央行等部門：二套房貸款最低首付比例降至四成 此前為7成

　　房貸新政能為購(gòu)房者帶來(lái)多少優(yōu)惠？

　　95萬(wàn)元的房子首付可少19萬(wàn)

　　銀行：落地尚需時(shí)日 中介：我省公積金貸款效果有限

　　房貸新政的出臺(tái)和二手房營(yíng)業(yè)稅征收的變化，讓房產(chǎn)市場(chǎng)再次跌宕起伏。究竟什么條件才能享受新政？新政對(duì)哪些群體有益？新政究竟能為普通購(gòu)房者帶來(lái)哪些優(yōu)惠？31日，南國(guó)都市報(bào)記者走訪政府部門、樓盤(pán)銷售、房產(chǎn)中介、普通購(gòu)房者等等不同群體，從多角度為讀者解讀新政。

　　符合3條件可享二套房貸四成首付政策

　　央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出的通知，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　從通知來(lái)分析，普通市民購(gòu)二套房要享受首付最低四成的政策，必須符合3項(xiàng)條件：1、擁有一套住房；2、購(gòu)房貸款未結(jié)清；3、再次申請(qǐng)商業(yè)貸款。

　　“認(rèn)貸不認(rèn)房”首套房貸結(jié)清再購(gòu)房首付3成

　　據(jù)了解，2014年9月份，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中提到對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定等。

　　“如果您購(gòu)買的第一套商品房貸款已經(jīng)結(jié)清，再購(gòu)買第二套房的話，首付只需付總房款的30%，也就是三成就行了?！焙？邶埨ツ下纺呈蹣侵行墓ぷ魅藛T告訴記者。

　　普通自住房指商品住房 非普通自住房指政策性住房

　　“普通自住房一般指商品房，非普通自住房一般為政策性住房，像廉租房、公租房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等等?！焙？谑凶”Ｖ行挠嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　對(duì)于此次央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出的通知，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，如果一個(gè)家庭已經(jīng)享受政策性住房，再申請(qǐng)一套政策性住房需要符合保障房相關(guān)法律法規(guī)，并不像商品房一樣，想買幾套就買幾套。

　　此外，據(jù)介紹，非普通性自住房也包括一些單位建造的集資房?！皢挝蛔越ǖ募Y房?jī)r(jià)格是和市場(chǎng)上的商品房有差別的，也屬于政策性住房的其中一類，所以應(yīng)該是非普通自住房?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)。

　　房產(chǎn)中介：海南公積金最高才貸50萬(wàn)，新政效果有限

　　“海南省住房公積金貸款最高只能貸50萬(wàn)，所以對(duì)于有關(guān)公積金的房貸新政，效果還是比較有限。”31日下午，記者在海口某樓盤(pán)房產(chǎn)中介咨詢公積金房貸新政時(shí)，工作人員這樣說(shuō)道。

　　央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)所發(fā)通知中稱：繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　房產(chǎn)中介人士介紹，目前國(guó)內(nèi)已有一些城市提高了公積金貸款的金額到80萬(wàn)或100多萬(wàn)，但我省公積金貸款的最高額度依然保持在50萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)買首套房?jī)r(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，購(gòu)房者首付必須交50萬(wàn)，否則仍無(wú)法購(gòu)房，建議采用公積金貸款購(gòu)房的市民，購(gòu)買總房款較低的房子。

　　政策何時(shí)執(zhí)行？銀行：落地尚需時(shí)日

　　銀行是否已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行二套房貸新政？記者采訪了市區(qū)中信、中行、光大等各大銀行負(fù)責(zé)人均表示，采訪中，記者了解到，目前?？诙追抠J仍執(zhí)行首付60%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍的放貸政策，不過(guò)，對(duì)于新政的出臺(tái)，將積極跟進(jìn)，但具體政策目前應(yīng)該沒(méi)那么快出臺(tái)，暫時(shí)沒(méi)收到最新政策調(diào)整的通知。

　　“目前還未接到具體通知，經(jīng)過(guò)查詢二套房商貸的首付比例執(zhí)行的仍是60%，市民想享受新規(guī)還得再等等?！辈稍L中，幾家銀行負(fù)責(zé)人均作出這樣的回應(yīng)。某銀行省分行工作人員表示，按照慣例，央行在宣布政策出臺(tái)后，一般會(huì)在一周之內(nèi)，將文件及其執(zhí)行細(xì)則轉(zhuǎn)發(fā)給各大分行，而政策落地尚需時(shí)日。

　　此外，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，新政對(duì)銀行工作目前影響較小，放貸目前都在正常辦理。從辦理房貸客戶來(lái)看，二套房貸所占比例不大，不是房貸辦理的主流。

　　一套房究竟能省多少？ 95萬(wàn)元的房子首付可少19萬(wàn)

　　“我家小孩馬上要上小學(xué)了，想找一個(gè)學(xué)區(qū)房，為孩子上學(xué)方便吧，之前看過(guò)好幾套房子，主要都是在價(jià)格上，首付太高，一下子拿出幾十萬(wàn)壓力太大，所以沒(méi)有出手。”家住海德路的陳女士表示，隨著房貸新政的實(shí)施，將為她節(jié)省20多萬(wàn)元首付款，所以認(rèn)為房貸新政極大地減輕了購(gòu)房的壓力。

　　二套房首付最低四成的新政，究竟能為購(gòu)房者節(jié)省多少錢？走訪時(shí)，記者以?？谑袨I江帝景小區(qū)做了一個(gè)調(diào)查。

　　售樓小姐節(jié)省，目前濱江帝景正在建設(shè)的四期樓房均價(jià)在7700元/平米，按照面積120多平米的大戶型三房，做商業(yè)貸款來(lái)計(jì)算，總房?jī)r(jià)為945936元。如果首付40%的價(jià)格為378374元，需要貸款57萬(wàn)元，貸25年月供3637元，總的利息是52萬(wàn)元，首付、貸款加利息總共需花費(fèi)146萬(wàn)多元；而如果按照舊政策首付60%的價(jià)格為567561元，需貸款38萬(wàn)元，貸25年月供2425，利息是347548，首付、貸款加利息，總共需花費(fèi)129萬(wàn)多元。

　　“首付四成所花的總費(fèi)用要比首付六成的多17萬(wàn)元，且月供也要比首付六成多支付1200多元，但首付的金額比首付六成要少近19萬(wàn)元，所以建議不同購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身財(cái)力條件，決定該選擇首付比例多少?！笔蹣侨藛T說(shuō)。

　　此外，據(jù)介紹，如果做公積金貸款，最高只能貸50萬(wàn)，其余都要首付，貸25年每月月供2639，總的利息是29萬(wàn)元。

　　二套房購(gòu)房成本能降嗎?首付降低利息更多了?

　　專家：賬不能這樣算

　　30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。

　　市場(chǎng)人士將這次“金融＋財(cái)稅”政策組合拳解讀為“穩(wěn)消費(fèi)”、促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一劑“良藥”。政策執(zhí)行后，二套房購(gòu)買成本能降多少？樓市能否迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升行情？

　　改善型需求獲支撐,購(gòu)房成本會(huì)降嗎？

　　“我看到政策后，立即給熟識(shí)的中介打電話，但都占線，后來(lái)不得不跑到單位附近的一家房產(chǎn)中介去了解情況，那里已有不少客戶在咨詢了?！睆V州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒的學(xué)校附近再購(gòu)買一套住房，以方便照顧孩子起居。

　　那么，執(zhí)行新政策后，二套房的購(gòu)買成本到底能降多少？據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，以一套200萬(wàn)元總價(jià)的住房為例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計(jì)算，首付款是140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元，如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，在基準(zhǔn)利率條件下，20年期等額本息的還款總額為102萬(wàn)元；而按照新政策四成的比例計(jì)算，首付款為80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為205萬(wàn)元。

　　簡(jiǎn)單對(duì)比來(lái)看，降低首付比例并不意味貸款成本降低了，實(shí)際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬(wàn)＋102萬(wàn)即242萬(wàn)元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬(wàn)＋205萬(wàn)即285萬(wàn)元。后者要增加43萬(wàn)元的支付成本。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“賬不能簡(jiǎn)單這樣算，在七成首付的情況下，購(gòu)房者需多繳納首付款60萬(wàn)元。如果把這筆錢拿來(lái)投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過(guò)43萬(wàn)元，所以，購(gòu)房者的成本還是降低了?！?/p>

　　新政策還規(guī)定，二套房貸款利率取消“1.1倍”限制，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

　　此外，營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”也直接關(guān)系買賣雙方的“真金白銀”。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，以上海為例，一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬(wàn)元至25萬(wàn)元之間。

　　購(gòu)房需求釋放，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

　　與廣州的陳曉蕓一樣，許多購(gòu)房者一聽(tīng)新政策出臺(tái)，害怕房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁后房?jī)r(jià)會(huì)上演新一輪“上漲行情”嗎？

　　市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，新政策主要目的在于穩(wěn)定住房消費(fèi)，而不是大規(guī)模“救市”。短期內(nèi)部分熱點(diǎn)樓市或許會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升行情，而在庫(kù)存較高的城市，去化壓力依然難解。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，新政策帶來(lái)的最大影響是直接的購(gòu)房需求釋放?！百?gòu)房者情緒會(huì)大大提振，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房?jī)r(jià)上漲的可能性?！?/p>

　　“從目前情況看，二季度廣州二次置業(yè)的比例至少將提高5個(gè)百分點(diǎn)，到16%至17%；二季度二手房住宅成交量或?qū)⒚吭绿岣?000宗，而此前每月不足4300宗?！睗M堂紅置業(yè)廣州分公司研究部主任周峰說(shuō)。

　　但是，從全國(guó)來(lái)看，受制于庫(kù)存高企，大部分地區(qū)的樓市整體仍將復(fù)蘇乏力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2月末，全國(guó)住宅待售面積42177萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.4%。

　　招商地產(chǎn)南京公司副總經(jīng)理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會(huì)在短期內(nèi)立竿見(jiàn)影。從全國(guó)來(lái)看，新政對(duì)開(kāi)發(fā)商雖說(shuō)是利好，但直接漲價(jià)還不太現(xiàn)實(shí)，房企應(yīng)該還是去庫(kù)存以跑量為主基調(diào)。

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