時隔多年，MBS(住房抵押貸款支持證券)重新出現(xiàn)在公眾視野，這項看似能為銀行盤活更多存量資金的政策給樓市復(fù)蘇帶來了無限潛能。

　　央行、銀監(jiān)會此前聯(lián)合發(fā)布通知，提出要增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，明確鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　據(jù)《華夏時報》記者了解，央行9·30新政后，目前已有幾家銀行加快了籌備相關(guān)發(fā)行工作。此外，多家銀行在MBS的研究、發(fā)行領(lǐng)域也開始投入更多精力。

　　不過不少銀行業(yè)人士坦言，由于國內(nèi)缺乏做大MBS的相應(yīng)市場機制，目前銀行發(fā)行MBS只能停留在小規(guī)模的嘗試階段，如要借此實現(xiàn)增加住房貸款發(fā)放的功能，則須后續(xù)相關(guān)機制的建立以及更多實際利好政策出臺。

　　短期難見利好

　　相較于以往在信貸方面的政策，此次央行9·30新政從資金供給的角度，為金融機構(gòu)籌集按揭資金、盤活存量房貸資金、擴大房地產(chǎn)業(yè)的資金來源提供了解決方案，手段包括MBS以及REITs、中票等。

　　“實際上，我們銀行內(nèi)部對MBS一直在研究，也做過相應(yīng)的發(fā)行方案，但因為只是作為我們?nèi)a(chǎn)品鏈上的一小部分，規(guī)模并不大?！蹦彻煞葜沏y行投行部負責(zé)人告訴記者，此次9·30新政之后，對MBS的研究發(fā)行將會提速。

　　具體而言，MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的資金池，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機構(gòu)或政府背景的金融機構(gòu)對該證券進行擔保。發(fā)行券商會將抵押集合體所產(chǎn)生的本金與利息轉(zhuǎn)移支付給MBS的投資者。

　　在9·30新政出臺后，有媒體報道，交通銀行擬發(fā)行個人住宅抵押貸款支持證券(RMBS)。對此，交行相關(guān)人士告訴記者，交行此前對RMBS一直有研究，即使準備發(fā)行相關(guān)證券產(chǎn)品也是出于自身需求，與央行新政關(guān)系不大。

　　此外，記者也咨詢了四大國有銀行及多家股份制銀行，部分房貸投放量多的國有銀行和商業(yè)銀行都表示有興趣，但還沒有開展相關(guān)動作。

　　“不過作為我們銀行來說，推動MBS的動力是收益，如果收益達不到，又存在市場風(fēng)險的話，這類業(yè)務(wù)很難做大規(guī)模?！鄙鲜龉煞葜沏y行投行部負責(zé)人指出。

　　招商證券分析師丁文表示，從此前國內(nèi)已發(fā)行的MBS產(chǎn)品來看，發(fā)行利率一般會在5.8%-6.5%之間。與房貸利率水平相比，這一發(fā)行價格對于銀行來說收益并不理想，如果計入發(fā)行成本甚至還可能“虧本”。

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認為，從長遠來看，央行此次提出的MBS等方式均有利于拓寬銀行業(yè)房貸資金的來源，但短期內(nèi)很難體現(xiàn)效果，同時MBS等措施也很難降低銀行資金來源成本高的問題。就四季度來看，無法有效為增加住房信用投放提供幫助。

　　“央行的做法其實是給銀行畫出了一個餅，實際利好作用并不大?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出，從目前來看，政府部門希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地產(chǎn)市場的信心，甚至直接提振市場成交，但是由于銀行信貸規(guī)模本身就有限，利率打折后投放房貸的動力不足，因此政府部門就給出了這樣的方式，“這一政策的信號意義會更強。”

　　此前有媒體稱，國內(nèi)商業(yè)銀行存量房貸資產(chǎn)約為10.7萬億元，因此有10萬億房貸余額可被證券化。但業(yè)內(nèi)分析人士坦言，在吸取美國“兩房銀行”破產(chǎn)教訓(xùn)后，房貸資產(chǎn)不可能無限度證券化，只有其中的優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)可以證券化，這一占比通常不到總量的一半。而對于國內(nèi)市場而言，目前處于MBS的起步階段，國內(nèi)存量房貸資產(chǎn)最多有10%，也就是1萬億元可以進行證券化。

　　走上正軌需8-10年

　　“住房貸款資產(chǎn)證券化是個趨勢，雖然在政策層面上央行及銀監(jiān)會愿意推動，但其市場機制、運作模式還有待建立和完善?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學(xué)家連平認為，要盤活存量市場，需要有配套措施，以解決規(guī)模問題。

　　實際上，MBS最早在上世紀60年代的美國出現(xiàn)。在80年代美國MBS業(yè)務(wù)獲得快速發(fā)展時，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進了美國金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不過美國的次貸危機也由此而生。

　　2005年，央行就曾宣布MBS試點正式啟動。當年12月，由建行作為發(fā)起機構(gòu)的國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”進入全國銀行間債券市場。但由于監(jiān)管部門對美國次貸危機教訓(xùn)心存擔憂，所以，2008年后，包括MBS在內(nèi)的資產(chǎn)證券化試點陷入停滯狀態(tài)。

　　“政府部門及部分銀行對MBS等金融創(chuàng)新下帶來的風(fēng)險一直非常謹慎，加之市場環(huán)境不成熟，因此過去的信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)主要是對公企業(yè)貸款，市場上很少有按揭貸款、消費貸款證券化產(chǎn)品?！标悇Σū硎尽?/p>

　　今年7月，郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場發(fā)行，規(guī)模為68.14億元。從發(fā)行結(jié)果看，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%，MBS發(fā)行利率是5.8%和6.79%。業(yè)內(nèi)人士認為，該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標區(qū)間的上限，說明當時投標認購的情況不是很理想。

　　多位銀行業(yè)分析師強調(diào)，MBS之所以沒有在國內(nèi)發(fā)展起來，一方面的原因是政府部門缺乏政策支持，對金融創(chuàng)新產(chǎn)品監(jiān)管較嚴，因此市場交易活躍度很低，另外一方面則是缺乏做大MBS交易的市場機制、運作模式和金融平臺機構(gòu)。

　　“郵儲銀行發(fā)行的產(chǎn)品，只是一個單一銀行的嘗試。按照一般的規(guī)律，中國的MBS從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業(yè)主體及平臺，至少需要8-10年很難走上正軌?！倍∽骊疟硎?。

　　“首先這一政策下的政府審批機制就沒有落地?！标悇Σū硎荆饲皹I(yè)內(nèi)盛傳信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)行將實行備案制，這被業(yè)內(nèi)認為將極大地提高信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行進度，但實際上，截至目前備案制仍未落地。

　　陳劍波還告訴記者，自國內(nèi)金融市場重啟信貸資產(chǎn)證券化試點以來，出于對風(fēng)險的規(guī)避，金融機構(gòu)發(fā)行的信貸資產(chǎn)支持證券多集中于短期限產(chǎn)品，對于大量存在于銀行資產(chǎn)負債表中的長期限貸款則涉及較少，因此MBS這類長久期產(chǎn)品也缺乏相應(yīng)的定價機制。

　　“房貸資產(chǎn)支持證券期限較長，如果利率達不到投資者的預(yù)期，那就會遇到市場購買力不足的問題?！闭猩蹄y行投資顧問李敏告訴記者，目前銀行發(fā)行的一些中短期產(chǎn)品利率基本都能達到5%以上，已經(jīng)基本可以滿足市場需要，因此RMBS的收益回報只有做得更高才能找到市場。

　　房地產(chǎn)行業(yè)多位分析人士則表示，房地產(chǎn)行業(yè)在過去10年可以說是野蠻生長的繁榮期，在這個時期內(nèi)，行業(yè)發(fā)展的秩序性并沒有得到進一步明確規(guī)范，在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏對違約率、貸款提前償還率等參數(shù)的合理約定，而這則是MBS在實際操作中可能存在的最大風(fēng)險之一。

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