造血能力先天不良 廈門“亞洲最大游艇會”遭追債30億

　　一則登報索債的消息刺破了隱藏9年的秘密，真相在連環(huán)追債之下漸次洞開。此前，被稱為“亞洲最大游艇會”的香山國際游艇俱樂部(廈門)有限公司(以下簡稱香山公司)被金谷信托及信達(dá)資產(chǎn)福建省分公司公開索債約18.2億元(《每日經(jīng)濟新聞》3月4日曾作報道)。據(jù)悉，金谷信托系信達(dá)資產(chǎn)的子公司。這個目前已知的香山公司最大債主的曝光，引起其余債主陸續(xù)浮出水面。這些索債者包括項目施工方、民間借貸方，還出現(xiàn)了一批自稱“業(yè)主”的維權(quán)方，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前他們聲稱被欠債超過30億元，更有未經(jīng)核實的數(shù)據(jù)指債務(wù)金額或達(dá)58億元。

　　作為廈門乃至福建省標(biāo)志性的旅游項目，香山國際游艇俱樂部為什么會遭遇連環(huán)索債？這個9年前招拍掛的項目現(xiàn)在進展如何？記者連日深入采訪，以揭開這些謎團，而香山國際游艇俱樂部有關(guān)負(fù)責(zé)人也首次通過《每日經(jīng)濟新聞》進行回應(yīng)。

　　違規(guī)質(zhì)疑

　　整體項目分割銷售業(yè)主指游艇會非法集資超10億

　　每經(jīng)記者 李婷 廈門攝影報道

　　4月14日，一則“香山國際游艇俱樂部VIP泊位及附屬用房業(yè)主”委托福建衡興明業(yè)律師事務(wù)所發(fā)出的聲明，控訴香山國際游艇俱樂部不履約。聲明稱，香山公司應(yīng)依合同約定盡快履行交付香山VIP泊位及附屬用房等義務(wù)；香山業(yè)主的合法權(quán)益受法律保護，對于任何侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，香山業(yè)主勢必追究其法律責(zé)任。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的一份資料顯示，福建衡興明業(yè)律師事務(wù)所接受了共約50余套物業(yè)20多位“業(yè)主”的委托，要求香山公司以及“方東洛先生”履行相關(guān)責(zé)任和連帶責(zé)任。

　　根據(jù)“業(yè)主”提供的材料和陳述，他們和香山公司簽署了相關(guān)文件，約定由“業(yè)主”向香山公司購買香山國際游艇俱樂部VIP泊位及會所，并由方東洛為香山公司履約提供連帶保證擔(dān)保；“業(yè)主”在香山公司投建香山國際游艇俱樂部的關(guān)鍵時刻，購買了VIP泊位及會所，依約交付了巨額價款，眼下物業(yè)已經(jīng)建成，但香山公司經(jīng)過這些“業(yè)主”多次敦促，仍然沒有履行合同約定——辦理交易登記以及交付相關(guān)物業(yè)、辦理產(chǎn)權(quán)證、贈送金卡會員資格等合同義務(wù)。

　　非法集資指控

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的資料顯示，香山國際游艇俱樂部VIP泊位及會所業(yè)主維權(quán)小組認(rèn)為，香山公司通過將VIP泊位及會所反復(fù)、重復(fù)銷售、抵押，涉嫌非法集資超過10億元，涉及人數(shù)上百，大部分單筆金額在幾十萬到幾百萬元之間，其中數(shù)十人已向法院起訴。

　　泉州“業(yè)主”黃先生(化名)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，他和一批“業(yè)主”在2006~2009年和香山公司簽訂了相關(guān)認(rèn)購合同。黃介紹說，香山公司是在2006年底開始對外推出這種認(rèn)購產(chǎn)品的，這種“別墅(會所)＋泊位”的模式立刻吸引了不少投資者，按照設(shè)計，會所戶型有幾種，當(dāng)初售價約700萬~800萬元。

　　黃先生表示，按照合同約定，不少業(yè)主應(yīng)該在2009年實現(xiàn)交房，然而一直到現(xiàn)在，香山公司都還未交付。

　　“當(dāng)初認(rèn)購時，他們都要求我們一次性付款，也沒辦法按揭，我們付出了不少的價款?！秉S先生認(rèn)為，現(xiàn)在看來，當(dāng)時他們支付的這些認(rèn)購款實際上都被香山公司用于前期開發(fā)，這反映出香山公司從開發(fā)伊始就存在資金缺口。

　　建筑單體不得分割轉(zhuǎn)讓

　　既然2009年就應(yīng)該交房，香山公司為何仍不交付，寧可拖延至今受到非法集資指責(zé)？

　　答案其實早在2005年香山國際游艇俱樂部項目掛牌時就已經(jīng)揭曉：不是香山公司不想交房，而是根本辦不出分割產(chǎn)權(quán)。

　　資料顯示，香山游艇俱樂部項目總用海面積691439平方米，地上建筑面積189000平方米。值得一提的是，根據(jù)規(guī)劃，2005G05地塊的香山國際游艇俱樂部為旅游綜合體項目，土地用途為商業(yè)、辦公、酒店以及其他，項目的建筑單體不得分割轉(zhuǎn)讓。

　　換句話說，香山國際游艇俱樂部項目并不存在可以分割轉(zhuǎn)讓銷售的物業(yè)，也無法辦理分割產(chǎn)權(quán)。

　　香山公司董事長特別助理李文功向《每日經(jīng)濟新聞》記者承認(rèn)了產(chǎn)權(quán)不可分割的事實，且表示，按照市政府批準(zhǔn)的規(guī)劃，他們早就沒有再銷售了。至于前期為何會在沒有取得預(yù)售許可證的情況下進行銷售等問題，李文功以“不清楚當(dāng)時的情況”為由拒絕回應(yīng)。他承認(rèn)此前約有40多棟的VIP綜合用房(會所)已經(jīng)銷售。對于交房，他表示，目前現(xiàn)房和當(dāng)初合同面積有的存在一定的差距，如合同約定500平方米，實際建成是700平方米，這需要他們補交差價款，但隨后他話鋒一轉(zhuǎn)，又強調(diào)項目是不能分割銷售的，“業(yè)主”也需要“理解”。

　　在黃先生看來，當(dāng)初以較低價格購買的會所如不能交付，即使告上法庭，合同也很可能會被宣判無效。2010年，香山公司曾經(jīng)起訴“業(yè)主”丁先生，主張認(rèn)購合同無效，法院依據(jù)“房子尚未取得預(yù)售許可，所以此前簽訂的合同為無效合同”，判決合同無效，丁先生敗訴。

　　黃先生認(rèn)為，如果合同無效，業(yè)主幾年的投資就打水漂了，這筆錢當(dāng)時如果購買廈門同地段的房產(chǎn)，回報率早就翻幾倍了。他們的另一個現(xiàn)實擔(dān)憂是，即使合同無效，以目前香山公司的資金現(xiàn)狀恐也無法交還購房款。

　　工程款疑云

　　被指工程欠款超3億 公司回應(yīng)稱只欠了3000萬

　　每經(jīng)記者 李婷 廈門攝影報道

　　“香山國際游艇俱樂部VIP泊位及會所業(yè)主維權(quán)小組”在提出維權(quán)訴求的同時，還道出了香山公司的另一層債務(wù)關(guān)系：《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的一份材料顯示，香山游艇俱樂部施工方維權(quán)小組認(rèn)為，香山公司拖欠數(shù)十家施工單位的工程款從數(shù)萬元到數(shù)千萬元不等，累計超過3億元。

　　香山公司董事長特別助理李文功對此堅決否認(rèn)，并稱如果按照實際完成的工程量計算，香山公司所欠工程尾款僅3000萬元。

　　施工方：被迫墊資逐漸“套牢”

　　維權(quán)小組部分成員向《每日經(jīng)濟新聞》記者出示了相關(guān)工程合同以及欠款憑據(jù)。根據(jù)施工小組提供的材料以及陳述，25家施工單位都是以分包形式分別與甲方香山公司進行簽約，在施工過程中，這些施工單位被迫不斷墊付材料和人工工資等，逐漸被“套牢”。

　　一位施工方負(fù)責(zé)人解釋稱，如工程約定按照三期完成，收到定金后，施工方先墊付第一期工程款，一期完成后，香山公司依約應(yīng)支付200萬元的工程款，但實際上香山公司卻只給了100萬元或者更少，而施工單位除了完成一期所墊付的資金外，已經(jīng)采購了二期、三期的材料，此外工地上的工人也簽訂了合同，不能隨便停工，只能繼續(xù)墊付施工，如此拖欠的工程款越積越多。

　　一位施工方負(fù)責(zé)人表示，盡管他們手中都有相關(guān)單據(jù)憑證，但香山公司拒絕簽字蓋章，使他們在確認(rèn)債務(wù)方面造成很大的難度。這也是施工單位最擔(dān)心的部分，一旦按照司法流程走，這些未簽字蓋章的單據(jù)要核實確認(rèn)將會把時間拉長，或許要2~3年時間，這些時間成本正是施工方耗不起的。他們也擔(dān)心在這過程中，香山資產(chǎn)包走上拍賣程序卻被用來優(yōu)先償還其他已確認(rèn)的債務(wù)。

　　香山公司：僅欠工程款3000萬

　　對于施工方提出的債務(wù)問題，李文功向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹了香山公司負(fù)責(zé)工程管理的負(fù)責(zé)人汪先生進行說明。他們共同指出，香山公司是依據(jù)合同約定對施工方的工程進行驗收并且依照約定分期進行支付的，香山公司已經(jīng)支付了25家施工方絕大部分工程款，目前施工方完成的工程量還未達(dá)到合同約定的工程量，即使按照工程全部驗收合格計算，所欠的全部工程款也僅約5000萬元；如果按照實際完成的工程量計算，香山公司所欠工程尾款僅3000萬元。此外，汪先生還對這些施工方實際完成的工程質(zhì)量提出質(zhì)疑，認(rèn)為部分沒辦法進行結(jié)算驗收的工程并沒有達(dá)到相關(guān)約定標(biāo)準(zhǔn)等。

　　對于香山公司所說的只欠3000萬尾款的說法，維權(quán)小組表示，其中僅25家施工單位中的6家相關(guān)負(fù)責(zé)人手中香山公司已經(jīng)確認(rèn)簽字的工程欠款單就超過了4000萬元，如果加上未確認(rèn)的，則超過5000萬元。據(jù)維權(quán)小組統(tǒng)計，即使不計算延誤工期、利息等各種費用，香山公司共欠25家施工單位的工程款也已經(jīng)超過了2.5億元。

　　從施工方方面反映的情況，香山公司早就存在資金鏈緊張的情況。絕大部分的施工方在兩年前(2012年)已經(jīng)基本停工，即使在2012年之前，也出現(xiàn)過斷斷續(xù)續(xù)的停工。

　　一地產(chǎn)行業(yè)央企人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，即使是超級大盤項目，正常的施工流程一般是開發(fā)商將項目分段切割給工程總包商，一般項目只有一個總包，開發(fā)商很少直接和分包商簽訂合同，除非指定了特別合作對象。

　　此外，在跟香山公司合作的數(shù)年時間，施工方反映香山公司內(nèi)部管理團隊人員更換頻繁。一個例子是，此次代表香山公司回應(yīng)此事的李文功承認(rèn)自己是最近兩年才進公司，而負(fù)責(zé)工程管理的汪先生也被施工方指出是最近兩年新更換的。

　　自救之路

　　香山公司：負(fù)債20億 擬開發(fā)二期工程“盤活”

　　回顧上述業(yè)主方、施工方加上金谷信托給出的債務(wù)數(shù)據(jù)，香山公司欠款已然超過30億元。不過或許還不是全部。

　　相關(guān)律師表示，未經(jīng)核實的數(shù)據(jù)指香山公司的債務(wù)金額達(dá)58億元，其中53億元是可以確認(rèn)的。根據(jù)業(yè)主和施工方透露，香山公司和關(guān)聯(lián)責(zé)任人方東洛還有不少民間借貸。

　　如龍巖某地的金礦礦主在3年前和其他投資人一起借給香山公司2億元，約定月息2.8分，也就是說，每月香山游艇要還他們560萬元的利息，結(jié)果對方只給了700萬元的利息，就沒再付過任何費用了。

　　李文功則回應(yīng)稱，香山公司實際所欠的債務(wù)至多20多億元，并不像外界傳聞得那么夸張。至于方東洛究竟有多少民間借貸，李表示他不清楚，但目前香山公司并不存在銀行貸款。

　　李文功也承認(rèn)目前公司確實存在資金問題，表示在2012年出現(xiàn)了資金斷鏈情況，不過目前項目還有二期正準(zhǔn)備開發(fā)，眼下正在積極尋找合作伙伴，與一期產(chǎn)權(quán)不可分割的情況不同，二期包括酒店、商場、寫字樓可進行銷售，并指出香山公司一直在努力盤活并持續(xù)開發(fā)。

　　李文功認(rèn)為，目前香山游艇俱樂部整個資產(chǎn)包的評估價值已經(jīng)超過了100億元，目前的債務(wù)并不能說明香山公司資不抵債，所以金谷信托提出的針對其所欠18.2億元債務(wù)擬向法院申請對香山游艇公司破產(chǎn)清算或向法院申請強制執(zhí)行處置抵押物不會被法院受理。

　　根據(jù)此前公開資料顯示，香山游艇俱樂部規(guī)劃的總投資約20億元，而香山公司目前卻被估算出超過這一數(shù)字的債務(wù)。

　　“只有投入沒有造血?！睒I(yè)主代表黃先生認(rèn)為，由于產(chǎn)權(quán)無法分割導(dǎo)致一期會所項目無法正常銷售。整個香山游艇俱樂部的會所共約160棟，如果這些會所能夠在項目開始就正常取得預(yù)售進行銷售，香山俱樂部的資金鏈條就能夠正常活起來，也不至于欠款越滾越多，利息雪球越滾越大。

　　在一知情人士看來，旅游地產(chǎn)項目從投入到產(chǎn)出需要花費大量的培育時間，這對于開發(fā)商的自有資金實力和運營能力都有嚴(yán)格的考量，香山公司以這種大量借貸以及信托融資這種高利息的融資方式進行開發(fā)，又在無法前期實現(xiàn)造血的情況下，必然會被滾動產(chǎn)生的巨額利息所吞噬。

　　據(jù)悉，在春節(jié)前，香山游艇會還在銷售一種叫做“分時度假卡”的高價旅游產(chǎn)品，售價從38萬元到68萬元不等。在知情人士看來，如果一開始項目就能準(zhǔn)確定位，設(shè)計多種會員等形式的旅游產(chǎn)品，或許項目會是完全不同的景象。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者進入香山游艇俱樂部內(nèi)部采訪時看到，目前一棟棟外觀類似別墅的會所現(xiàn)房已經(jīng)基本完工，但是也可以看到這些會所以及泊位的部分工程還沒有完工，此外路橋也還有部分工程沒有完成，相關(guān)綠化等也還欠缺，但會所內(nèi)記者并沒有見到任何施工人員。而在游艇會的接待中心依然還有少量工作人，進入內(nèi)設(shè)在游艇俱樂部內(nèi)部的辦公區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)不少辦公桌都空置著，只有部分看似管理人員的工作人員仍在工作。

　　疑團待解

　　蹊蹺退出游艇項目南順股東否認(rèn)方東洛“借道”

　　在調(diào)查中頻頻被“業(yè)主”、施工方等提及的方東洛究竟是什么樣的人？他的資金和實力究竟如何？為何從項目開始就涉嫌資金缺口以至于要違規(guī)預(yù)售不可分割銷售的產(chǎn)品？

　　為了揭開謎團，我們把時間推回到2005年。

　　南順控股率先拿地/

　　資料顯示，廈門香山國際游艇俱樂部項目用地 (2005G05地塊)于2005年8月8日的土拍會上被南順控股 (香港)有限公司以3.239億元摘得，此外還要一次性向思明區(qū)政府支付4000萬元的前期補償安置費用。根據(jù)《東南早報》2005年8月9日報道，競得土地使用權(quán)后的4個月內(nèi)，還要將防坡堤、護岸、高樁平臺和陸域形成的造地工程建設(shè)保證金3.2億元轉(zhuǎn)入市財政局和國土資源與房產(chǎn)管理局共同指定的監(jiān)控賬戶。

　　資金要求如此之高，當(dāng)時就能夠“吃下”這個項目的南順控股(香港)有限公司又是什么背景？據(jù)報道，南順控股(香港)有限公司是泰國楊氏機構(gòu)的子公司。楊氏機構(gòu)是泰國著名的上市公司，已有60年的創(chuàng)業(yè)歷史，董事長楊海泉是白手起家的傳奇人物泰國楊氏機構(gòu)是世界上最早開發(fā)鱷魚產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之一，該機構(gòu)在廈門集美區(qū)投資設(shè)立的南順鱷魚園吸引了不少國內(nèi)外旅游者。南順控股(香港)有限公司陳少宏先生介紹，香山國際游艇俱樂部碼頭由南順控股(香港)有限公司獨資建設(shè)，總投資3.5億美元。

　　方東洛接盤/

　　蹊蹺的是，一年之后，南順控股(香港)有限公司突然宣布退出該項目，不久后公司注冊撤銷。

　　根據(jù)一份刊載于南順投資(廈門)有限公司網(wǎng)站的“南順集團聲明書”顯示，2006年12月28日，泰國南順機構(gòu)有限公司、南順控股(香港)有限公司聲明，由于公司在項目的發(fā)展方向及經(jīng)營理念上與內(nèi)部股東發(fā)生嚴(yán)重分歧，為堅守公司一貫以來的原則，公司不得不放棄與內(nèi)部股東的合作并自行退出項目經(jīng)營，“自本聲明作出之日起，南亞集團(香港)有限公司、香山國際游艇俱樂部(廈門)有限公司及香山國際游艇俱樂部碼頭項目，與泰國南順機構(gòu)有限公司或者南順控股(香港)有限公司再無任何事實或者法律上的關(guān)聯(lián)，亦與楊陳翠玲女士及楊羽騰先生再無任何事實或者法律上的關(guān)聯(lián)。有關(guān)南亞集團(香港)有限公司、香山國際游艇俱樂部(廈門)有限公司及香山國際游艇俱樂部碼頭項目的一切債權(quán)債務(wù)，均應(yīng)由南亞集團(香港)有限公司、香山國際游艇俱樂部(廈門)有限公司的實際股東以及香山國際游艇俱樂部碼頭項目的實際經(jīng)營人享有及承擔(dān)”。

　　這次退出，讓名稱與南順極為接近，但又不為人廣知的南亞集團(香港)有限公司浮出水面。

　　隨著南亞集團(香港)有限公司的出現(xiàn)，方東洛的名字也出現(xiàn)在一些公開報道和信息中。臺海網(wǎng)等媒體的報道介紹方東洛是香山游艇公司董事長，在《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪香山公司時，李文功也以“方董”代指方東洛。

　　不過隨著記者進一步了解，香山公司董事長另有其人。根據(jù)廈門工商信息網(wǎng)顯示，香山公司的法定代表人為陳玲霞，為臺港澳法人獨資有限責(zé)任公司，投資人為南亞集團(香港)有限公司，董事長為陳玲霞，出資認(rèn)繳金額為7900萬元。信息顯示，南亞集團(香港)有限公司的董事長也是陳玲霞。

　　方東洛名下另有一家廈門達(dá)嘉集團有限公司，注冊資本4370萬元，股東中同樣有一位名叫陳玲霞的人。

　　那么債主紛紛指出要其承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的“方董”方東洛究竟和南亞、香山公司有什么關(guān)聯(lián)？知情人士表示，陳玲霞實際是方東洛的妻子，而方東洛就是幕后控制人，南亞集團則被指為是“殼”公司。但這一點尚未經(jīng)當(dāng)事方證實。

　　值得一提的是，香山公司的總經(jīng)理在工商信息網(wǎng)上顯示為“fangdongluo”，正好為方東洛的拼音。

　　此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過香港公司注冊處綜合資訊系統(tǒng)(ICRIS)查詢顯示，一家于2004年1月21日注冊成立的南順控股(香港)有限公司已經(jīng)于2007年9月28日注冊撤銷 (已告解散)。進一步查詢信息顯示，該公司持股人為陳少宏和沈開顏，兩人住址皆為福建廈門。

　　否認(rèn)“馬甲”猜測/

　　在2005G05地塊上充當(dāng)了“二傳手”角色的南順控股(香港)有限公司突然注銷，讓債主們多了一重猜測?！捌鋵嵎綎|洛一開始就沒什么錢?！眰鱾儗Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示，所以他才假借南順的牌子拿下項目，他們甚至猜測方東洛實際自有資金只有幾千萬元。

　　陳少宏在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，否認(rèn)了上述“假借”說法。他表示，項目在2005年拿地時確實為南順單獨競買，后由于種種原因退出，現(xiàn)在已不方便透露。至于為何由南亞集團接盤，他表示此事由南亞泰國方面的高層決定，對此他并不清楚，不過他認(rèn)為香山公司及方東洛也并非像外界傳言只有幾千萬元的資產(chǎn)，還是有一定開發(fā)實力的。

　　同時，陳少宏表示南順當(dāng)初退出項目時并沒有賺取任何利潤，此外他還透露至今香山公司還未償清全部轉(zhuǎn)讓費用。同時他還將不同時期多份聲明向記者出示。

　　蹊蹺的是，陳少宏向《每日經(jīng)濟新聞》記者否認(rèn)目前仍在經(jīng)營的廈門集美區(qū)投資設(shè)立的南順鱷魚園與泰國楊氏機構(gòu)有關(guān)，這與2005年報道所描述的不符。此外，公開信息中鮮有關(guān)于泰國楊氏企業(yè)的信息，也幾乎難以查詢到關(guān)于楊氏企業(yè)設(shè)立的南順控股(香港)有限公司的內(nèi)容。

　　就上述信息未能看出難順控股(香港)與泰國楊氏企業(yè)有何關(guān)聯(lián)。這讓南順和南亞之間，以及方東洛和南順之間的關(guān)系蒙上重重疑云。

　　值得一提的是，時隔5年，2013年11月4日，南順控股(香港)有限公司再次注冊成立，陳少宏仍為持股人，另一位持股人則為登記姓氏為 “youngprapakorn”、名字為“uthen”的人士。

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