上半年土地市場持續(xù)“瘋狂”。在土地市場頻繁出手的信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司先后競得多宗地王。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計,在不到一年的時間里,信達(dá)地產(chǎn)斥資超過350億元先后在多個城市合計拍下7宗地王。
然而,中期業(yè)績顯示,信達(dá)地產(chǎn)在上半年營收增長的同時,凈利、每股收益等指標(biāo)均在下降;另一方面,負(fù)債率、財務(wù)費(fèi)用在進(jìn)一步增加。對此,業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,一二線城市地價失去理性,在激進(jìn)獲取土地儲備的同時,信達(dá)地產(chǎn)需要警惕相應(yīng)的償債壓力和風(fēng)險。
信達(dá)地產(chǎn)中報顯示,期內(nèi)公司營業(yè)收入30.68億元,比上年同期21.63億元增長41.84%;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-3.41億元,比上年增長79.96%?;久抗墒找?.09元/股,比上年減少40.00%。
信達(dá)地產(chǎn)方面解釋稱,由于上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入中來自三四線城市的項目較多,市場行業(yè)毛利率水平下降比較普遍,公司去庫存促回籠的銷售策略力度又有所加大,所以營業(yè)收入的毛利率降幅較大。在此背景下,報告期內(nèi)公司實現(xiàn)凈利潤1.10億元,較上年同期2.34億元減少52.99%;歸屬母公司凈利潤1.30億元,比上年同期2.36億元減少44.92%。
上半年,信達(dá)地產(chǎn)加大了一二線城市土地市場的參與。報告期內(nèi),按權(quán)益比例計,公司新增儲備計容規(guī)劃建筑面積77.40萬平方米。另外,截至6月30日,公司儲備項目計容規(guī)劃建筑面積430.63萬平方米,在建面積378.75萬平方米。
財報顯示,在激進(jìn)獲取土地的同時,今年前7個月信達(dá)地產(chǎn)累計新增借款超過2015年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)的20%。其中,上半年負(fù)債總額510.47億元,較年初434.39億元增加76.08億元;資產(chǎn)負(fù)債率為85.60%,較年初增長2.36個百分點。另外,根據(jù)最新的公告數(shù)據(jù),截至7月31日,公司2016年累計新增借款約79.12億元,其中金融機(jī)構(gòu)借款額度凈增加19.12億元、債權(quán)融資額度凈增加60億元。
東興證券分析師鄭閔鋼分析指出,上半年,由于信達(dá)地產(chǎn)加大了在一二線城市的拿地力度,土地成交較為集中,故而融資產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用同比增加193.26%,加之結(jié)算項目毛利率下降,由此導(dǎo)致在營收同比增長41.84%的情況下,凈利潤較上年同期減少幅度超過四成。
易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,信達(dá)地產(chǎn)今年上半年的發(fā)債規(guī)模位居A股市場上市房企第五位。值得一提的是,發(fā)債規(guī)模前五名的上市房企在上半年中均有不同程度的拿地動作。其中,信達(dá)地產(chǎn)在一周時間內(nèi)先后在杭州、上海競得的兩宗地王項目,就耗資近200億元。
“這些房企在今年上半年的債務(wù)融資規(guī)模較大,凸顯了較為積極的戰(zhàn)略擴(kuò)張態(tài)勢,也體現(xiàn)了相對充足的發(fā)債與償債實力?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,當(dāng)然對這類房企來說,需要警惕的是后期相應(yīng)的償債壓力和市場風(fēng)險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,上半年不僅僅企業(yè)的拿地金額明顯上漲,土地價格也創(chuàng)了歷史最高紀(jì)錄,平均拿地價格上漲幅度達(dá)到了31%。而且因為一線城市供應(yīng)減少,實際拿地成本漲幅更高。他認(rèn)為,對于未來市場而言,房價一旦進(jìn)入調(diào)整周期,這些房企因為拿地成本普遍增加,很可能面臨巨大的銷售難題。
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