一線城市所受影響不大，最大受益者是三四線城市

　　全面二孩政策剛出臺，南京樓市就開始盛傳：兩房沒人要，三房成剛需，四房是標(biāo)配，五房才改善，學(xué)區(qū)更金貴。于是河西高端盤和江北剛需盤都推出了“二胎房”，二手房市場上改善戶型成交也開始上升。不過生孩子不像降息降準(zhǔn)，說生就能抱個娃出來，所以學(xué)區(qū)房照樣進入淡季，開始量價齊跌，9050土地政策影響下的新房入市還是少有大戶型。58安居客的一項分析指出，一線城市生二孩熱情不高，二孩政策的出臺對于三四線城市的樓市促進比較大。

　　新房：高端盤和剛需盤都有“二胎房”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾經(jīng)分析指出，二孩政策放開后，一家四口的住房需求起碼變?yōu)槿?，甚至四房。住宅功能性要求更高，需要客廳更大的公共活動空間、保姆居住的空間、更多的儲藏功能等等。南京樓市雖然對二孩政策放開回應(yīng)者不多，不過居然剛需族和改善族都有選擇。

　　改善族——河西高端盤推出130平方米二胎定制房

　　上周，河西中部樓盤金隅·紫京府的營銷總監(jiān)賀天嘯表示，即將公開的12號樓129套房源中，有31套130平方米的四房，是“二胎定制房”，由于河西中部目前四房戶型十分稀缺，這種“二胎房”將成為河西中部唯一的130平方米“四房兩廳兩衛(wèi)”。

　　剛需族——79平方米有三房90平方米有四房

　　這邊河西豪宅推出“二胎房”，那邊江北剛需盤也打出“剛需也有生二胎的權(quán)利”的旗號。江北高新區(qū)的新城花漾紫郡稱，他們11月底將推出79平方米的三房兩廳一衛(wèi)和89平方米的四房兩廳一衛(wèi)，為剛需族考慮，100萬以內(nèi)就能搞定“二胎房”。

　　二手房：改善型小區(qū)成交占比上漲

　　10月最受南京買家關(guān)注的是70—90㎡以及90—120㎡兩個面積段，分別占到需求量的25.6%和24.5%。此外選擇二房和三房的買家也最多，分別占43.5%和38.3%。數(shù)據(jù)還顯示，與京滬等一線城市相比，南京的二手房買家顯然更偏向于改善，例如選擇90—110㎡面積二手房的買家在京滬兩地平均只占到15.8%，但在南京卻達到24.5%，選擇三房戶型的買家京滬只占到25.1%，南京卻接近4成。

　　南京主城小區(qū)成交前20名的榜單中，單價2萬元/㎡以上的小區(qū)有13個，改善型小區(qū)占比為65%；單價2.5萬元/㎡以上的小區(qū)有8個，占比40%，比9月有明顯上漲。

　　學(xué)區(qū)房：成交量和房價“雙降”

　　據(jù)統(tǒng)計： 10月南京30所名校學(xué)區(qū)房共成交806套，環(huán)比9月下降204套，6所名校學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比上漲，23所名校學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比下跌，其中鼓樓區(qū)銀城小學(xué)學(xué)區(qū)房成交76套居首。學(xué)區(qū)房價方面，10月南京30所名校學(xué)區(qū)房均價23690元/㎡，環(huán)比9月下降了197元/㎡。16所名校學(xué)區(qū)房房價環(huán)比上漲，14所名校學(xué)區(qū)房環(huán)比下降。其中，瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房均價45549元/㎡居首。

　　365二手房主編王玉表示，10月南京名校學(xué)區(qū)房成交量和掛牌均價均出現(xiàn)了不同程度的下跌，學(xué)區(qū)房市場進入了淡季。

　　業(yè)內(nèi)：影響不在當(dāng)下

　　正榮南京置業(yè)營銷經(jīng)理唐曉表示，目前在售的房源都是規(guī)劃早已批過的，想要現(xiàn)在多推大戶型是不大可能的，所以二孩政策對樓市當(dāng)下的影響不會太大。

　　南京市地產(chǎn)開發(fā)促進會秘書長張輝表示，二胎放開心理上的刺激會影響大家對住房結(jié)構(gòu)的影響，對有二胎計劃的家庭而言，未來也許將卷起一小股的換房潮，或在初次置業(yè)時就選擇三房、四房戶型，對學(xué)區(qū)的要求也會提高。

　　二孩政策最大受益者是三四線城市

　　自去年起直至目前，政策上在不斷放寬，央行更是六次降息、五次降準(zhǔn)，這些均利好于樓市的政策密集出臺。雖大幅促進一二線樓市升溫，但三四線城市依舊同比全部下跌。其中丹東、湛江等城市10月同比跌幅已超過了7%。

　　究其原因，安居客分析師認為，年輕勞動力人口的減少是造就三四線樓市難以復(fù)蘇的主因。中國城市化加速進程之中，每年有相當(dāng)于一個東京市的人口涌入一二線城市。受其影響，以東北地區(qū)為代表的三四線城市，不斷出現(xiàn)人口凈流出現(xiàn)象，人口常年呈現(xiàn)負增長。人口規(guī)模減少，是影響三四線樓市去庫存工作的最大掣肘。

　　二孩政策全面開放，或在未來一定程度上解決三四線樓市低迷現(xiàn)象。原因在于，一線城市生活壓力更大，且對生男生女觀念更為淡薄。以上海為例，上海進入婚育年齡的女性，有90%都符合雙獨或單獨政策，但申請生二孩的比例還不足5%。全面放開二孩，短期內(nèi)對一線城市只能是稍有影響，但達不到立竿見影的效果。

　　相反，三四線城市受傳統(tǒng)觀念影響較深，較低的房價與生活壓力，更便于催生二孩熱，有利于三房四房的需求增加。2014年全國農(nóng)民工總量為27395萬人，外出農(nóng)民工16821萬人。但僅有0.9%的農(nóng)民工實現(xiàn)了在務(wù)工城市購買住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房。

　　安居客分析師認為，當(dāng)外出務(wù)工的農(nóng)民工養(yǎng)育二孩后，迫于一二線城市的房價、生活成本壓力，屆時農(nóng)民工在一二線城市工作，三四線家鄉(xiāng)城市購房現(xiàn)象會更為普遍，這或?qū)⑹侨木€樓市回溫的另一誘因。

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