概念的周邊城市因非限購房價(jià)一路上漲。北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示，燕郊等周邊地區(qū)目前的房屋均價(jià)相比北京出臺(tái)限購令前，上漲5%—10%，燕郊部分樓盤均價(jià)已達(dá)萬元/平米左右。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，燕郊外地購房者已占到六成以上，其中一半來自北京；廊坊外地購房者占比也超過三成。因?yàn)楸本┲苓厴鞘羞^于依賴外部需求，張大偉認(rèn)為燕郊、廊坊可能納入限購，但不會(huì)實(shí)行很嚴(yán)厲的限購政策，“可能部分限購，比如限價(jià)、限制部分大戶型購買”。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)稱，如果北京周邊實(shí)施全面限購，投機(jī)投資需求會(huì)進(jìn)一步被擠壓，不過北漂族自主性需求也會(huì)受到壓制。這些地區(qū)如果實(shí)施部分限購，則促進(jìn)房價(jià)下行，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褡宰≠彿亢头蠗l件的北漂購房者來說，也是利好消息。

　　部分北漂或?qū)⑥D(zhuǎn)買為租

　　陳國強(qiáng)稱，因?yàn)椴痪邆湓诰┵I房資格，部分北漂族選擇到周邊的燕郊、廊坊等地購房，如果北京環(huán)周邊城市全面限購，這部分人群將轉(zhuǎn)買為租，對(duì)北京房屋租賃市場又會(huì)形成新的壓力。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，北京周邊的限購或?qū)е虏糠直逼逋耆w屬感，最終選擇離開北京。因?yàn)樗麄儾豢赡艿礁h(yuǎn)的城市去買房，“再遠(yuǎn)怎么上班？”這名業(yè)內(nèi)人士稱，部分人轉(zhuǎn)買為租，北京的房租可能被進(jìn)一步推高；加上租賃房源不夠住，供需不平衡，更多人要選擇合租，也會(huì)增加北漂族的失落感。

　　陳國強(qiáng)稱，租賃市場壓力增加，會(huì)對(duì)北京公租房建設(shè)提出更高的要求，需要政府提供更多的公租房源，不僅要保障本地籍租戶的住房需求，也要考慮外地戶口低收入者的租房需求。(孫雪梅)