■本報記者 劉錕 見習(xí)記者 戚穎璞 遲騰

　　近幾年，上海部分商業(yè)辦公項目在開發(fā)中不按規(guī)劃批準(zhǔn)規(guī)定，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等，將房屋規(guī)劃用途由辦公改為居住，形成了所謂的“類住宅”?！邦愖≌眹?yán)重違反城市規(guī)劃等法律法規(guī)，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，對城市安全運行、人口管理等帶來諸多危害。

　　5月17日，上海市印發(fā)了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》(以下簡稱《意見》)，按照依法依規(guī)原則對“類住宅”市場進行全面整頓，分類施策，并建立長效監(jiān)管機制。近日，市規(guī)土局重拳出擊，公布了首批4個商業(yè)辦公項目清理整頓典型案例。這些項目多數(shù)在竣工規(guī)劃驗收后的二次裝修中存在違法建設(shè)行為，且未完全整改，相關(guān)開發(fā)商受到罰款并沒收違法收入等處罰。

　　開發(fā)商是策劃主體整頓重點

　　城市建設(shè)管理是否守法合規(guī)是這次清理整頓“類住宅”的前提。如果城市建設(shè)包括后期使用的各方面突破了法律底線，必須清理整頓。“‘類住宅’亂象，損害了城市規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。”市住建委主任顧金山說，這次清理整頓也是維護城市安全和房地產(chǎn)市場秩序的重要舉措。

　　“類住宅”在城市管理中處于真空地帶。住宅有相應(yīng)的物業(yè)管理等規(guī)章保障，辦公用房也有相應(yīng)的管理辦法?！邦愖≌睆墓δ苌限D(zhuǎn)化為住宅后，在城市管理上沒有切入點。比如，住宅和辦公用途的樓宇消防標(biāo)準(zhǔn)不一樣，“類住宅”的“兩不靠”問題就會導(dǎo)致消防隱患；還會產(chǎn)生人口管理的盲區(qū)，住宅實行的是戶籍制管理，人口統(tǒng)計非常清楚，也納入社區(qū)管理。但“類住宅”不落戶口，里面住了多少人、人群怎么管理等都沒有依據(jù)，造成社會管理混亂。

　　同時，這次清理整頓也利于維護消費者的利益。“買這類產(chǎn)品的消費者入住后實際上不能作為普通住宅，水電煤價格等運營成本非常高，同時又不能落戶，后續(xù)子女的就學(xué)都成為問題?！鳖櫧鹕秸f。

　　市住建委副主任馬韌強調(diào)，這次整頓清理的重點就是開發(fā)商。根據(jù)前期調(diào)查和試點掌握的情況看，這類項目實際從獲得土地開始，開發(fā)商就已經(jīng)準(zhǔn)備按照住宅的功能和用途實施建設(shè)和管理。比如，開發(fā)過程中開發(fā)商用陰陽圖紙預(yù)留一些排煙管道、改變空間平面布局等一系列方法規(guī)避監(jiān)管，最后形成事實上的“類住宅”產(chǎn)品?！斑@樣的項目，違反了一系列法律規(guī)定，尤其違反了規(guī)劃使用功能的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)說，在這個過程中，開發(fā)商是策劃的主體，因此也是這次整頓的重點?！?/p>

　　“類住宅”清理整頓涉及的情況比較復(fù)雜，這次提出了全面整頓、分類施策的要求。

　　第一類，對現(xiàn)在已經(jīng)交付入住的，明確三點：一是重視房屋安全，特別是房屋的消防安全，責(zé)任由開發(fā)商和事實上已經(jīng)入住其中的業(yè)主共同承擔(dān)，政府進行監(jiān)管督促。二是在人口戶籍、就學(xué)、公用設(shè)施配套等方面，明確不能參照住宅進行。三是對整個已經(jīng)交付入住的要記入交易登記系統(tǒng)。在以后的轉(zhuǎn)讓過程中對這類產(chǎn)品有一個明示，告知“接盤者”這是一個已經(jīng)改變了功能用途的產(chǎn)品。同時，在交易過程中如果發(fā)現(xiàn)存在違法的插層行為，應(yīng)當(dāng)在交易中給予限制。

　　第二類，對在建設(shè)中已經(jīng)形成銷售，但并沒有交付入住的，明確要求按照規(guī)定整改。如果整改完畢，剩余房源開發(fā)企業(yè)可以銷售，但是鼓勵出租。對于購房的業(yè)主，支持依法維護權(quán)益，甚至可以和開發(fā)企業(yè)協(xié)商退房，但必須強調(diào)的是，要以雙方訂立的合同為依據(jù)。

　　第三類，對目前還沒有進入市場，正在建設(shè)過程中的，嚴(yán)格按照現(xiàn)有的系列規(guī)定整改，恢復(fù)到原始的批準(zhǔn)用途。

　　通報典型正在進行全面整改

　　日前，記者也實地探訪了位于閔行區(qū)的綠地峰尚匯項目和浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場項目，以及位于嘉定區(qū)的D9空間項目和明發(fā)商業(yè)廣場項目等4個清理整頓的典型案例。

　　嘉定區(qū)明發(fā)商業(yè)廣場項目在去年12月通過竣工規(guī)劃驗收，共267套房屋已經(jīng)全部銷售交付，但尚未入住，房屋交易登記手續(xù)也并未辦理。記者在項目現(xiàn)場看到，樓房外側(cè)的總?cè)細(xì)夤艿酪呀?jīng)被截斷，隨機走訪的位于9樓的幾個房間內(nèi)，煤氣管道、排煙管道、排污管道都已經(jīng)被拆除。明發(fā)集團上海公司總經(jīng)理王瑋告訴記者，從2017年1月嘉定區(qū)開始試點整治后，項目就著手進行違規(guī)管道的拆除，并禁止一切違規(guī)二次裝修行為，包括違法插層、分隔廚衛(wèi)等。但記者在項目的一些樓層仍然聽到了電鉆、敲打等裝修的聲音，當(dāng)向物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人提出進屋查看時，該負(fù)責(zé)人拒絕配合。

　　在嘉定區(qū)，這樣已銷售未入住的項目共計19個，在閔行區(qū)已銷售未入住共計4個。根據(jù)《意見》，已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。閔行區(qū)規(guī)土局副局長姚群鳳表示，已經(jīng)銷售未入住的項目是閔行區(qū)本階段整治的重點，包括拆除與商辦不相符的結(jié)構(gòu)設(shè)施，包含未經(jīng)批準(zhǔn)鋪設(shè)的煤氣管道、污水管道、煙道，戶外拆除分表到戶的各類管道，尤其是改變公共部位的公共功能，比如原有的廁所做成水表間。直到整治達到規(guī)劃許可的條件，才能交付業(yè)主。

　　幾個項目走訪下來，記者發(fā)現(xiàn)“家”是這些違法違規(guī)商業(yè)項目宣傳廣告中最常見的字眼，“回家真好”“歡迎回家”，似乎都在暗示這不是商業(yè)辦公而是“住宅”。但這些“住宅”卻因為安全和消防隱患、水電煤費較高而嚴(yán)重侵害了消費者的合法權(quán)益。

　　在浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場項目，記者看到，與樓宇僅一街之隔的還有幾排3層高商用寫字樓，用于租售給企業(yè)辦公。上海復(fù)地驛優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理鄭元介紹，這棟樓宇共12層，建筑面積9000多平方米，共計82戶，已于2017年初全部交付業(yè)主。從今年4月至今整改了18戶，后期要繼續(xù)針對剩余業(yè)主做協(xié)調(diào)工作。

　　在峰尚匯項目的3樓，記者見到了一套已經(jīng)整改完畢的40多平方米的戶型。墻面上還留有拆除的插層鋼板斷面，以及衛(wèi)生間和廚房、上下水管道、排煙通道的拆除痕跡。峰尚匯開發(fā)商、上海通盈置業(yè)有限公司總經(jīng)理張炯介紹，該項目共500套戶型，建筑面積2萬平方米，一部分戶型為150平方米，剩余戶型約40至50平方米。其中，80%的戶型已經(jīng)銷售，并于去年10月交付業(yè)主。目前項目整治正在順利進行，41套整改戶型已經(jīng)驗收通過。

　　姚群鳳表示，閔行區(qū)對于已經(jīng)入住的違法違規(guī)商辦項目將加強使用監(jiān)管，包括安全消防檢查、隱患消除，后一步將根據(jù)市里有關(guān)政策，對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移進行注記，只有恢復(fù)成商辦功能才能進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　位于嘉定區(qū)的D9空間項目，共計1463套房屋目前也已全部售出并部分入住。不過記者發(fā)現(xiàn)，仍有少量戶型正在裝修中，室內(nèi)仍可看到插層和分隔廚衛(wèi)等違法違規(guī)行為。

　　項目嚴(yán)格按“證據(jù)清單”取證

　　需要說明的是，這次公布的4個典型案例都是依法依規(guī)進行的，有明確的法律法規(guī)依據(jù)。市規(guī)土局副局長王訓(xùn)國表示，市規(guī)土局作為這次整治的執(zhí)法主體，在市住建委牽頭下，制定了一系列的證據(jù)清單，對整個房屋從合同的出讓到項目的審批，再到施工過程的監(jiān)管、竣工驗收，驗收后的使用，形成一個鏈條，甚至包括中間的一些廣告宣傳等，都能找到完整的證據(jù)清單?！拔覀円竺總€項目要嚴(yán)格按照這個清單來明確取證?！?/p>

　　馬韌說，在下一步整治推進過程中，仍然要抓一些典型的案例進行處罰。當(dāng)然，《意見》已經(jīng)明確，配合好整改的可以不予處罰或者減輕處罰，如果存在違法違規(guī)行為嚴(yán)重的，除了處罰還要有市場禁入等舉措?！斑@次清理整頓完畢后出現(xiàn)反彈的，也就是已經(jīng)清理整頓后又在這些項目上出現(xiàn)違法違規(guī)行為的，對開發(fā)商企業(yè)從重處罰，業(yè)主方面則要進行限制交易和轉(zhuǎn)讓的行為。”

　　值得注意的是，從這次清理整頓的前期調(diào)查看，“類住宅”多數(shù)由商辦項目類別中的公寓式辦公異化而來。按照國家建筑規(guī)范設(shè)計，考慮到以人為本的理念，也為加強商辦項目對市場的吸引力，確實有一種類別是公寓式辦公，內(nèi)部可以設(shè)立獨立的衛(wèi)生設(shè)備等，但主要功能是向小型企業(yè)出租出售，本質(zhì)上還是辦公樓。同時，在面積上有嚴(yán)格規(guī)定，單套面積必須在150平方米以上。

　　但從上海市場調(diào)查的數(shù)據(jù)看，幾乎都是100平方米以下，多數(shù)為50平方米左右的小套型，而且已經(jīng)違背了當(dāng)初的本意，成為實際上的住宅和規(guī)避限購的途徑。

　　“這是很難單純依靠設(shè)計建設(shè)和審批管控來解決的，而是應(yīng)當(dāng)從市場源頭加以制約，建立長效機制?！蓖跤?xùn)國說，考慮到上海在公寓式辦公品類上走樣嚴(yán)重，今年開始，上海土地出讓的商業(yè)辦公用地合同內(nèi)，明確不能做公寓式辦公；同時，規(guī)劃審批環(huán)節(jié)，也不會存在公寓式辦公這個品種。如果做公寓式酒店，合同內(nèi)要約定，沒約定的也不能做公寓式酒店。

　　此外，同時規(guī)定，對于商業(yè)辦公項目，開發(fā)商建造好后要自己持有一定的比例和年限，持有以外可以銷售的部分，在合同內(nèi)也要明確告知要以整層作為單元轉(zhuǎn)讓銷售，防止開發(fā)商后期做小分割。

　　“下一步，也將在各個區(qū)做試點，在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特別是大型商務(wù)區(qū)周邊，如有需要，把原來的規(guī)劃進行調(diào)整，多造一些出租式住宅。“通過評估，將原來一些商業(yè)辦公用地改為住宅用地，但要明確這類住宅是出租式的，不是銷售式的，讓一些年輕白領(lǐng)能夠租用?！蓖跤?xùn)國說。

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