多家銀行、地方政府公務(wù)員被牽涉

　　興潤(rùn)置業(yè)“猝死”：禍起浙江奉化2700畝違規(guī)征地

　　近日，浙江寧波奉化龍頭地產(chǎn)企業(yè)浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“興潤(rùn)置業(yè)”)崩盤一事被外界高度關(guān)注。至3月26日，寧波奉化市政府仍沒有拿出如何處置興潤(rùn)置業(yè)35億元巨額負(fù)債的明確方案。

　　據(jù)奉化市政府辦公室副主任陳光輝介紹，因興潤(rùn)置業(yè)27億元資產(chǎn)與35億元債務(wù)之間有8億元之多的缺口，在很難找到接盤者的情況下，破產(chǎn)清算或是興潤(rùn)置業(yè)的最后結(jié)局。

　　官方發(fā)布的數(shù)據(jù)是，在這35億元債務(wù)中，銀行貸款約24億元，民間借貸約5億元，非法吸收的公眾存款7億多元，另有3億多元工程款未支付。有19家金融機(jī)構(gòu)牽涉其中，其中建設(shè)銀行的債權(quán)達(dá)12.4億元，為最大債權(quán)人。

　　此前，興潤(rùn)置業(yè)實(shí)際控制人沈財(cái)興、法定代表人沈明崇父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機(jī)關(guān)控制。在7億多元公眾存款中，有眾多公務(wù)員及企事業(yè)單位人員牽涉其中。目前沈氏父子的案件已移交至奉化市人民檢察院，何時(shí)會(huì)送審目前不得而知。

　　《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獲得的資料顯示，原本富甲一方的沈氏父子事發(fā)于去年11月香山美邸項(xiàng)目合作人方亮之死，而在明知不可為、有先行犧牲者的情況下還參與奉化市長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目則最終令“興潤(rùn)置業(yè)系”魂斷。

　　令人難以理解的是，興潤(rùn)置業(yè)被送上斷頭臺(tái)正是因當(dāng)?shù)卣囊患堖`法征地令，長(zhǎng)汀村民在告贏浙江省政府后將被圈占的2700畝土地收回之后糾紛不斷。在長(zhǎng)達(dá)10年舊村改造長(zhǎng)跑中，興潤(rùn)置業(yè)倒下——當(dāng)?shù)卣畡t稱其“內(nèi)部管理混亂”。

　　興潤(rùn)之死：牽涉眾多公務(wù)員

　　因牽涉到眾多公務(wù)員，當(dāng)?shù)卣賳T在優(yōu)先償還民間借貸還是銀行貸款問題上持不同立場(chǎng)。

　　最早發(fā)布沈氏父子被調(diào)查的消息是奉化市政府，在3月14日發(fā)布消息的前一天，政府組織辦案單位及債權(quán)銀行等機(jī)構(gòu)商討興潤(rùn)置業(yè)債務(wù)和處置問題。

　　根據(jù)奉化市政府的消息，3月11日，浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司、奉化興潤(rùn)茗都置業(yè)有限公司實(shí)際控制人沈財(cái)興和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公眾存款罪移送奉化檢察機(jī)關(guān)審查起訴。

　　此前，2人先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機(jī)關(guān)刑事拘留。奉化市政府稱，近年來，“興潤(rùn)置業(yè)”及關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理混亂，資金鏈條斷裂，經(jīng)對(duì)該幾家公司資產(chǎn)債務(wù)情況初步核實(shí)，已經(jīng)資不抵債。

　　對(duì)于為何政府要介入企業(yè)經(jīng)營(yíng)的問題，奉化市委宣傳部副部長(zhǎng)徐猛挺對(duì)記者說，因沈氏父子債務(wù)涉及到近百名公眾，影響社會(huì)穩(wěn)定。據(jù)稱，目前查出的99名公眾存款名單中有多名公務(wù)人員。

　　當(dāng)?shù)卣块T將沈氏父子出事的原因歸咎于經(jīng)營(yíng)不善和高利貸，興潤(rùn)置業(yè)從民間融資的年利率高達(dá)18%至36%。

　　不過，外界對(duì)此說法存有疑慮。長(zhǎng)汀村一位村民說，民間借貸在江浙一帶盛行，在奉化當(dāng)?shù)匾膊恢皇桥d潤(rùn)置業(yè)一家，為什么偏偏是沈財(cái)興出事？

　　“我們了解到的情況是，很多公務(wù)人員主動(dòng)要求放貸給沈財(cái)興?！绷硪淮迕裾f，目前被查出的用本人姓名借錢給沈財(cái)興的只是極少數(shù)，多數(shù)人是以親友名義放貸的，而且利息要得很高，沈財(cái)興如果不借就會(huì)“有很多麻煩”。

　　據(jù)知情的村民稱，與沈財(cái)興合作建設(shè)“香山美邸”的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人方亮就是死在民間借貸和銀行債務(wù)問題上。傳方亮負(fù)債3.5億元，因業(yè)主拉橫幅維權(quán)，2013年11月7日上午方亮被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)傳喚，當(dāng)天下午死在公安局。死因是“自殺”，公安機(jī)關(guān)至今仍未有明確說法。

　　“香山美邸”位于奉化市錦屏街道茗山北路西側(cè)，建筑面積13.8萬平方米，占地8萬平方米，土地出讓價(jià)為4.5億元，為高端住宅項(xiàng)目，開發(fā)商為興潤(rùn)置業(yè)，主要投資人為方亮。

　　方亮“自殺”僅半個(gè)月后，沈財(cái)興即被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)以涉嫌集資詐騙罪拘捕，兩個(gè)月后其子沈明崇亦被同樣罪名收監(jiān)。

　　資料顯示，沈財(cái)興現(xiàn)年61歲，為浙江省寧波市象山縣人，事發(fā)前為奉化市政協(xié)委員和奉化市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。沈財(cái)興于1971年8月起從事建筑業(yè)，泥水匠出身，后轉(zhuǎn)型做工程承包及房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣稱其為“財(cái)興泥水”。

　　沈財(cái)興先后承建、開發(fā)過陽光茗都、陽光水岸、香山美邸、桃源府邸、龍樾灣等十余個(gè)樓盤，控制著興潤(rùn)置業(yè)、沈氏建設(shè)等多家企業(yè)，事發(fā)前沈財(cái)興名下各企業(yè)總資產(chǎn)約30億元，“興潤(rùn)置業(yè)”一度成奉化最大的本土房產(chǎn)企業(yè)。

　　據(jù)了解，奉化市政府對(duì)于如何處置興潤(rùn)置業(yè)35億元債務(wù)問題有兩種不同的方案，一是找人接盤化解債務(wù)，二是直接破產(chǎn)清算。因興潤(rùn)置業(yè)27億元資產(chǎn)與35億元債務(wù)之間有8億元之多的缺口，在很難找到接盤者的情況下，破產(chǎn)清算或是興潤(rùn)置業(yè)的最后結(jié)局。

　　至于外界傳“政府承擔(dān)70%、銀行核銷30%”的債務(wù)化解方案，奉化市金融辦、中國人民銀行[微博]奉化支行等機(jī)構(gòu)有關(guān)負(fù)責(zé)人均未明確回應(yīng)。

　　因牽涉到眾多公務(wù)員，當(dāng)?shù)卣賳T在優(yōu)先償還民間借貸還是銀行貸款問題上持不同立場(chǎng)。奉化一家銀行副行長(zhǎng)說，沈財(cái)興父子一天要償付的利息有“幾百萬”，其債務(wù)處置可能需要一段時(shí)間。

　　禍起長(zhǎng)汀：奉化市政府土地出讓程序違法

　　受近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的影響，資金鏈本就吃緊的興潤(rùn)置業(yè)最終被長(zhǎng)達(dá)七年的長(zhǎng)汀村舊村改造“持久戰(zhàn)”打垮。

　　在沈氏父子事發(fā)后，奉化市人民法院及寧波鄞州區(qū)人民法院等司法機(jī)構(gòu)密集審理涉及興潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)人員的民間借貸糾紛案件。

　　記者在奉化市人民法院了解到，僅3月21日，奉化市人民法院在三個(gè)半小時(shí)工作時(shí)間內(nèi)就開庭審理了七宗相關(guān)案件。上述七宗案件的被告人均為葛建偉，而葛建偉又將興潤(rùn)置業(yè)及沈財(cái)興推上了被告席。

　　案卷顯示，葛建偉起訴沈財(cái)興的案名是“房屋合同糾紛”。和方亮與沈財(cái)興合作的方式稍有不同，葛建偉是以預(yù)付購房款的名義向沈財(cái)興購置長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目新建樓盤的8000多平方米店面，付款金額不明。

　　沈財(cái)興承諾房屋建成后以高價(jià)回購方式作為回報(bào)，但因長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目失利，沈財(cái)興未能兌現(xiàn)合約。在沈財(cái)興被拘后，目前葛建偉也不知所蹤，葛建偉位于奉化市西塢鎮(zhèn)金水路4號(hào)的萬余平方米廠房將被法院拍賣償債。

　　“如果按正常的進(jìn)度，沈財(cái)興和我父親都能賺到錢，哪會(huì)想到政府拍賣的土地竟然是沒有經(jīng)過審批非法圈占的地。”葛建偉之子葛武(化名)說，因政府違法出讓土地，多數(shù)村民難以拆遷，長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目不能順利推進(jìn)，他父親跟著沈財(cái)興一起被項(xiàng)目拖垮，現(xiàn)在也不知道爸爸去哪兒了。

　　據(jù)了解，長(zhǎng)汀村舊村改造始于2003年，因奉化市政府在2004年違反程序?qū)⒃摯?700余畝轉(zhuǎn)為國有土地出讓而引發(fā)村民強(qiáng)烈不滿，村民最終將浙江省政府告贏，后者于2006年12月28日撤消了將長(zhǎng)汀村集體土地整體轉(zhuǎn)為國有土地的行政行為。

　　長(zhǎng)汀村民張召良、張明耀等人對(duì)記者說，上述“民告官”的過程復(fù)雜而又曲折，簡(jiǎn)單地說，“是奉化市政府在村民沒同意、國務(wù)院沒有批準(zhǔn)的情況下，直接以‘撤村建居’的方式，將全村的集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地再高價(jià)出讓給開發(fā)商，這顯然是在搶奪百姓的土地。”

　　奉化市人民政府辦公室2004年5月21日發(fā)下的抄告單顯示，長(zhǎng)汀村公開掛牌出讓的凈用地面積20.3674萬平方米(土地總面積22.9659萬平方米)，屬商住用地，總建筑面積為26.9292萬平方米，其中安置用房15.815萬平方米。

　　該地塊掛牌出讓的起始價(jià)為33722.5萬元，包括以實(shí)物形式抵沖安置用房面積總折價(jià)23722.5萬元及貸幣形式支付的10000萬元。

　　奉化市政府土地出讓程序違法，村民最終贏得官司。但在這場(chǎng)“民告官”的艱難博弈中，之前進(jìn)入的寧波洛滋置業(yè)有限公司(知名服裝企業(yè)浙江洛滋集團(tuán)直屬子公司，以下簡(jiǎn)稱“洛滋置業(yè)”)成為第一個(gè)“被死亡”的犧牲品。

　　張召良等人告知，政府給村民的補(bǔ)償款是自留地每畝3萬元、水稻田每畝不足5萬元。在房屋拆遷方面，是按“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償，不要實(shí)物補(bǔ)償?shù)脑?005年之前是每平方米1280元折算進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

　　因農(nóng)村建房多數(shù)占地面積大，而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，加之政府違法征地，長(zhǎng)汀村的舊村改造項(xiàng)目一開始就遭到眾多村民的集體抵制。地方政府遲遲不能交地的情況下，長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，洛茲置業(yè)在建成一期部分安置房后不得不撤出。

　　2007年年初，興潤(rùn)置業(yè)在當(dāng)?shù)卣摹把?qǐng)”下花費(fèi)6億元接盤長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目。在投資近7億元建成872套安置房(彌勒一苑)后，當(dāng)?shù)卣廊晃茨馨雌诮桓逗笃谕恋?。到目前，長(zhǎng)汀村遷出的村民尚不足三分之一。

　　知情者稱，受近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的影響，資金鏈本就吃緊的興潤(rùn)置業(yè)最終被長(zhǎng)達(dá)七年的長(zhǎng)汀村舊村改造“持久戰(zhàn)”打垮。洛滋置業(yè)在2012年5月以強(qiáng)制清算的方式告終，興潤(rùn)置業(yè)緊隨其后實(shí)將面臨“被破產(chǎn)”的命運(yùn)。

　　債務(wù)深淵：銀行信貸及民間融資深陷其中

　　在后期房地產(chǎn)調(diào)控、信貸資金吃緊的情況下，興潤(rùn)置業(yè)依然需要靠銀行信貸及民間融資維持項(xiàng)目開發(fā)。

　　葛武對(duì)記者說，沈財(cái)興父子和他父親均因長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目而深陷債務(wù)泥潭。其父之前與方亮、沈財(cái)興合作香山美邸項(xiàng)目，因?yàn)槎康禺a(chǎn)操作而退股，后轉(zhuǎn)為購買長(zhǎng)汀村改造項(xiàng)目店面這一保守投資方式，誰知會(huì)身陷其中。

　　葛武說，他父親現(xiàn)在負(fù)債總額是9000多萬元，都是找親朋好友借的，從2004年的2000多萬元開始滾動(dòng)，10年來利息滾了多少他本人都說不清楚。據(jù)稱，沈財(cái)興也在外面借了很多錢，剛開始月息是1.5分、2分，后來到了4分、5分，都是在“借新還舊”，現(xiàn)在估計(jì)要破產(chǎn)了。

　　據(jù)了解，在法院對(duì)興潤(rùn)置業(yè)啟動(dòng)破產(chǎn)程序之前，除前文提到的葛建偉外，眾多債權(quán)人除到法院訴訟進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全外，亦在期待政府部門能出臺(tái)一個(gè)具體的處置方案。

　　記者聯(lián)系到當(dāng)?shù)匾黄髽I(yè)負(fù)責(zé)人戴幼玉女士，戴女士于3月17日在奉化市人民法院起訴興潤(rùn)置業(yè)，要求償還其100萬元本金及利息。據(jù)稱，四年前，在朋友介紹下她將這100萬元借給方亮及興潤(rùn)置業(yè)，當(dāng)初只說周轉(zhuǎn)一個(gè)月用于償還銀行貸款，誰知到現(xiàn)在都未能償還。

　　事實(shí)上，四五年前正是沈財(cái)興資金吃緊的時(shí)間段。在2010年前后，沈財(cái)興除接下長(zhǎng)汀村改造的爛攤子外，還投入近6.6億元拍下位于奉化市蕭王廟街道泉溪江西側(cè)、彌勒大道南側(cè)210.33畝土地，每畝地價(jià)約314萬元。

　　此外，興潤(rùn)置業(yè)還同時(shí)在建設(shè)位于奉化市江口街道、甬臨線江寧路段西側(cè)、江口中學(xué)北側(cè)的龍樾灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地42000平方米。加上長(zhǎng)汀村改造項(xiàng)目的逾20萬平方米土地，興潤(rùn)置業(yè)四五年之內(nèi)累計(jì)拿地約50萬平方米。

　　如按平均每畝拿地價(jià)300萬元計(jì)算，興潤(rùn)置業(yè)近幾年僅土地出讓款即超過20億元。即使是興潤(rùn)置業(yè)在2006年房地產(chǎn)高峰期獲得25億元收入，在后期房地產(chǎn)調(diào)控、信貸資金吃緊的情況下，興潤(rùn)置業(yè)依然需要靠銀行信貸及民間融資維持項(xiàng)目開發(fā)。

　　沈財(cái)興四處拿地甚至高息舉債開發(fā)普通住宅及高端房地產(chǎn)項(xiàng)目緣于他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度樂觀。以“興潤(rùn)·桃源府邸”為例，這一項(xiàng)目包括雙拼及獨(dú)棟別墅共223戶，雙拼最低570萬元一套，獨(dú)棟最低2500萬元一套。

　　根據(jù)興潤(rùn)置業(yè)的可行性研究報(bào)告，該項(xiàng)目總投資成本為13.66億元，其中土地成本6.8億元，工程成本4.37億元，期間費(fèi)用3446萬元。預(yù)計(jì)銷售收入18.82億元，稅前利潤(rùn)5.35億元，利潤(rùn)率40%。

　　而實(shí)際情況是，因市場(chǎng)反映與預(yù)期相差很大，興潤(rùn)置業(yè)不能及時(shí)獲得預(yù)售回籠資金，加之信貸收緊，沈財(cái)興不得不通過民間融資方式緩解資金困境。

　　記者查詢到的資料顯示，興潤(rùn)置業(yè)的“融資”方式五花八門，只要能拿到錢，什么人的錢都借。只要是用于興潤(rùn)置業(yè)項(xiàng)目，分公司的項(xiàng)目主管都可以用興潤(rùn)置業(yè)的名義借款。這從側(cè)面印證了奉化市政府所說的興潤(rùn)置業(yè)“管理混亂”的說法。

　　法院案卷資料表明，沈財(cái)興的財(cái)務(wù)危機(jī)早在2008年就已經(jīng)出現(xiàn)?！?2011)甬象商初字第1178號(hào)”判決書顯示，因工程項(xiàng)目建設(shè)資金周轉(zhuǎn)所需，沈財(cái)興通過浙江沈氏建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“沈氏建設(shè)”)于2008年3月3日、3月21日分別向?qū)O永亞借款16萬元和14萬元，但在約定的還款期限內(nèi)不能償還，以資金困難為由一拖再拖。

　　孫在催收無果的情況下于2011年8月向象山縣人民法院起訴，要求沈氏建設(shè)償還其本息合計(jì)432000元。不過，沈氏建設(shè)辯稱沒有收到過借款。

　　類似的借款糾紛在2009年之后頻繁出現(xiàn)，被告不是沈氏建設(shè)就是興潤(rùn)置業(yè)。至沈氏父子出事，其債務(wù)總額累計(jì)達(dá)到35億元之巨。

　　誰善后？誰接盤？

　　興潤(rùn)置業(yè)出事是因其本身經(jīng)營(yíng)管理不善所致，但到最后還要政府為其善后。

　　根據(jù)奉化市政府應(yīng)急工作組的查證，沈氏父子名下各企業(yè)總資產(chǎn)約27億元，其核心資產(chǎn)為桃源府邸項(xiàng)目及長(zhǎng)汀村改造項(xiàng)目。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，桃源府邸項(xiàng)目主體建筑已基本完成，原本定于2013年年底交房，現(xiàn)在被推遲到2014年年底。這也是沈財(cái)興的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，如果按興潤(rùn)置業(yè)之前預(yù)測(cè)的18.82億元銷售額打六折出讓，此項(xiàng)目估值約11億元，已低于項(xiàng)目總投資成本近3億元。

　　而如果按同一地塊的其他項(xiàng)目投資成本及收益值測(cè)算，興潤(rùn)置業(yè)在桃源府邸項(xiàng)目上的減值損益高達(dá)10億元。有媒體由此將興潤(rùn)置業(yè)倒塌的責(zé)任歸罪于地方政府“畸形的土地財(cái)政”，并稱四年前興潤(rùn)置業(yè)的拿地成本比現(xiàn)在同一地塊高出近60%。

　　不過，負(fù)責(zé)善后工作的奉化市政府辦副主任陳光輝并不這么認(rèn)為，他說土地出讓完全是市場(chǎng)行為。徐猛挺亦對(duì)記者說，企業(yè)如果認(rèn)為地價(jià)高可以不參與競(jìng)拍，而土地如果流拍，政府部門自然會(huì)降低價(jià)格再次拍賣。

　　奉化市政府認(rèn)為，興潤(rùn)置業(yè)出事是因其本身經(jīng)營(yíng)管理不善所致，到頭來還要政府為其善后。而奉化市政府正在為如何善后犯愁，是找人接盤還是進(jìn)行破產(chǎn)清算，各部門及有關(guān)官員意見不一。

　　找人接盤的一大難點(diǎn)是關(guān)于長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目的資產(chǎn)核算問題。以2013年掛牌的奉化長(zhǎng)汀村東北、縣江北側(cè)一號(hào)、二號(hào)、三號(hào)地塊共計(jì)19.98萬平方米的起始價(jià)9.845億元、樓面價(jià)每平方米3519元計(jì)算，興潤(rùn)置業(yè)僅土地價(jià)值已近10億元。

　　但當(dāng)?shù)卣o出的估價(jià)是，興潤(rùn)置業(yè)長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目總價(jià)值約為6億元，與其2007年接盤時(shí)所付的成本相當(dāng)，還不包括其后期投入的費(fèi)用及可售11萬余平方米商品房的價(jià)值。

　　關(guān)于如何對(duì)興潤(rùn)置業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行估值、如何償還債務(wù)的問題，奉化市政府應(yīng)急小組及奉化市金融辦、奉化市人民檢查院均未給出明確說法。

　　因長(zhǎng)汀村項(xiàng)目估值難題及長(zhǎng)汀村民搬遷難題，目前沒有接盤者對(duì)興潤(rùn)置業(yè)施予援手以避免其破產(chǎn)。陳光輝說，因興潤(rùn)置業(yè)及各關(guān)聯(lián)公司的27億元資產(chǎn)與35億元債務(wù)之間存在8億元之多的差額，在沒有人接盤的情況下，對(duì)興潤(rùn)置業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算或是最后的方案。

　　目前沈氏父子涉嫌非法吸收公眾存款罪的案件已移交奉化市人民檢查院。該院相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在記者提出的“民間借貸”與“非法吸收公眾存款”的差異問題時(shí)說，“民間借貸不違法?！?/p>

　　據(jù)法律界人士介紹，如果沈氏父子最終以非法吸收公眾存款罪起訴并判刑，因涉及金額巨大，輕則被判三至四年，重則頂格至十年，并處罰金。

　　而由興潤(rùn)置業(yè)所引發(fā)的樓市風(fēng)險(xiǎn)問題已引起社會(huì)各界關(guān)注。中國社科院金融市場(chǎng)研究員曹紅輝對(duì)此表示，從需求的角度來看，三四線城市流動(dòng)性人口相對(duì)較少，產(chǎn)生的需求也會(huì)小于一二線城市，這樣邊際本身的需求風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)首先爆發(fā)出來，但不會(huì)反過來引發(fā)一二線城市的萎縮。

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