爛尾樓是購房者心中夢魘。被稱為濟南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及2000多名購房者，引發(fā)長達(dá)8年多的群體性上訪維權(quán)。日前，1700多名購房者拿到逾8億元執(zhí)行款，一些購房者拿回購房款時喜極而泣。

　　這起全國涉及人數(shù)較多、標(biāo)的額較大的“爛尾樓”群體性事件成功處置，是經(jīng)濟南法院堅持法治方式，形成“購房戶債權(quán)優(yōu)先賠償”意見，并經(jīng)最高人民法院答復(fù)認(rèn)可才最終得以打開“死結(jié)”。

　　這一購房者債權(quán)優(yōu)先于銀行等其他債權(quán)人賠償?shù)奶幹梅绞?，開創(chuàng)了司法先河，為全國眾多處理“爛尾樓”債權(quán)關(guān)系提供了重要參考啟示。

　　開發(fā)商面臨破產(chǎn) 購房者無家可歸

　　彩石山莊在濟南曾“赫赫有名”。2006年6月，作為山東省屬企業(yè)的三聯(lián)集團推出這個房地產(chǎn)項目，主要建設(shè)高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。最初對三聯(lián)集團職工內(nèi)部銷售，隨后擴大到對外銷售。

　　“那時房地產(chǎn)一片紅火，盡管彩石山莊離市中心約20公里，但依山而建環(huán)境優(yōu)美，且每平方米2600元的均價很有吸引力?！睗腺彿繎敉貔i告訴記者，他拿出35萬元買了一套130多平方米的大房子。

　　據(jù)了解，2146戶購房者交納總房款近9億元，每戶40萬到上百萬元不等，其中1741戶購買了“五證”不全的水晶花園和白領(lǐng)公寓項目，405戶購買了手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項目。按照合同規(guī)定，2008年10月交房。

　　當(dāng)購房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時，隨后卻讓他們始料不及。曾在家電銷售等領(lǐng)域全國知名的三聯(lián)集團，因為資金鏈斷裂走到了破產(chǎn)邊緣。2008年9月，項目全面停工。記者日前到項目所在地看到，工地還是停工時的樣子，除少數(shù)在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。

　　購房者有人將原來唯一房產(chǎn)賣掉，本想買房養(yǎng)老，但因遲遲未交房面臨無家可歸的窘境；有想買婚房的年輕人，結(jié)婚數(shù)年后仍住不上新房。

　　涉案土地被拍賣 購房者領(lǐng)執(zhí)行款

　　針對此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的工作思路。去年9月底，濟南市中院啟動對彩石山莊項目的人民調(diào)解程序，去年10月，涉案979畝土地的使用權(quán)以及地上建筑物被順利以16.296億元拍賣成交。

　　截至2014年年底，濟南法院共向與三聯(lián)達(dá)成人民調(diào)解協(xié)議的購房群眾發(fā)放執(zhí)行款約8.2億元，1700多名購房戶息訴息訪。

　　年逾六旬的李建剛2007年花40萬元買了一套房，如今領(lǐng)到53萬元執(zhí)行款，“多年上訪都未解決，如今終于了卻一大心事”。

　　據(jù)了解，其余400余戶購買手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項目的購房戶，今年3月執(zhí)行款也進(jìn)入人民調(diào)解和司法確認(rèn)階段。

　　最高法答復(fù)認(rèn)可 購房戶優(yōu)先受償

　　彩石山莊一案揭開了全國“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現(xiàn)的“爛尾樓”，因其涉及人數(shù)眾多、矛盾復(fù)雜，成為各地頭疼的“老大難”問題。

　　記者了解到，此事棘手根本癥結(jié)在于三聯(lián)集團債務(wù)糾紛復(fù)雜，嚴(yán)重資不抵債。彩石山莊979畝土地承載著共計35億多元的債權(quán)負(fù)擔(dān)，涉及多家銀行的查封債權(quán)，以及建筑工程承包人、購房戶、失地農(nóng)民、企業(yè)職工等多個利益主體。

　　濟南市中級人民法院副院長劉延杰說，自然人相對于其他機構(gòu)和公司屬于弱勢群體，從立法精神上應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先考慮。

　　經(jīng)反復(fù)調(diào)研論證，濟南中院形成了購房人的購房款返還請求權(quán)優(yōu)先的意見，并通過山東省高院向最高法院報告。2014年7月，最高人民法院答復(fù)認(rèn)可購房戶的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖?，為以法治方式解決問題掃清了法律障礙。

　　“最高法院對彩石山莊問題的批復(fù)相當(dāng)于司法解釋，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需經(jīng)人大立法程序。”全國律師協(xié)會建筑工程委員會委員、山東豪才律師事務(wù)所律師周長鵬說，這為我國解決同類問題樹立了新的法律適用范式，對全國其他地方以法治方式處置爛尾樓問題具有非常強的指導(dǎo)作用，開啟了司法先河。

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