中東自由港正在從房地產(chǎn)危機(jī)中復(fù)蘇，金融危機(jī)期間被套的溫商審慎出手

　　66.91平方米，總價(jià)140萬(wàn)迪拉姆(Dirham，約合38萬(wàn)美元)，折合人民幣約3.5萬(wàn)元/平方米。這是《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨天在迪拜土地局看到的一宗最新的房產(chǎn)交易價(jià)格。

　　國(guó)際金融危機(jī)期間曾套牢全球房產(chǎn)投資者，如今這座位于阿聯(lián)酋的中東自由港的樓市正在回暖。阿聯(lián)酋溫州商會(huì)終身榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)陳志遠(yuǎn)對(duì)本報(bào)記者透露，一些溫州投資者正在重返迪拜，不過(guò)人數(shù)不多?！艾F(xiàn)在迪拜市場(chǎng)還很微妙?！彼f(shuō)。

　　一如中國(guó)，迪拜樓市目前也面臨著調(diào)控的糾結(jié)。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)在7月底警告稱(chēng)，迪拜可能需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，但其提出的增加稅費(fèi)征收等建議并未得到積極響應(yīng)。

　　過(guò)山車(chē)

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)(EIU)的最新報(bào)告披露，迪拜房地產(chǎn)平均租金在過(guò)去12個(gè)月上漲了1/3。而根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)的數(shù)據(jù)，今年上半年，迪拜房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額達(dá)到530億迪拉姆(超過(guò)140億美元)，此外，來(lái)自海灣合作委員會(huì)六國(guó)(沙特、阿聯(lián)酋、科威特、卡塔爾、阿曼、巴林)以外的其他阿拉伯投資者在迪拜的出手金額同比翻番，達(dá)到50億迪拉姆。

　　IMF7月底發(fā)布的阿聯(lián)酋第四條款(Article IV)磋商報(bào)告稱(chēng)，該國(guó)2009年爆發(fā)危機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖，相比阿布扎比，迪拜的復(fù)蘇勢(shì)頭更猛，尤其是住宅市場(chǎng)。報(bào)告稱(chēng)，迪拜的目標(biāo)仍是成為多個(gè)區(qū)域性中心，包括零售貿(mào)易中心，也包括房地產(chǎn)投資中心。

　　IMF報(bào)告稱(chēng)，迪拜樓市的“逆襲”主要集中在高端住宅市場(chǎng)。其中，4月份當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格同比上升16%。

　　陳志遠(yuǎn)對(duì)本報(bào)記者證實(shí)，從租金上面可以看出迪拜樓市開(kāi)始復(fù)蘇。

　　關(guān)鍵是現(xiàn)在市場(chǎng)交易開(kāi)始活躍起來(lái)。陳志遠(yuǎn)說(shuō)：“現(xiàn)在你賣(mài)房子，也有人來(lái)買(mǎi)，交易出現(xiàn)了差價(jià)。”本報(bào)記者昨天在迪拜土地局上看到的四宗交易價(jià)格高低錯(cuò)落，既有前述3.5萬(wàn)元/平方米的迷你住宅，也有單價(jià)僅萬(wàn)元的別墅。

　　然而，目前尚無(wú)數(shù)據(jù)證實(shí)中國(guó)買(mǎi)家已大批涌入?！耙郧皽刂萃顿Y者基本被套，中介人士基本退出，他們悉數(shù)回國(guó)。”陳志遠(yuǎn)說(shuō)，現(xiàn)在，這些投資者、新一批的中介人士剛開(kāi)始過(guò)去，但人數(shù)不多。

　　迪拜土地局的信息顯示，目前迪拜樓市的買(mǎi)家主要來(lái)自印度、巴基斯坦和英國(guó)等國(guó)。

　　曾經(jīng)躁動(dòng)的迪拜樓市是溫商的滑鐵盧。國(guó)際金融危機(jī)之前，作為阿拉伯世界第一個(gè)允許外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)之地的迪拜樓市不斷升溫，曾有媒體報(bào)道，占迪拜華商十分之一的溫州商人涌入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，有的溫州商人不惜斥資1億元買(mǎi)下一個(gè)完全人工堆砌的小島。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)的知情人士介紹，2001年迪拜一幢獨(dú)立別墅單價(jià)8000元/平方米，到金融危機(jī)之前，房?jī)r(jià)漲至最高峰，超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，普通公寓的價(jià)格在最高時(shí)也達(dá)到了兩三萬(wàn)元/平方米。

　　2009年，國(guó)際金融危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，大興土木的迪拜一度遭遇債務(wù)危機(jī)，樓市泡沫隨之破滅。

　　“日光”房

　　從目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)投資者又在重新?lián)肀У习荨?/p>

　　今年4月份，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)全球最高建筑哈里發(fā)塔、迪拜MALL等迪拜多個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目的迪拜最大房地產(chǎn)公司Emaar不動(dòng)產(chǎn)公司(Emaar Properties)推出一批188座獨(dú)棟住宅房源，單價(jià)不到100萬(wàn)迪拉姆(27萬(wàn)美元)，引來(lái)?yè)屬?gòu)，而此前在迪拜市中心推出的一批酒店式公寓更是在認(rèn)購(gòu)首日售罄。

　　事實(shí)上，迪拜最近也在流行商業(yè)綜合體，比如，當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃一個(gè)擁有旅游、零售和酒店的地產(chǎn)項(xiàng)目，不但有普通住宅還有多座酒店，同時(shí)設(shè)計(jì)了人造沙灘，更值得關(guān)注的是，這里還將有一座比倫敦海德公園還大30%的花園群。

　　本報(bào)記者查閱Emaar不動(dòng)產(chǎn)公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司今年上半年收入達(dá)到52.19億迪拉姆(14.21億美元)，同比增幅達(dá)到33%。同期，該公司不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售金額達(dá)到63迪拉姆(17億美元)，是去年同期業(yè)績(jī)的4倍。

　　該公司發(fā)言人對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)，迪拜不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)汲取的“正能量”來(lái)自當(dāng)?shù)睾诵慕?jīng)濟(jì)部門(mén)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，“我們對(duì)年內(nèi)的市場(chǎng)表現(xiàn)也表示樂(lè)觀?！?/p>

　　迪拜是阿聯(lián)酋7個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)之一，與阿聯(lián)酋首都所在的阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)不同，迪拜沒(méi)有豐厚的石油儲(chǔ)藏，經(jīng)濟(jì)以地產(chǎn)、金融和旅游開(kāi)發(fā)為主。當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏谋澈笫墙?jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)的貿(mào)易和旅游業(yè)發(fā)展。2012年，迪拜實(shí)際GDP增速超過(guò)4%，是近3年來(lái)的最高點(diǎn)。

　　迪拜土地局局長(zhǎng)梅熱(Sultan Butti Bin Mejren)稱(chēng)投資者會(huì)在迪拜這樣一個(gè)“穩(wěn)定、多樣化”的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到豐厚的回報(bào)。

　　不久前，迪拜政府剛剛宣布了計(jì)劃建立一個(gè)法律委員會(huì)，清算之前取消的房地產(chǎn)項(xiàng)目，解決相關(guān)糾紛。在迪拜房地產(chǎn)熱潮期間，當(dāng)?shù)卦像R無(wú)數(shù)項(xiàng)目，但在2008年~2009年市場(chǎng)戲劇性暴跌，又有無(wú)數(shù)進(jìn)行到一半或尚未開(kāi)工的項(xiàng)目被推遲或者取消。

　　IMF擔(dān)憂過(guò)熱

　　阿聯(lián)酋當(dāng)?shù)孛襟w計(jì)算，如果迪拜近一年來(lái)計(jì)劃上馬的項(xiàng)目全部開(kāi)工運(yùn)行，需要總共超過(guò)6660億迪拉姆(約合1800億余美元)的投資。

　　“這些項(xiàng)目能夠增加企業(yè)信心，但同時(shí)也需要謹(jǐn)慎的經(jīng)濟(jì)政策防止可能的新一輪繁榮到蕭條的輪回發(fā)生在阿聯(lián)酋?！盜MF阿聯(lián)酋區(qū)域的相關(guān)負(fù)責(zé)人芬格(Harald Finger)說(shuō)。

　　“現(xiàn)在說(shuō)泡沫還為時(shí)尚早，但如果價(jià)格持續(xù)高漲，就有必要采取行動(dòng)防止泡沫。”他在IMF和阿聯(lián)酋的年度經(jīng)濟(jì)磋商會(huì)議后如此表示。

　　去年，阿聯(lián)酋政府曾采取一系列措施調(diào)控樓市，包括其央行擬設(shè)置貸款上限(首套房貸款比例不能超過(guò)房屋總價(jià)的50%，二套房為40%；對(duì)本土居民的比例限制分別為70%和60%)，但此舉遭到一些商業(yè)銀行的抗議而被延后。目前，阿聯(lián)酋央行正在與金融機(jī)構(gòu)重新協(xié)商貸款限制比例。IMF則稱(chēng)，迪拜房地產(chǎn)買(mǎi)家大多是現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)，所以要在收緊信貸的基礎(chǔ)上出臺(tái)其他舉措。

　　EIU援引IMF的數(shù)據(jù)稱(chēng)，迪拜政府和其相關(guān)資產(chǎn)的債務(wù)總額達(dá)到1420億美元，占包括迪拜和其北部一些小型酋長(zhǎng)國(guó)名義GDP的比例超過(guò)100%。這也提醒迪拜政府，他們是否還有能力像幾年前一樣在樓市危機(jī)中托市化解債務(wù)危機(jī)。

　　IMF在上述第四條款磋商報(bào)告中稱(chēng)，在迪拜政府當(dāng)前無(wú)意就個(gè)人收入等項(xiàng)目征稅的背景下，可以考慮增加房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)費(fèi)用的征收(目前是2%)以防范樓市再度出現(xiàn)泡沫，此舉還可以對(duì)仍在穩(wěn)固中的迪拜酋長(zhǎng)國(guó)財(cái)政做出貢獻(xiàn)。但I(xiàn)MF坦言，迪拜政府對(duì)此的態(tài)度是收費(fèi)增加可能影響當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)力。

　　第四條款磋商是IMF與成員國(guó)進(jìn)行雙邊監(jiān)督的主要形式之一，通常每年舉行一次，討論該成員國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策，并提出政策建議。