賣房者

　　遇新政，“再住兩年60平的房子”

　　與不少慶幸“逃離”的賣房者不同，家住豐臺的張先生倒沒遺憾未在“高點”逃離。

　　“我不算是剛需，非要現(xiàn)在換不可。”他告訴記者，“而且，富豐橋站的地鐵明年就要修到家門口下面了。”他覺得，地鐵一通，哪怕現(xiàn)在行情不好，“房子說什么都得漲。”

　　他告訴記者，自己看了位置再往南一些的一套房子，大概80平，“基本上是等價的”，后來又看了個更偏南的回遷盤。

　　新政前，張先生的算盤是：“我如果把現(xiàn)在這套房賣了的話，做個按揭，換這個回遷盤100平米左右的房子，大概手里還能剩個100萬，而且按揭壓力不大。”

　　新政前，他已經(jīng)找了中介，不過新政一來，首付增加，只好在自己60平的房子里再住“兩年”，不過“好在現(xiàn)在房子也有升值潛力?！?/p>

　　房企

　　堅守一二線or轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線，是個問題

　　在調(diào)控背景下，多數(shù)房企今年目標(biāo)制定得保守與穩(wěn)健。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整體來看，2017年房企對外銷售目標(biāo)較2016年合同銷售額增長均值僅為20%。

　　與此同時，堅守一二線還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線成了問題。

　　北京本次調(diào)整可謂是史上最嚴——然而反觀開發(fā)商在北京的拿地情況來看，競爭情況依舊激烈，從競爭安置房面積到全部自持不準銷售，各房企沒有放棄在京拓展的態(tài)勢。

　　對此，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬在接受記者采訪時表示，這既是因為北京是首都，也因為北京作為一線城市本身市場抗風(fēng)險能力較強。

　　“企業(yè)要發(fā)展一定需要土地，雖然有很多開發(fā)限制因素，土地價格也基本侵蝕了開發(fā)利潤，但在供給有限、需求仍比較旺盛的情況下，作為企業(yè)只能是先保證生存，而且進入北京市場的品牌、規(guī)模效益都是企業(yè)需要的。”張鵬說。

　　不過，他亦強調(diào)，未來北京市場有可能還會面臨更加嚴苛的政策環(huán)境，企業(yè)如何確保銷售及去化，如何尋找購買客戶，如何繼續(xù)在北京深耕拓展，都是不久之后即將面臨的現(xiàn)實問題。

　　這一說法成為了開發(fā)商的共識。在采訪中，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷亦指出，從2013年開始，房地產(chǎn)企業(yè)形成了回歸一、二線城市的共識，但也就是從2013年開始，一、二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降?！?016年上海房企中，只有不到10家企業(yè)拿到了2-4宗住宅用地，20余家房企只拿到1宗，有很多房企拿不到地。退出一二線城市是很多房企不得已的選擇”。歐陽捷說。

　　在歐陽捷看來，全國性房企要保持業(yè)績增長，只好向三、四線城市發(fā)展。在這些本地房企為主的三、四線城市，產(chǎn)品理念及品質(zhì)檔次相對落后，大型房企通過產(chǎn)品與服務(wù)的提升，打破市場原有格局，進而提高房價上漲預(yù)期，并觸發(fā)一些地區(qū)的搶地大戰(zhàn)。

　　不過，歐陽捷強調(diào)，房企在這些城市布局，恰如“割韭菜”，割完一次后，等待長出來需要有個周期。房企在這些城市不太容易深耕，也易導(dǎo)致企業(yè)資源浪費?！皞€別城市受都市圈外溢、都市圈概念影響此前出現(xiàn)全民購房熱潮，這類城市需警惕，房企現(xiàn)在進入有可能會踏空。”歐陽捷表示。

　　調(diào)控政策除了對房企城市布局上有所影響外，對項目的具體執(zhí)行層面，也帶來不同程度的影響。業(yè)內(nèi)人士指出，高端項目迫于限價、限購壓力，可能會推出一定程度的價格優(yōu)惠進行跑量。

　　■ 延展

　　專家

　　房價快速上漲階段結(jié)束

　　針對北京等地的樓市調(diào)控和調(diào)控升級，鏈家地產(chǎn)董事長左暉對新京報記者表示，最嚴調(diào)控后房地產(chǎn)進入下半場，房價快速上漲的階段會結(jié)束。

　　左暉稱，“3·17新政”以及此后的系列調(diào)控與以往的調(diào)控有所不同，堪稱史上最嚴，嚴格回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”。本輪調(diào)控的背景是，國家希望能夠降低房地產(chǎn)波動對經(jīng)濟和金融機構(gòu)的影響，因為房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的影響太大。

　　“這輪調(diào)控短期內(nèi)將造成房地產(chǎn)價格的下降，對未來長期的發(fā)展也會有影響”。左暉說。

　　本輪調(diào)控中有專門針對房地產(chǎn)中介出臺的措施，對此，左暉表示，對地產(chǎn)中介采取措施也屬于正常之舉，因為這是一系列的調(diào)控組合措施。

　　從調(diào)控的效果來說，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進稱，最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京上漲幅度沒有別的二線城市漲幅大，全國其他城市，也正在回歸理性。因此，從這個意義上講，這套組合拳也對全國其他地方有借鑒意義。

　　在他看來，當(dāng)前商辦房的調(diào)控效果顯著，可謂“一劍封喉”。

　　“未來的調(diào)控還有繼續(xù)收緊的可能，無論是對中介還是商業(yè)銀行貸款等，未來還有收緊的可能性，包括首付比例和利率的提高”，嚴躍進說，這對于二套購房改善型需求會有影響，是利空。

　　如果現(xiàn)有的政策調(diào)控效果未來還不明顯，那么，財政部門、稅務(wù)部門、甚至工商管理部門也會出臺類似管理房價的政策。

　　未來全國房價走勢如何？在張大偉看來，一線城市政策力度較大，房價將平穩(wěn)下來，而二線城市漲幅或明顯放緩，三線城市目前看仍是上漲主力。

　　嚴躍進表示，調(diào)控房價的目的不單純是為了降低房價，房價一直維持小跌的可能性并不太大，實際上，未來房價甚至還有繼續(xù)上漲的可能，不過，漲幅會受到控制。

　　二三線城市

　　房價上漲，買房者匆忙“上車”

　　隨著二三線城市持續(xù)“去庫存”，這些城市可售面積進一步減少。來自中國指數(shù)研究院的報告稱，在一季度，包括寧波、杭州、廈門和重慶在內(nèi)的重點城市可售面積環(huán)比降幅均超過了5%，其中，寧波的可售面積環(huán)比下降幅度達到了12.07%。

　　這也帶來了這些城市房價上漲。中指院的數(shù)據(jù)稱，3月，寧波的住宅均價為18112元/平米，環(huán)比漲幅達到了14.17%，同比漲幅也有37.77%，對此，杭州、寧波等城市也不得不出臺相應(yīng)的調(diào)控措施。

　　去年杭州的李女士趕在漲價潮上匆忙“上車”。去年，G20會議的召開，在令杭州成為全世界矚目焦點的同時，也帶來了杭州一波漲價潮，部分樓盤甚至出現(xiàn)了價格翻番的情況。畢業(yè)沒幾年李女士原本想等幾年，但看著這漲幅家人已經(jīng)坐不住了——就在城北替李女士購置了一套2層的loft。

　　“今年，每平米已經(jīng)上漲了7千-1萬?！崩钆拷榻B，但她并不覺得開心，匆忙“上車”帶來的噪音問題令她不勝其擾。

　　“旁邊是一個隧道，前面還有一條高鐵。”她吐槽，跟中介說的交通方便相比，帶來的日常噪音更令她時常感覺不舒服?！　翱墒钱?dāng)初是一天一個價，再挑挑揀揀就更貴了。”她現(xiàn)在籌劃，既然買不起就先忍一段時間，或者看看能不能先租出去，自己再找另外的地方租著住。

　　■ 樓市新政大事記

　　●3月17日

　　北京版“認房又認貸”政策空降，同時暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）；將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等。

　　●3月18日

　　北京市教委表示，“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

　　●3月21日

　　北京16家銀行首套房貸優(yōu)惠幅度收至9.5折。

　　●3月22日

　　11家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停。

　　●3月22日

　　非京籍購房資格改成連續(xù)納稅60個月。

　　●3月23日

　　異形房不予登記、不予落戶、不予就近入學(xué)。

　　●3月24日

　　北京離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行。

　　●3月25日

　　中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)被限制。

　　●3月26日晚間

　　北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監(jiān)管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。

　　●3月28日

　　嚴禁中介一年內(nèi)買賣同一套房屋；北京市發(fā)改委要求，開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價房，嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。

　　●4月19日

　　六類產(chǎn)業(yè)項目嚴禁改成住宅類產(chǎn)品銷售。

　　●4月28日

　　首套房貸利率回到基準，二套房貸上浮20%。

　　新京報記者獨家獲悉，首套房重回基準利率。北京部分銀行收緊房貸利率，二手房首套房執(zhí)行基準利率，二套房則在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。

　　●4月28日

　　司法拍賣房產(chǎn)，也納入限購范圍，競拍人無購房資格將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　新京報記者 金彧 侯潤芳 張曉蘭 宓迪 王全浩

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