李嘉誠(chéng)家族“囤地致富”調(diào)查

　　在內(nèi)地房企業(yè)績(jī)普遍低迷的上半年，李嘉誠(chéng)旗下、以內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)為主戰(zhàn)場(chǎng)之一的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001.HK）卻逆市飄紅，其半年報(bào)顯示，股東應(yīng)占溢利（即歸屬于母公司股東的利潤(rùn)）等多項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。

　　有分析人士指出，較早拿地，然后緩慢分期開發(fā)，坐等土地升值，是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)長(zhǎng)期保持高收益、高增長(zhǎng)的商業(yè)戰(zhàn)術(shù)，但這也令李嘉誠(chéng)家族長(zhǎng)期受到“囤地”的詬病。

　　“囤地”讓長(zhǎng)江實(shí)業(yè)逆市飄紅？

　　亞洲首富李嘉誠(chéng)任董事會(huì)主席的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，近日發(fā)布了2014年度半年報(bào)。報(bào)告顯示，今年上半年該公司股東應(yīng)占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長(zhǎng)59%。

　　這與內(nèi)地房企的遭遇頗為不同。由于今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩，多家房企業(yè)績(jī)持續(xù)低迷。如萬(wàn)科（000002.SZ）的半年報(bào)顯示，2014年上半年歸屬于股東的凈利潤(rùn)為人民幣48.1 億元，較去年同期增長(zhǎng)5.6%；龍湖地產(chǎn)（00960.HK）的半年報(bào)顯示，上半年股東應(yīng)占溢利為40.1億元人民幣，同比增長(zhǎng)4.2%。這些內(nèi)地龍頭房企的上半年凈利潤(rùn)增幅均低于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，該公司所有或參與的“開發(fā)中或待開發(fā)土地面積”達(dá)1182萬(wàn)平方米。李嘉誠(chéng)作為董事會(huì)主席，在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2014年半年報(bào)中回顧上半年業(yè)務(wù)時(shí)表示，上半年，內(nèi)地多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的住宅單位銷售或預(yù)售進(jìn)展緩慢，部分城市銷售情況遜于預(yù)期。此外，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2012年、2013年年報(bào)及2014年半年報(bào)顯示，2012年以來，該公司在內(nèi)地只拿過一塊地。

　　那么，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2014年上半年多項(xiàng)指標(biāo)逆市大漲的原因是什么？一些業(yè)內(nèi)人士表示，囤地是個(gè)中玄機(jī)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是通過分期緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。

　　湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東曾向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析認(rèn)為，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的土地儲(chǔ)備主要集中于內(nèi)地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由于拿地時(shí)間較長(zhǎng)，中間采取“囤地”手段，其土地儲(chǔ)備均價(jià)處于較低水平，這樣就保證了將地塊的價(jià)值充分挖掘，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也曾公開承認(rèn)旗下的土地成本較低。其2009年年報(bào)稱，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團(tuán)有信心所持土地將帶來良好回報(bào)。”

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，分期開發(fā)正是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)慣用的變相“囤地”手法。

　　不過，對(duì)于這一說法，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)近期向媒體回應(yīng)稱：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔在內(nèi)地之土地發(fā)展項(xiàng)目均依國(guó)家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地之情況；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔并沒有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發(fā)展及出售項(xiàng)目，以便回籠資金進(jìn)行再發(fā)展。

　　用1/4個(gè)世紀(jì)來開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2012年、2013年年報(bào)顯示，位于北京中央別墅區(qū)的譽(yù)天下項(xiàng)目為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的銷售業(yè)績(jī)作出了一定貢獻(xiàn)。

　　記者了解到，早在1993年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就作為大股東之一開始參與譽(yù)天下所在地塊開發(fā)；2003年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發(fā)的施工證并開始建設(shè)，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2008年年報(bào)顯示，譽(yù)天下項(xiàng)目占地面積為74萬(wàn)平方米，建筑面積為44.5萬(wàn)平方米，分三部分分期開發(fā)，其中，第一部分預(yù)計(jì)完工時(shí)間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，譽(yù)天下項(xiàng)目未完工土地又被分為4個(gè)部分，分期開發(fā)，其預(yù)計(jì)最后的完工時(shí)間是2018年。這意味著，從1993年參與開發(fā)算起，這一項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間是25年，相當(dāng)于1/4個(gè)世紀(jì)。

　　據(jù)了解，2008年譽(yù)天下的別墅上市時(shí)，價(jià)格為20000元/平方米，而今年譽(yù)天下別墅的最新價(jià)格為35000元/平方米。時(shí)隔6年，譽(yù)天下從600萬(wàn)左右/套的經(jīng)濟(jì)型別墅躍升為千萬(wàn)元級(jí)別墅。

　　分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項(xiàng)目的土地價(jià)值。再經(jīng)過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，而且在房?jī)r(jià)不斷上漲的推動(dòng)下，該區(qū)域地塊進(jìn)一步提升了價(jià)值。

　　拿地9年，2/3的項(xiàng)目未完工

　　譽(yù)天下僅僅是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)被外界質(zhì)疑的“先囤地坐等升值，再相機(jī)開發(fā)入市”策略的冰山一角。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2014年半年報(bào)顯示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2014年預(yù)計(jì)完成的地產(chǎn)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)的內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目是在2005年前拿地的。如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)預(yù)計(jì)今年完工的位于廣東東莞的海逸豪庭項(xiàng)目第E1及E2期，實(shí)際上，該地塊竣工時(shí)間一再調(diào)整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項(xiàng)目的開發(fā)面積只有三分之一。

　　記者選擇了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年年報(bào)和2013年年報(bào)，對(duì)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備、開發(fā)情況進(jìn)行了對(duì)比。

　　之所以選擇2005年，一是2005年正是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地大規(guī)模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調(diào)控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的開發(fā)技巧；三是2005年至今，近9年的時(shí)間，一般來說，已經(jīng)足夠開發(fā)完一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目了。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年年報(bào)顯示，當(dāng)年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地共有29個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目的估計(jì)完工時(shí)間是2006、2007、2008年。而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，這29個(gè)項(xiàng)目中，只有10個(gè)項(xiàng)目處于已完工狀態(tài)；有18個(gè)項(xiàng)目處于未完工狀態(tài)，且最終完工時(shí)間普遍調(diào)整為2015、2016年左右；另有一個(gè)項(xiàng)目重慶南岸，具體開發(fā)信息不詳。

　　這意味著，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，經(jīng)過八九年的開發(fā)，還有近2/3未完工。而在18個(gè)未完工的項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)完成比例為零，僅僅處于剛剛開發(fā)或尚未開發(fā)的狀態(tài)；其中，有4個(gè)項(xiàng)目的土地面積甚至出現(xiàn)了增長(zhǎng)。如武漢江漢區(qū)老浦片項(xiàng)目，2005年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的土地面積為2.95萬(wàn)平方米，2013年則增為3.52萬(wàn)平方米。同時(shí)，該項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積也從原來的6.63萬(wàn)平方米，增加為7.35萬(wàn)平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目增加建筑面積的原因在于修改了規(guī)劃。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從申請(qǐng)修改規(guī)劃到最終落實(shí)，一般會(huì)經(jīng)過規(guī)劃專家組論證、規(guī)劃部門出具意見等環(huán)節(jié)，需要一定的時(shí)間，因此，修改規(guī)劃往往不僅會(huì)為開發(fā)商帶來額外收益，還成為了一部分開發(fā)商延緩項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間的重要手段。

　　而從個(gè)案來看，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年年報(bào)顯示，廣州國(guó)際玩具禮品城項(xiàng)目占地面積為32.13萬(wàn)平方米，處于“計(jì)劃中”的狀態(tài)，其完工時(shí)間估計(jì)為2007年12月，這就是說2005年時(shí)該項(xiàng)目還沒有開工。

　　而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，該項(xiàng)目的部分物業(yè)估計(jì)將于2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項(xiàng)目并沒有任何一部分開發(fā)完成。2013年年報(bào)同時(shí)還顯示，該項(xiàng)目將于2017年6月完成所有開發(fā)，這一時(shí)間比2005年預(yù)計(jì)完工的時(shí)間晚了整整10年。

　　“囤地”嫌疑籠罩李嘉誠(chéng)家族

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，即使是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)已經(jīng)完工的項(xiàng)目，也有著較長(zhǎng)的開發(fā)周期，如上海馬橋項(xiàng)目，一度也遭遇囤地質(zhì)疑。

　　2005年2月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔（00013.HK）購(gòu)得上海馬橋地塊，目前該項(xiàng)目處于已完工狀態(tài)。但是在實(shí)際開發(fā)中，該項(xiàng)目開工時(shí)間不斷延期，其竣工時(shí)間由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年年報(bào)公布的2007年，推遲至一期項(xiàng)目2009年竣工、二期項(xiàng)目2011年竣工，比預(yù)定完工時(shí)間晚了數(shù)年，受到市場(chǎng)的廣泛質(zhì)疑。

　　2006年，東莞市開出了最大一筆土地閑置罰單，罰金高達(dá)近8000萬(wàn)元，涉事房企正是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司，該企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目“海逸豪庭”面積達(dá)1938.3畝的土地閑置了8年。

　　2013年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目一覽表；分期緩慢開發(fā)、變相囤地、坐享土地升值的商業(yè)戰(zhàn)術(shù)，令李嘉誠(chéng)家族長(zhǎng)期蒙上了囤地的陰影。

　　事實(shí)上，李嘉誠(chéng)家族控制的企業(yè)中，并不是只有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)因?yàn)槎诘囟馐艿秸块T的處罰。

　　2010年3月11日，北京市國(guó)土局發(fā)布公告稱，北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京啟夏”）旗下的朝陽(yáng)區(qū)工體北路4號(hào)地塊，因超過出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間，且未及時(shí)申請(qǐng)延期，擬對(duì)其處以地價(jià)款1%的罰款，同時(shí)暫停北京啟夏及原股東香港盈科集團(tuán)（下稱“盈科”）及其下屬公司在北京市土地交易市場(chǎng)的交易行為。

　　盈科是李嘉誠(chéng)兒子李澤楷旗下的公司。朝陽(yáng)區(qū)工體北路4號(hào)地塊于2006年1月23日被盈科以5.1億元人民幣拍得，北京啟夏為盈科的子公司，負(fù)責(zé)開發(fā)該項(xiàng)目。拿到這一地塊之后，盈科遲遲沒有動(dòng)工。直到2009年8月底，盈科以8億元將北京啟夏及其所有地塊轉(zhuǎn)讓給了瑞安建業(yè)，凈賺數(shù)億元。

　　2010年，國(guó)土資源部公布了全國(guó)房地產(chǎn)用地的閑置情況，其中有媒體曝光了一份1457宗閑置土地黑名單，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽(yáng))有限公司持有的逸翠園2h1、2h2地塊位列黑名單中。

　　公開資料顯示，該項(xiàng)目于2004年8月31日簽訂土地出讓合同，約定開工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。但和記黃埔2006年至2009年的年報(bào)顯示，逸翠園項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動(dòng)。如果按照合同約定的竣工時(shí)間，逸翠園項(xiàng)目已“囤地”近4年。和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽(yáng))有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，這是由于政府原因造成的閑置，但不愿透露更多情況。截止目前，上述地塊仍處于開發(fā)狀態(tài)。