開發(fā)商要求業(yè)主簽訂的互抵款項(xiàng)情況說明

　　中國山東網(wǎng)3月27日訊(記者姜瑞麗)近日，濟(jì)南中天匯麗華城小區(qū)業(yè)主王先生向中國山東網(wǎng)反映，他2009年在該小區(qū)買了一套110平米左右的房子，直到現(xiàn)在房產(chǎn)證仍沒辦下來，開發(fā)商要求簽訂一份不合理的房款互抵協(xié)議，不簽就不給辦理房產(chǎn)證。

　　投訴：業(yè)主被迫簽房款互抵協(xié)議 不簽不給辦房產(chǎn)證

　　中天匯麗華城小區(qū)位于燕子山西路2號(hào)，由山東中天置業(yè)有限公司開發(fā)。2009年，王先生在該小區(qū)購買了一套110平米左右的房子，并于當(dāng)年入住。讓王先生感到鬧心的是，入住已經(jīng)5年多了，房產(chǎn)證至今還沒辦下來。

　　 “按說房產(chǎn)證在去年年底就應(yīng)該能辦下來了，很多業(yè)主卻沒辦成?！蓖跸壬f，這些業(yè)主之所以沒能辦下來房產(chǎn)證，是因?yàn)殚_發(fā)商要求業(yè)主簽訂一份不合理的協(xié)議，如果不簽就不給辦房產(chǎn)證。一些著急用房產(chǎn)證的人迫于無奈只好簽了這份協(xié)議，他因?yàn)闆]簽，辦房產(chǎn)證的事情就一直拖到了現(xiàn)在。

　　記者拿到了王先生所說的這份名為《互抵款項(xiàng)情況說明》的協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容顯示，關(guān)于商品房面積差異款、逾期辦理權(quán)屬登記違約金以及小區(qū)二期換熱站供暖設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)用，由本人(業(yè)主)自愿同意上述各項(xiàng)費(fèi)用互抵，至此，本人(業(yè)主)與山東中天置業(yè)有關(guān)公司就上述費(fèi)用互不拖欠，再無任何爭議。

　　 “開發(fā)商賣給我們的房子，每家都多收了1-2平米不等的錢，加上延期辦理房產(chǎn)證的違約金，開發(fā)商應(yīng)該退還給我們一部分錢，但是在未征得業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商讓業(yè)主公攤了建換熱站的錢，一分錢也沒給退?！蓖跸壬f，當(dāng)時(shí)建換熱站的時(shí)候，開發(fā)商就未經(jīng)業(yè)主同意，占用了小區(qū)的公用停車位，為了盡快供暖，業(yè)主也就沒說什么，但是供熱設(shè)施的費(fèi)用已經(jīng)包含在配套設(shè)施費(fèi)用里了，開發(fā)商私下截留房屋面積差額款，并以不給辦房產(chǎn)證為要挾強(qiáng)迫業(yè)主簽訂互抵協(xié)議，明顯侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。更讓王先生氣不過的是，開發(fā)商還“倒打一耙”，稱這筆錢不夠用于抵頂換熱站的費(fèi)用，多出的部分已經(jīng)由開放商墊上，不會(huì)再向業(yè)主要錢了。

　　記者了解到，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。也就是說，如果合同中的房屋面積與實(shí)際測(cè)量面積存在誤差，應(yīng)遵循多退少補(bǔ)的原則。以王先生所購房屋為例，房屋的實(shí)際面積(即產(chǎn)權(quán)登記面積)比合同約定的面積小1.3平方米，所以開發(fā)商應(yīng)退還王先生1.3平方米的房款。

　　王先生告訴記者，逾期辦理權(quán)屬登記違約金，業(yè)主已經(jīng)通過濟(jì)南市仲裁委要了回來，但是商品房面積差異款，開發(fā)商至今沒退還給業(yè)主?！懊考覒?yīng)該退的錢數(shù)都不一樣，就算建換熱站的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，也應(yīng)該是平均承擔(dān)吧?更何況這筆錢本來就不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)?！蓖跸壬f。

　　回應(yīng)：暖供上了 業(yè)主不認(rèn)賬了

　　記者了解到，2009年之前，匯麗華城小區(qū)是沒有集中供暖的，為此業(yè)主們?cè)棒[”得很厲害，對(duì)于一直沒辦房產(chǎn)證的事情媒體也曾多次曝光。此次業(yè)主投訴開發(fā)商以不合理的協(xié)議為借口不給辦理房產(chǎn)證，在開發(fā)商看來，是業(yè)主“不認(rèn)舊賬”。

　　山東中天置業(yè)有限公司的一位不愿意透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴記者，在2006年開發(fā)該樓盤的時(shí)候，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，換熱站是可以建在建筑物下面的，并且建換熱站的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，后來出臺(tái)規(guī)定換熱站與建筑物必須分離，原來的換熱站便棄用了，建了一個(gè)新的換熱站，開發(fā)商墊付了新建換熱站的費(fèi)用，小區(qū)供上了暖氣，業(yè)主卻不認(rèn)賬了，不想承擔(dān)這筆費(fèi)用。

　　不過，當(dāng)記者問起新建換熱站花費(fèi)了多少錢時(shí)，該負(fù)責(zé)人卻含糊其辭，沒有正面回答，而是向記者講起了一些歷史遺留問題。據(jù)他表示，該樓盤在開發(fā)的時(shí)候證件手續(xù)是齊全的，但是由于一些“小違規(guī)”導(dǎo)致房產(chǎn)大證一直沒辦下來，直到去年，濟(jì)南市成立了“歷史遺留問題房產(chǎn)證辦理有關(guān)問題小組和辦公室”，匯麗華城作為歷下區(qū)解決歷史遺留問題確權(quán)辦證的試點(diǎn)小區(qū)之一，于去年10月辦下了房產(chǎn)大證，解決了業(yè)主不能辦房產(chǎn)證的問題。

　　記者查詢公開報(bào)道了解到，該負(fù)責(zé)人所說的“小違規(guī)”，實(shí)際上是中天置業(yè)在匯麗華城的建設(shè)中超規(guī)劃超面積建設(shè)，在原本規(guī)劃的18層建筑上加蓋了3層，導(dǎo)致一直無法辦理房產(chǎn)證。

　　對(duì)于王先生所說的強(qiáng)迫業(yè)主簽訂互抵協(xié)議的情況，該負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)，并表示可以讓業(yè)主拿出證據(jù)來當(dāng)面對(duì)質(zhì)。上述負(fù)責(zé)人告訴記者，已經(jīng)售出的190多套房子，有100多套已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，只剩下幾十戶沒辦理的，他也不清楚他們?yōu)槭裁床粊磙k理房產(chǎn)證，開發(fā)商的大門一直敞開著，也沒人來跟他咨詢辦不下來房產(chǎn)證的事情。

　　此外，當(dāng)記者問及房屋面積差的問題時(shí)，上述負(fù)責(zé)人也跟記者打起了“馬虎眼”，稱房屋面積都是按照房管局測(cè)繪中心出具的面積出售的，并向記者出示了一份房屋面積的表格，記者要求仔細(xì)查看時(shí)，對(duì)方表示不方便給記者看，讓記者去房管局查詢。

　　律師：開發(fā)商不應(yīng)將自己的違約行為轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上

　　那么，新建的換熱站費(fèi)用應(yīng)該由誰承擔(dān)?開發(fā)商以互抵協(xié)議為由不給辦房產(chǎn)證合不合理?開發(fā)商要求業(yè)主簽訂的互抵協(xié)議具不具有法律效力?

　　山東康橋律師事務(wù)所律師藍(lán)鈺霞認(rèn)為，業(yè)主和開發(fā)商簽訂的購房合同是雙方真實(shí)意思的表示，合同對(duì)逾期交房的違約責(zé)任以及面積差退房款問題已作出明確約定，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。因此，開發(fā)商負(fù)有協(xié)助辦理房產(chǎn)登記的義務(wù)。

　　 “互抵協(xié)議與房產(chǎn)證的辦理屬于兩種法律關(guān)系，開發(fā)商不能將自己的違約行為轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，更不能以互抵協(xié)議掩蓋違約事實(shí)，拒不協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)登記。”藍(lán)鈺霞表示，對(duì)于被開發(fā)商扣留的房款，業(yè)主可以通過和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的方式討要，或者依據(jù)合同約定的糾紛處理方式，向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或仲裁，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　至于換熱站的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)該由誰承擔(dān)的問題，藍(lán)鈺霞說，要看雙方在合同里是如何約定的。不過，2014年9月1日起施行的《山東省供熱條例》明確規(guī)定，供熱經(jīng)營設(shè)施的建設(shè)資金，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定繳納，專項(xiàng)用于供熱經(jīng)營設(shè)施的投資建設(shè)。

　　記者了解到，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

　　 “對(duì)于已簽訂互抵協(xié)議的業(yè)主，如果沒有證據(jù)證實(shí)其簽訂互抵協(xié)議時(shí)存在重大誤解及顯失公平的情形，那么法院或仲裁機(jī)構(gòu)一般會(huì)確認(rèn)協(xié)議的效力。”藍(lán)鈺霞說。

　　對(duì)于此事，中國山東網(wǎng)將繼續(xù)關(guān)注。

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