恒大首次登頂“全球第一房企”

　　在房地產(chǎn)“史上最大年”，“全球第一房企”也換人了。1月6日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，2016年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3733.7億，較2015年增長(zhǎng)85.4%，超越萬(wàn)科3648億元的成績(jī)，首次登上年度銷售冠軍的寶座。

　　截至去年上半年，恒大銷售額仍較萬(wàn)科落后約480億，但自下半年以來(lái)，恒大銷售業(yè)績(jī)一路狂飆，7-9月連續(xù)三個(gè)月單月銷售額超400億元，在9月份反超了昔日霸主萬(wàn)科，并將優(yōu)勢(shì)一直保持到最后。

　　記者了解到，根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，在2015年，全球GDP排名第79位的國(guó)家，哥斯達(dá)黎加的國(guó)民生產(chǎn)總值為529億美元，相當(dāng)于3677億人民幣，還略略低于恒大2016年3734億元的銷售額。這也意味著，恒大一年賣房的銷售額，已經(jīng)可以超過(guò)全世界一半以上國(guó)家一年的GDP。

　　權(quán)益銷售額領(lǐng)先第二名近千億

　　從廣義銷售額來(lái)看，恒大去年3734億的銷售額，和第二名萬(wàn)科3648億的銷售額差距不足百億元，呈現(xiàn)出“險(xiǎn)勝”的局面。事實(shí)上，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)合作開(kāi)發(fā)、小股操盤(pán)的項(xiàng)目越來(lái)越多，例如房企在一個(gè)樓盤(pán)只占50%權(quán)益，卻將整個(gè)樓盤(pán)的銷售額100%算入業(yè)績(jī)并不合理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只計(jì)算企業(yè)所占權(quán)益部分的“權(quán)益銷售額榜單”，更能體現(xiàn)房企的真正實(shí)力。

　　克而瑞最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，恒大、萬(wàn)科、碧桂園和保利的權(quán)益銷售額分別為3550 .6億元、2606.5億元、2352億元和1613.8億元。恒大的權(quán)益銷售額與萬(wàn)科之間有著近千億元的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，權(quán)益銷售金額反映的是房企項(xiàng)目實(shí)際所占股權(quán)的比例，一般持股50%以上的項(xiàng)目才可納入合并范圍，項(xiàng)目銷售產(chǎn)生的回款才可以計(jì)入報(bào)表。權(quán)益銷售比例越高，實(shí)際銷售的金額越高，實(shí)際回籠的資金也就越多。恒大最新公布的2016年銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，全年實(shí)現(xiàn)銷售3733.7億，回款金額為3008.9億，遠(yuǎn)超其他房企。

　　手握3043億現(xiàn)金一年不賣房也沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)

　　相較于銷售額和銷售回款兩個(gè)數(shù)據(jù)，記者在公告中發(fā)現(xiàn)，一直被人們視為“高負(fù)債”的恒大地產(chǎn)，截至2016年12月31日，現(xiàn)金余額卻達(dá)到了3043億元，創(chuàng)下房地產(chǎn)企業(yè)的歷史新高，甚至超過(guò)中石油和中石化等大型央企。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，萬(wàn)科與碧桂園其他兩家第一梯隊(duì)的房企現(xiàn)金余額分別約為718億和494億。而當(dāng)時(shí)恒大現(xiàn)金余額就達(dá)到2120億，較萬(wàn)科和碧桂園分別高出1402億和1626億。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)金充足的房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力反而更強(qiáng)，即便負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)也是安全的。以恒大為例，截至2016年6月30日，一年內(nèi)到期的借款為1728億，而現(xiàn)金余額高達(dá)2120億，不僅足以覆蓋短期負(fù)債，更高出了近400億?！?span lang="EN-US">3000億充足的現(xiàn)金足以應(yīng)付各種可能發(fā)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。按照最極端的假設(shè)，即便未來(lái)一年恒大一套樓都不賣，也不會(huì)陷入債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

　　將能輕松完成預(yù)期業(yè)績(jī)

　　記者了解到，恒大此前已經(jīng)開(kāi)啟了借深深房的回A股之路。由于凱隆置業(yè)此前持有恒大地產(chǎn)的股份比例為100%，為滿足在A股上市的政策條件，該股份需要在重組前進(jìn)行適當(dāng)稀釋。為此，恒大已經(jīng)在日前成功引入8家戰(zhàn)略投資者，入股金額達(dá)到300億元。

　　無(wú)論是與深深房簽訂的重組上市協(xié)議，還是對(duì)戰(zhàn)略投資者的承諾，恒大對(duì)2017-2019年度預(yù)期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營(yíng)業(yè)額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤(rùn)分別約為243億、308億、337億，并承諾未來(lái)三年的凈利潤(rùn)總額不低于888億。

　　在去年下半年國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市走向趨勢(shì)不明朗的背景下，市場(chǎng)一度懷疑恒大能否繼續(xù)保持過(guò)往的增長(zhǎng)。但是對(duì)比恒大多年來(lái)的發(fā)展路徑發(fā)現(xiàn)，目前做出的這些“業(yè)績(jī)預(yù)期”，事實(shí)上恒大已經(jīng)對(duì)自己大大“低估”。

　　根據(jù)恒大上市以來(lái)發(fā)布的年報(bào)，從2009年到2016年，恒大銷售額從303億增長(zhǎng)至3733.7億，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43.2%。未來(lái)三年，其銷售額增幅只要分別達(dá)到20%、11%、10%，便可以完成重組協(xié)議中預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)。

　　至于市場(chǎng)更關(guān)心的關(guān)于未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)888億凈利潤(rùn)的承諾。記者了解到，從2006年上市至2015年，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權(quán)益銷售測(cè)算，歸屬母公司的凈利潤(rùn)將超過(guò)371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已經(jīng)鎖定其承諾888億凈利潤(rùn)的四成。

　　“恒大在剝離部分非核心業(yè)務(wù)后，利潤(rùn)率有望進(jìn)一步提高，加之其龐大的土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金優(yōu)勢(shì)，恒大完成三年888億的利潤(rùn)承諾已是大概率事件?！币晃蛔C券分析師表示，“這也不難理解，恒大此前引入戰(zhàn)投，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。”

?

?