9月初,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)意義的“金九”銷(xiāo)售旺季。不過(guò)由于月初住建部等系列調(diào)控政策的發(fā)布,市場(chǎng)成交反應(yīng)平淡,其中一線城市降溫明顯。12日,多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均顯示,今年的金九并未出現(xiàn)往年的火爆開(kāi)局。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),上周北京樓市出現(xiàn)環(huán)比雙降:新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽2692套,環(huán)比第36周下降15.6%;二手住宅共網(wǎng)簽6298套,環(huán)比下降4.6%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,不考慮公寓類(lèi)產(chǎn)品、自住型商品房,北京的新房市場(chǎng)實(shí)際上一直都在低溫徘徊,普通住宅的交易量更是很少過(guò)千。能夠在上周再回千套,說(shuō)明新房市場(chǎng)還是有一定“金九銀十”效果?!安贿^(guò),由于北京新房市場(chǎng)發(fā)展逐漸飽和、交易占比不斷下降,北京普通住宅未來(lái)的沖高機(jī)會(huì)并不多,如果公寓類(lèi)產(chǎn)品、自住房沒(méi)有供應(yīng)和成交的增長(zhǎng),新房市場(chǎng)交易持續(xù)低位或仍是常態(tài)”。
另一方面,在市場(chǎng)供給層面,今年的“金九”并未出現(xiàn)大量集中推盤(pán)現(xiàn)象。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,近兩年“金九銀十”的旺季光環(huán)已逐漸逝去,更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在年初即開(kāi)始“趕”全年業(yè)績(jī),今年上半年大量房企已按時(shí)甚至超額完成任務(wù),下半年銷(xiāo)售壓力驟減,而在未來(lái)存貨以及新增存貨量明顯不足的情況下,下半年房企更多的是考慮提升利潤(rùn)率,而不是加快去化速度,因此進(jìn)入9月之后也并未出現(xiàn)供應(yīng)集中爆發(fā)現(xiàn)象。
事實(shí)上,樓市“金九”平淡開(kāi)局不僅僅表現(xiàn)在北京市場(chǎng)。12日,中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上周受監(jiān)測(cè)的25個(gè)一、二、三線城市樓市成交量總體平淡,其中一、三線城市代表城市明顯回落,二線城市環(huán)比微升。
中指院的數(shù)據(jù)顯示,整體來(lái)看,4個(gè)一線城市成交量環(huán)比有所下降,僅僅北京成交有所上升;同比也呈現(xiàn)回落趨勢(shì),其中深圳降幅最高。具體來(lái)看,上周北京成交面積18.3萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)73.3%,同比減少26.1%;廣州成交31.0萬(wàn)平方米,環(huán)比減少6.1%,同比增加93.3%;深圳成交5.6萬(wàn)平方米,環(huán)比減少35.2%,同比減少55.8%;上海成交34.7萬(wàn)平方米,環(huán)比減少55.5%,同比減少30.1%。
二三線城市當(dāng)中,七成城市成交量回落。具體來(lái)看,16個(gè)二線城市成交面積環(huán)比上升22%, 5個(gè)三線代表城市成交總量環(huán)比出現(xiàn)回落,降幅為8.2%。中指院的數(shù)據(jù)顯示,上周二線城市當(dāng)中環(huán)比降幅最為明顯的是廈門(mén)和三亞。其中,廈門(mén)上周成交面積僅為2.47萬(wàn)平方米,環(huán)比減少65.4%,同比減少52.8%。
值得一提的是,9月5日廈門(mén)市宣布重啟限購(gòu)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,受本次限購(gòu)新政沖擊較大的為剛需市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,“廈門(mén)作為首個(gè)二線城市出臺(tái)限購(gòu)的城市,房?jī)r(jià)在7月份環(huán)比上漲4.6%,同比上漲了39.6%,均處于前列。所以調(diào)控的必要性非常強(qiáng)”。
張大偉告訴記者,另外同類(lèi)型房?jī)r(jià)漲幅較快的還有:南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。在他看來(lái),“未來(lái)只要是這些房?jī)r(jià)上漲速度較快的城市,都有可能會(huì)出臺(tái)升級(jí)加碼的調(diào)控政策”。具體而言,他認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市,包括部分一二線及周邊輻射區(qū)域,都可能陸續(xù)出臺(tái)約束性政策,這些政策包括信貸收緊、限購(gòu)政策等等。
9月6日,住建部表示將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。當(dāng)日發(fā)布的政策內(nèi)容強(qiáng)調(diào),根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際,堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控,因城施策。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場(chǎng)作用相促進(jìn),使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。同時(shí),建立全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存和交易監(jiān)測(cè)平臺(tái),形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策趨勢(shì),國(guó)金證券分析師胡華如分析指出,庫(kù)存分化決定量?jī)r(jià)分化、政策分化,后續(xù)不排除個(gè)別熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊,但考慮大多數(shù)城市去庫(kù)存壓力依舊較大,分類(lèi)調(diào)控、因城施策仍將是主基調(diào)。
胡華如表示,住建部強(qiáng)調(diào)政府調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制相互促進(jìn),這意味著政策和市場(chǎng)的關(guān)系是彼此協(xié)調(diào)、互相適應(yīng),不宜用對(duì)立的思維思考地產(chǎn)調(diào)控政策。在此基礎(chǔ)上,他認(rèn)為隨著市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù),房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。此外,他還進(jìn)一步指出,由于當(dāng)前土地價(jià)格上升已成為威脅房企盈利能力的核心因素?!巴恋貎r(jià)格過(guò)快上漲給土地的變現(xiàn)帶來(lái)很大的不確定性,土地增值稅等方面的改革突破可能是化解之道”。
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