廣州人口老齡化加劇，養(yǎng)老服務(wù)需求不斷增加，截至2010年底，廣州市60歲以上老年人口116.3萬，約占戶籍人口總數(shù)的14.48%。這種需求催生了龐大的養(yǎng)老市場，主打“養(yǎng)老”概念的地產(chǎn)項(xiàng)目猶如雨后春筍般在廣州崛起。南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州驚現(xiàn)天價(jià)養(yǎng)老院，市民養(yǎng)老須花費(fèi)45萬元買一個(gè)VIP床位，入住后每個(gè)月要另外交2300元的服務(wù)和管理費(fèi)用。如果非VIP會(huì)員入住，每月則需交3800元的床位費(fèi)，加上基本護(hù)理費(fèi)、設(shè)施及服務(wù)費(fèi)，每個(gè)月至少花費(fèi)5700元。VIP和非VIP的水電等及伙食費(fèi)還需自理。

　　這家天價(jià)養(yǎng)老院坐落廣州越秀區(qū)橫枝崗2號(hào)大院內(nèi)，占地1萬多平方米。項(xiàng)目名稱是“頤福居·尊長園”，位于享有“羊城第一秀”美譽(yù)的白云山麓湖公園東南角，北靠白云山脈，西倚廣州藝術(shù)博物館，項(xiàng)目開發(fā)商是廣州頤德投資有限公司。據(jù)稱，這種養(yǎng)老VIP床位推出后，引發(fā)市民搶購風(fēng)潮，短短數(shù)月，即售賣出100余個(gè)床位，成為吸金“利器”，入賬數(shù)千萬元。

　　但有業(yè)內(nèi)人士透露，這個(gè)項(xiàng)目土地沒有經(jīng)過政府部門劃撥，也不屬于集體用地，其產(chǎn)權(quán)是國有土地，規(guī)劃用途是公共綠地，而且還處于白云山生態(tài)控制區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目屬于違建，隨時(shí)有被政府強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。律師也強(qiáng)調(diào)購買這種房產(chǎn)有極大法律風(fēng)險(xiǎn)。

??? 開發(fā)商售賣養(yǎng)老院VIP床位是否合法？

　　今年6月份以來，不斷有市民向南方日?qǐng)?bào)記者反映，稱廣州市場興起養(yǎng)老地產(chǎn)投資，需要花費(fèi)幾十萬購買一個(gè)養(yǎng)老院的VIP床位，不知這種投資是否合法。市民劉先生介紹，他有次驅(qū)車路過越秀橫枝崗，被一棟很有嶺南風(fēng)格的建筑所吸引，原以為是西關(guān)私人住宅，走進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，原來是一主打養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“頤福居·尊長園”的營銷中心。中心有幾十位客戶正在排隊(duì)看房，營銷人員稱，主要戶型是20余平方米的單間，每套價(jià)格從28萬到45萬元不等。目前大部分被搶購一空，還剩下少數(shù)房間可供選擇。

　　劉先生發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目開發(fā)商是廣州頤德投資管理有限公司。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，頤福居·尊長園地塊原為倉庫用地，去年被租賃改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目屬于五星級(jí)的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，規(guī)劃共有9棟樓宇，樓高多為3層，總共約220多間房，戶型面積以23—100平方米為主，有單間、二房和三房等多種戶型。購買者沒有房間的產(chǎn)權(quán)，只有20年的長期使用權(quán)，一套26平方米的單間，總價(jià)約30余萬元。

　　劉先生提出疑問：頤德公司對(duì)外出售頤福居養(yǎng)老院房間20年使用權(quán)，是否合法？購買者權(quán)益如何得到法律保障？萬一投資公司倒閉或養(yǎng)老院改作他用，購買者使用權(quán)如何得到保障？這種情況該由哪個(gè)部門監(jiān)管？

　　今年50多歲的李先生則稱，兩個(gè)多月前，他經(jīng)朋友介紹，花28萬元在頤福居為父親買了一套約28平米的單間（含一個(gè)衛(wèi)生間）。開發(fā)商頤德公司與李先生簽合同時(shí)始終未提到“賣方”二字，開發(fā)商只承諾出售該單間20年的使用權(quán)，目前房子并未建成，開發(fā)商稱建成大概要到2013年1月。合同上簽署的購買人為李先生本人。

　　李先生介紹，根據(jù)合同約定，房子建成后若李先生有家人入住，每月需繳納2300元左右的管理費(fèi)，若沒有家人入住，可以通過物業(yè)轉(zhuǎn)租，每月可返還一定租金，但不能自行轉(zhuǎn)租。付款以后，他才發(fā)現(xiàn)廣州市場上并沒有這種售賣形式，擔(dān)心權(quán)益受損。

買了床位每月還交兩三千

　　頤福居養(yǎng)老院是廣州市今年新添的一家民營養(yǎng)老院。據(jù)開發(fā)商頤德公司相關(guān)人員介紹，今年6月10日，位于越秀區(qū)橫枝崗恒福路口的頤福居·尊長園開幕，板房同時(shí)接受市民觀看，擬于10月1日起試住，元旦正式入住。符合條件的60歲以上的老人，每月交付4700至5700元不等的費(fèi)用（含床位費(fèi)和設(shè)施服務(wù)費(fèi)、基本護(hù)理費(fèi)）便可入住。

　　“以前去養(yǎng)老院探訪老人，看到他們的境況讓人感覺很不舒服?！睆V州頤德投資有限公司總經(jīng)理黃東升透露改做養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷。據(jù)其向媒體介紹，去年，他租下橫枝崗路占地面積1萬平方米的倉庫用地，改造成目前的頤福居。這是頤德投資公司進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目。該地為廣百和民政局所有，租約為20年。

　　黃東升說，經(jīng)過改造，頤福居共有9棟樓，樓高3層，可容納200多張床，建筑頗具嶺南風(fēng)格，室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)類似酒店。有床、衣柜、電視，還有衛(wèi)生間等，將為入住老人提供“食、住、娛、養(yǎng)、護(hù)、康、學(xué)、交”全面服務(wù)，擬讓長者過上體面而有尊嚴(yán)的生活。

　　頤福居戶型有豪華套間、一房一廳、兩房一廳和三房一廳，以單間為主。如果交28萬元，則可成為VIP床位會(huì)員，享有20年的使用權(quán)，不過，每月仍需另行再繳納2800元的入住費(fèi)用（含護(hù)理費(fèi)、設(shè)施配置費(fèi)及管家服務(wù)費(fèi)），水電及伙食費(fèi)等自理。VIP床位會(huì)員卡屆時(shí)可由直系親屬繼承，可以轉(zhuǎn)讓，或由投資商按使用比例回購。如果非會(huì)員入住，則每月需交3800元不等的床位費(fèi)，加上基本護(hù)理費(fèi)、設(shè)施及服務(wù)費(fèi)，合共4700元至5700元/月。

　　黃東升表示，目前養(yǎng)老地產(chǎn)拿地頗為不容易，一般都是經(jīng)政府批準(zhǔn)后進(jìn)行熟地改造。目前，頤德在白云機(jī)場、番禺華南板塊仍有個(gè)項(xiàng)目在談，“面積比頤福居·尊長園大幾倍”。

　　采用VIP會(huì)籍形式經(jīng)營

　　南方日?qǐng)?bào)記者曾多次來到頤福居·尊長園的營銷中心?，F(xiàn)場銷售人員表示，和其他大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不同，頤福居采用的是VIP會(huì)籍形式經(jīng)營。會(huì)員卡分20年白金卡、10年金卡、5年銀卡三種，會(huì)費(fèi)4.8萬—45萬元不等，相當(dāng)于長租該套房5—20年時(shí)間。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，營銷中心的銷售人員來自廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司。據(jù)介紹，頤德公司跟他們公司簽訂了銷售合同，獨(dú)家全權(quán)委托他們銷售養(yǎng)老院床位。公司根據(jù)銷售業(yè)績提成，購買者直接跟頤德公司簽訂購房合同。

　　在養(yǎng)老院兩旁的繁華街道，“開盤價(jià)26萬起絕版珍貴，一席難求，搶購熱線020—83586999”的頤福居·尊長園碩大廣告牌鋪天蓋地。在各大售樓網(wǎng)站和論壇，叫賣頤福居的帖子層出不窮。

　　記者留下聯(lián)系方式以后，就不斷接到銷售人員打來的電話，稱“我們本周以賣20年的會(huì)籍為主，付款采用四四二 的方式。如果你有意購買，當(dāng)日可以先交定金2萬元，七個(gè)工作日內(nèi)簽 尊長卡購買協(xié)議后交余款的四成，然后再在11月31日前交另外四成，還剩下兩成房款在明年1月份收樓的時(shí)候交付。”

　　養(yǎng)老院投資客占大部分

　　“在越秀區(qū)，你還能找到單價(jià)1.1萬—1.3萬元/平方米的項(xiàng)目嗎？不可能，連二手房也不可能?！睜I銷人員反復(fù)向記者計(jì)算，拿45萬元30平方米來說，每平方米只要1萬5千塊錢。項(xiàng)目位于享有“羊城第一秀”美譽(yù)的白云山麓湖公園東南角，北靠白云山脈，西倚廣州藝術(shù)博物館，地理位置十分優(yōu)越，屬于生態(tài)嚴(yán)控區(qū)。而且購買的房子只有3層，類似于獨(dú)棟別墅，容積率很低，配套設(shè)施豐富，按照市場價(jià)至少10萬平方米以上。

　　記者翻閱營銷中心的銷售控制表發(fā)現(xiàn)，目前公寓共售出了一百余個(gè)VIP床位，只剩下少部分床位處于待售狀態(tài)。工作人員稱，這種房子還特別適合投資。對(duì)投資客來說，不僅可以讓自家老人居住，還可以等幾年升值后轉(zhuǎn)讓出去，如以30萬元買套26平方米單間的使用權(quán)，幾年后，你可能以50萬元以上的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。從目前意向登記的人來看，投資客占的比例有多少？銷售人員介紹，具體比例沒有統(tǒng)計(jì)，但比例至少在百分之70以上。

　　廣州頤德投資有限公司總經(jīng)理黃東升曾透露，購買養(yǎng)老院的VIP床位完全可以作為投資，用于抗通貨膨脹，如果自家老人不住，也可以委托他們公司項(xiàng)目代租收益，以每年約7.2%的比例返租。另外，VIP床位會(huì)籍不僅可轉(zhuǎn)讓，還可以繼承，滿5年后還可由頤德公司回購。轉(zhuǎn)讓床位，只要買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，到公司更名，支付3千塊錢過戶費(fèi)即可。如果投資26平方米的單間，并交由他們管理、出租，每年可返還3萬元租金。

　　購買養(yǎng)老院床位果真如此一本萬利？有業(yè)內(nèi)人士跟南方日?qǐng)?bào)記者算了一筆賬，據(jù)其介紹，以45萬元30平方米的戶型來說，每平方米只要1萬5千塊錢，但是養(yǎng)老院的床位使用權(quán)只有20年。換算成一般房屋住宅70年的標(biāo)準(zhǔn)，購買者實(shí)際上每平方支付了5萬2千5百元。

　　而且這所養(yǎng)老院的管理費(fèi)用奇高，這名業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，這個(gè)小單間每個(gè)月還要交2300元服務(wù)費(fèi)，一年就要交27600元，20年就要交55.2萬元，再加上45萬元的入會(huì)費(fèi)用（即買20年使用權(quán)的費(fèi)用，也是銷售人員所說的床位費(fèi)），一個(gè)老人20年必須要花的總費(fèi)用則為100.2萬元。而且VIP和非會(huì)員的水電等及伙食費(fèi)還需自理，這筆費(fèi)用恐怕也要每個(gè)月一千以上。

　　這名業(yè)內(nèi)人士稱，頤福居·尊長園屬于徹頭徹尾的天價(jià)養(yǎng)老院，仍按30平方米單間45萬租金計(jì)算，攤到每月，租金為1875元，加上每月2300元服務(wù)費(fèi)等，一個(gè)單間一張床位的合計(jì)每月花費(fèi)為4175元。