去年以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，交易量下降，區(qū)域性差異加劇。昨日，國土資源部與住房建設部聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設；四是部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。

　　在受訪專家看來，此次的政策“有松有緊”，意在穩(wěn)住供應端，即“土地市場”，規(guī)范土地新增供應以及盤活存量土地，以此引導供應過剩城市控制和消化庫存。專家分析，此舉無疑是在經(jīng)濟下行壓力大、房地產(chǎn)行業(yè)存量大的現(xiàn)狀下，政府采取的“托市”政策。此次兩部委發(fā)布的具體政策都可在今年政府工作報告的表述中找到依據(jù)，今后仍需地方政府出臺配套細則方可真正落實。

　　焦點1

　　熱點城市可增加住宅用地供應

　　通知要求，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量，直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。

　　長期以來，一些地方政府依賴土地出讓金平衡財政收入的做法，備受外界質(zhì)疑。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為，此政策是對長期依賴“土地財政”等不合理現(xiàn)象的糾偏。

　　中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春則認為，這是政府希望通過減少土地供應，來緩解土地價格急劇下滑和流標的現(xiàn)象。

　　據(jù)劉元春介紹，一些地方政府沒有合理的土地供應規(guī)劃，在實踐中出現(xiàn)“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，忽視土地市場的平衡。而當土地供應過多，市場就會形成地價下跌的預期，那么大家就不再買地，因此產(chǎn)生土地市場可能崩潰的看法。這也將波及房地產(chǎn)市場，因此政府希望先穩(wěn)住土地市場，即穩(wěn)住供應端。

　　有輿論認為，此舉將減少地方土地財政收入，勢必將在執(zhí)行中面對來自地方的阻力。對此，朱中一認為，在推行的過程中，各地政府需適應經(jīng)濟新常態(tài)下的轉型，應出臺細則落實。而中央必須要確定這個原則，該政策無疑體現(xiàn)了“因地制宜、分類調(diào)控”的思想。

　　焦點2

　　未開發(fā)房地產(chǎn)用地可“轉型利用”

　　通知提出，房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案。通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。

　　劉元春表示，此舉無疑是對土地和房產(chǎn)的資源再配置，是盤活土地資源的重要舉措。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的基礎設施和住房設施，而這都與土地起到的作用密切相關。目前，一些地方存在過剩的房源，如養(yǎng)老基金和保險基金可進行收購，能在相應的核價方法后消化過剩的房源。

　　劉元春同時指出，該政策目前只是政府“托市”的一種方式，以前并未有規(guī)模性的開展，因此在具體操作層面仍需探索。

　　焦點3

　　政府可購買商品房作保障房

　　今年的政府工作報告明確提出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這一精神在通知中得到了貫徹。根據(jù)通知，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公租房，或將尚未開工建設的房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公租房用地的，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構，并完善配套用地手續(xù)。

　　劉元春表示，目前房地產(chǎn)市場萎靡，尤其是三四線城市的商品房存量過大。此舉把保障房的建設與商品房過剩的現(xiàn)狀相聯(lián)系，起到了明顯的“托底”作用。此前個別地方已經(jīng)嘗試了保障房貨幣化的做法，但該做法在全國范圍內(nèi)進行指引，這對于預期的引導作用非常強烈。

　　當前，一些地區(qū)存量住宅積壓嚴重，由此引發(fā)一些開發(fā)商“破產(chǎn)跑路”的情況。該政策無疑將緩解一些開發(fā)商的資金壓力。

　　由于區(qū)域性差異較大的現(xiàn)狀，劉元春認為，該政策在執(zhí)行時將貫徹“因地施策”的精神。這意味著，不是所有的地方政府都需要收購商品房做保障房。比如北京在前兩個月的房價沒有降，土地拍賣向好，政府就不用啟動這種程序。

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