????????21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查獲悉，資金鏈斷裂和興潤(rùn)置業(yè)此前高價(jià)拿地、高端項(xiàng)目回款慢、銀行信貸收縮等不無(wú)關(guān)系。

????????浙江省寧波奉化知名的房產(chǎn)開發(fā)商沈財(cái)興、沈明崇父子，雙雙身陷囹圄。根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜綄?duì)外公布的信息，沈氏父子因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致資金鏈斷裂，負(fù)債35億元，總資產(chǎn)30億，已經(jīng)資不抵債。

????????沈氏父子的核心企業(yè)為浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“興潤(rùn)置業(yè)”），并在當(dāng)?shù)赜卸嗉谊P(guān)聯(lián)企業(yè)或項(xiàng)目公司。此事迅速引起外界關(guān)注，興潤(rùn)置業(yè)“崩盤”被視為樓市特別是中小開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向的一個(gè)樣本。

????????根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，35億元債務(wù)中，銀行逾24億元，有事實(shí)憑據(jù)的民間借貸七八億元，牽涉到98人，其中政府機(jī)關(guān)人士7人。涉案銀行總共19家銀行機(jī)構(gòu)，分布在奉化、寧波、杭州三地。銀行貸款額度最大的是建行，逾12億。

????????興潤(rùn)置業(yè)事件的主角是沈財(cái)興，其為浙江省寧波市象山縣人，1953年10月18日出生，事發(fā)前為奉化市政協(xié)委員和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。1971年8月起從事建筑業(yè)，事發(fā)前任浙江興潤(rùn)建設(shè)有限公司董事長(zhǎng)（法人代表）。

????????去年11月、今年1月，沈氏父子以涉嫌非法集資相繼被當(dāng)?shù)鼐骄胁?。目前，此案已由?dāng)?shù)毓惨平坏綑z察院。

????????21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查獲悉，資金鏈斷裂和興潤(rùn)置業(yè)此前高價(jià)拿地、高端項(xiàng)目回籠慢、銀行信貸收縮等不無(wú)關(guān)系。

????????圍繞興潤(rùn)置業(yè)而被外界忽略的另一個(gè)事件是，興潤(rùn)置業(yè)開發(fā)的香山美邸項(xiàng)目合伙人方某的命案事件，當(dāng)?shù)鼐降恼f(shuō)法是自殺。有此前接近方某的人士透露，方涉足高利貸、房地產(chǎn)、娛樂(lè)等領(lǐng)域。對(duì)于方某“自殺”一說(shuō)，家屬至今存疑。

????????這猶如一條連環(huán)套，方某事件揭開了開發(fā)商原本掩蓋著的資金魔瓶，而沈氏父子涉嫌非法集資的行為也隨之暴露，甚至吸引外媒關(guān)注。

????????3月18日，央行官微發(fā)布消息，稱個(gè)別外媒報(bào)道《中國(guó)央行緊急討論救助小型房地產(chǎn)公司》與事實(shí)不符，人民銀行未參與浙江興潤(rùn)置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置。

????????有媒體向作為興潤(rùn)置業(yè)主要借款人的建行求證得知，“緊急會(huì)議”實(shí)際上是由當(dāng)?shù)卣疇款^，地方銀監(jiān)局和人民銀行奉化支行以及建行共同參加的一個(gè)溝通協(xié)調(diào)會(huì)。

????????關(guān)聯(lián)公司總經(jīng)理“自殺”之謎

????????在多名借款人或者購(gòu)房人眼里，興潤(rùn)置業(yè)的資金問(wèn)題在3個(gè)月前就已暴露。

????????去年12月7日，當(dāng)?shù)厝撕榛ⅲ☉?yīng)采訪者要求，特化名）聽到一個(gè)驚人消息：香山美邸的開發(fā)商方某自殺了。據(jù)介紹，此前，有業(yè)主因房屋到了交付時(shí)間還遲遲不見動(dòng)靜等情況有過(guò)一場(chǎng)抗議，方某因此被當(dāng)?shù)毓矀鲉尽?/p>

????????實(shí)際上，香山美邸的開發(fā)企業(yè)是興潤(rùn)置業(yè)。當(dāng)?shù)匾幻_發(fā)商透露，方某是此項(xiàng)目的合伙人，出事前任該項(xiàng)目總經(jīng)理，沈財(cái)興為董事長(zhǎng)，但雙方具體如何合伙，外界并不清楚。

????????當(dāng)?shù)匾幻康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，在江浙一帶，尤其是在中央對(duì)樓市推出貨幣調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的銀根一再緊縮的大背景下，一些房開在某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上成立項(xiàng)目公司，進(jìn)行資本聯(lián)合開發(fā)，比較常見。

????????“方某當(dāng)天早上進(jìn)了公安局，家屬在五點(diǎn)多接到通知說(shuō)他"跳樓了"?！敝槿耸客嘎?，當(dāng)?shù)毓步o家屬的說(shuō)法是自殺，而家屬存有異議。

????????迄今仍未見方某死因信息對(duì)外公布。當(dāng)?shù)毓哺嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“公安目前已經(jīng)將案件移交檢察院，對(duì)此不便發(fā)布任何信息，由奉化市政府統(tǒng)一對(duì)外發(fā)布?！?/p>

????????方某之死未有定論，不管如何，香山美邸的開發(fā)企業(yè)興潤(rùn)置業(yè)及其資金鏈問(wèn)題則隨之被揭開。

????????在方某出事不到半月，即2013年11月23日，沈財(cái)興被當(dāng)?shù)毓惨陨嫦蛹Y詐騙罪拘捕；今年1月24日，其子沈明崇以同樣罪名被拘捕——消息均在當(dāng)?shù)孛襟w上予以公布。

????????“這也是一種保護(hù)方式?！币幻麄髡J(rèn)為，此案牽涉到多名政府部門人士，現(xiàn)在公布出來(lái)的7人，只是以本人名字出借的債權(quán)人，而實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)，“多以親屬名義出借?！?/p>

????????對(duì)相關(guān)官員參與民間借貸情況，奉化紀(jì)委目前已經(jīng)介入調(diào)查。3月18日，奉化檢察院相關(guān)工作人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，沈氏父子相關(guān)案件目前處于審查起訴階段，詳細(xì)情況尚不能對(duì)外公布。

????????不僅香山美邸項(xiàng)目的借款和開發(fā)陷落債務(wù)“圍城”，而且多名購(gòu)房戶反映，沈財(cái)興控制下的另一家房開奉化興潤(rùn)茗都置業(yè)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目桃源府邸，也屢屢誤了工期，這家房開由沈財(cái)興兒子沈明崇為法人代表，官方目前也查實(shí)實(shí)際控制人為沈財(cái)興（以下將關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)稱為“興潤(rùn)系”）。

????????實(shí)際上，幾乎和香山美邸項(xiàng)目同時(shí)，“桃源府邸”樓盤項(xiàng)目也在啟動(dòng)。這個(gè)定位高檔別墅的樓盤，按計(jì)劃于2011年12月開工，交付時(shí)間也在2013年12月，但卻屢屢被延期。

????????看門的老大爺告訴媒體記者，桃源府邸在2011年11月22日接受預(yù)定，一期二期都沒賣光。去年就該完工的別墅只造了一半，至出事前早已停工。

????????搜房網(wǎng)2014年3月5日信息顯示，興潤(rùn)桃源府邸雙拼別墅最低為570萬(wàn)元/套，獨(dú)棟別墅總價(jià)約2500萬(wàn)元/套，預(yù)計(jì)2014年底交房。

????????口碑不錯(cuò)的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商

????????3月18日，奉化市金融辦主任鄔永本告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，興潤(rùn)置業(yè)及相關(guān)公司涉案銀行總共16家。而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的一份登記表格顯示，涉案銀行總共19家銀行機(jī)構(gòu)，分布在奉化、寧波、杭州三地。銀行貸款額度最大的是建行，逾12億，浦發(fā)銀行總共涉案貸款4億余元，農(nóng)發(fā)行近3億元，另有2家小額貸款公司涉案。

????????“從公開的債務(wù)可知，興潤(rùn)還能從銀行融資到如此額度的資金，說(shuō)明相當(dāng)不錯(cuò)了?！币幻?dāng)?shù)劂y行人士說(shuō)。

????????知情者稱，興潤(rùn)置業(yè)公司規(guī)模較大，沈財(cái)興父子倆從事房地產(chǎn)領(lǐng)域十幾年，誕生過(guò)多個(gè)關(guān)聯(lián)公司，此次涉案的企業(yè)，不僅僅是興潤(rùn)置業(yè)一家，至少還有一家涉案企業(yè)已經(jīng)明朗，為奉化興潤(rùn)茗都置業(yè)有限公司，法人代表是其子沈明崇。

????????當(dāng)?shù)卣块T將此事件當(dāng)事主體命名為“興潤(rùn)集團(tuán)系”。工商資料顯示，以沈財(cái)興為法人代表的有浙江興潤(rùn)陽(yáng)光建設(shè)有限公司、浙江沈氏建設(shè)有限公司等企業(yè)。而沈明崇名下的企業(yè)也起碼在兩家以上，奉化興潤(rùn)茗都置業(yè)有限公司，浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司，分別成立于2010年5月13日和9月5日，實(shí)際控制人，均是其父沈財(cái)興。另有浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司奉化江口分公司成立于2010年4月。

????????公開資料顯示，興潤(rùn)置業(yè)有地方財(cái)政背景，成立于1987年的浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司，是經(jīng)當(dāng)時(shí)奉化縣人民政府批準(zhǔn)成立的全民所有制企業(yè)，原名奉化市城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司，2003年該公司以股份制形式轉(zhuǎn)為有限責(zé)任公司，2005年經(jīng)工商注冊(cè)更名為浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司。發(fā)展到出事前，雨潤(rùn)置業(yè)已擁有注冊(cè)資金4億元，總資產(chǎn)達(dá)30億元，企業(yè)已獲得國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。

????????自1988年以來(lái)，該公司相繼在奉化開發(fā)了十多個(gè)樓盤，目前在建的有江口“甬山新村”和高檔法式別墅區(qū)“桃源府邸”項(xiàng)目，并參與長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，該公司已開發(fā)房產(chǎn)面積100多萬(wàn)平方米。

????????知情者介紹，興潤(rùn)置業(yè)最輝煌時(shí)期是在2006年，當(dāng)年度該公司完成營(yíng)收25.01億元，在寧波百?gòu)?qiáng)企業(yè)中位列第33位，躋身寧波本土房產(chǎn)建筑類企業(yè)前5位，由于拍下的地大多自己公司的承建，沈財(cái)興對(duì)工程質(zhì)量把關(guān)嚴(yán)令一些樓盤在奉化口碑還不錯(cuò)。

????????高價(jià)拿地的代價(jià)

????????一位當(dāng)?shù)劂y行人士透露，風(fēng)云突變，興潤(rùn)置業(yè)資金鏈在4年前開始承壓，而這和該公司在事業(yè)輝煌期高價(jià)拿地不無(wú)關(guān)系，另一方面，興潤(rùn)置業(yè)近年開發(fā)樓盤資金回籠緩慢，然而融資池卻急劇收縮，這部分緣于銀行信貸政策的調(diào)整。

????????去年上半年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《2013年大型銀行監(jiān)管工作要點(diǎn)》，要求大型銀行特別關(guān)注與經(jīng)濟(jì)周期變化密切相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)及五類重點(diǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，其中就提到了房地產(chǎn)。

????????一名金融機(jī)構(gòu)人士介紹，幾乎每一場(chǎng)金融綜合會(huì)議，地方政府主要官員均會(huì)倡導(dǎo)貸款支持實(shí)業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)“一分也不要再貸了”。

????????與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的擠壓，也是致命一環(huán)。以下兩項(xiàng)土地交易足以佐證興潤(rùn)系資金池被狠狠抽水。

????????據(jù)奉化市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站顯示，2010年1月11日浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司以6.6億元的價(jià)格，拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江西側(cè)、彌勒大道南側(cè)的1#、2#、3#地塊，其性質(zhì)為70年純住宅，總出讓面積為140083平方米（約210.33畝）。該地塊被興潤(rùn)置業(yè)用于“桃源府邸”項(xiàng)目開發(fā)，共分三期，容積率0.6，總建筑面積為8.404萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)7852元/平方米。

????????2013年12月11日，世茂集團(tuán)旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江東西兩側(cè)、彌勒大道以北總面積為163285平方米（245.17畝）的3宗地塊，最高容積率為1.1，地塊性質(zhì)同樣為70年純住宅。該地塊成交總價(jià)約為5.756億元，折合樓面價(jià)3204元/平方米。

????????前述對(duì)比可見，4年不到，同樣地段的地塊樓面價(jià)跌幅達(dá)59.2%，這意味著“興潤(rùn)置業(yè)”僅在這一地塊上，土地價(jià)值就縮水了3.9億元左右。

????????“銀行續(xù)貸的話，評(píng)估價(jià)肯定是根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)，由此就算銀行繼續(xù)放貸，額度也會(huì)隨之大幅收縮?！睂幉▍^(qū)域內(nèi)一名國(guó)有銀行業(yè)務(wù)人員分析，“再加上政策層面的調(diào)控，沈財(cái)興為了項(xiàng)目順利運(yùn)行，承受的資金壓力可想而知。”

????????記者從一當(dāng)?shù)刂槿耸刻帿@知，更大的資產(chǎn)蒸發(fā)在興潤(rùn)置業(yè)參與的長(zhǎng)汀村舊村改造單個(gè)項(xiàng)目，由于地價(jià)下跌讓該公司的資產(chǎn)縮水至少10億元。據(jù)奉化市一位知情官員介紹，目前興潤(rùn)置業(yè)在長(zhǎng)汀項(xiàng)目中還有估值約6億元的土地，其估值參考了去年底綠城集團(tuán)在該地塊周邊拍得的328萬(wàn)元/畝而定。然而，當(dāng)年“興潤(rùn)置業(yè)”在獲得該地塊時(shí)，花費(fèi)的綜合成本約為1000萬(wàn)元/畝。

????????參與此事處置的政府人士分析，原來(lái)房產(chǎn)業(yè)形勢(shì)好，土地價(jià)值高，銀行樂(lè)見抵押貸款，放貸額度也大，但現(xiàn)在土地價(jià)格跌了，“比如長(zhǎng)汀項(xiàng)目，原來(lái)評(píng)估土地有1000萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在同地段綠城買去的地，只值328萬(wàn)元/畝。”