如今物業(yè)糾紛頻發(fā)，物業(yè)公司常就業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、照明費(fèi)、車位費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、電梯費(fèi)及物業(yè)公司代收代繳的水電費(fèi)、供暖費(fèi)等起訴欠費(fèi)業(yè)主。據(jù)海淀法院禹霖華法官介紹，這類案件在山后法庭全部物業(yè)糾紛中占絕大多數(shù)，每年少則幾十件，多則上百件。但總有些物業(yè)公司及物業(yè)工作人員在法律途徑之外“另辟蹊徑”，限電、限水、停暖或強(qiáng)行扣留業(yè)主物品等，妄圖通過(guò)“刁難”業(yè)主實(shí)現(xiàn)“維權(quán)”，結(jié)果反而因違反法律或合同義務(wù)而承擔(dān)法律責(zé)任。

　　案例1

　　不開出門條強(qiáng)扣業(yè)主書柜

　　劉先生是北京一商住房公寓的業(yè)主，由于經(jīng)營(yíng)古木家具，就在房間里存放了一套古木書柜。這天，他將古木書柜搬到樓門口，準(zhǔn)備給客戶送過(guò)去，卻被保安和樓口物業(yè)人員攔住了，要求他去物業(yè)辦公室開出門條。

　　劉先生只好去物業(yè)辦公室申請(qǐng)開出門條。但物業(yè)表示劉先生拖欠了物業(yè)費(fèi)，讓他先交費(fèi)再開條?？墒莿⑾壬暦Q，自己是因?yàn)閷?duì)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在異議才拖欠了物業(yè)費(fèi)，他不同意現(xiàn)在交費(fèi)。結(jié)果，物業(yè)公司拒不給他開條，雙方開始僵持。

　　無(wú)奈，劉先生只好把古木書柜又搬回家，之后跑了幾天協(xié)調(diào)此事。他還拿著書柜買賣合同給物業(yè)人員看，“這古木書柜是我客戶訂的，我們簽了合同，上面列明了交貨日期和違約金，馬上就過(guò)交貨期限了?！笨墒俏飿I(yè)公司不予理會(huì)，于是劉先生錯(cuò)過(guò)了交貨期。

　　劉先生氣憤不過(guò)，打算強(qiáng)行將古木書柜抬出樓，但被物業(yè)公司截在了樓門口。之后，物業(yè)公司將書柜扣留，搬到物業(yè)的房間進(jìn)行保管，一直沒(méi)有返還。

　　因未按期交貨，劉先生向客戶支付了6000元違約金。之后，他將物業(yè)公司告上法庭，要求返還書柜并賠償損失。物業(yè)公司則稱是因業(yè)主沒(méi)交物業(yè)費(fèi)，他們才不返還書柜的，就是跟業(yè)主置氣。

　　法院審理后認(rèn)為，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)并不構(gòu)成物業(yè)公司扣留業(yè)主物品的合法理由，物業(yè)公司的行為不僅侵犯了業(yè)主的物權(quán)，還給業(yè)主造成了違約損失，故最后判令物業(yè)公司返還書柜并賠償損失6000元。

　　法官評(píng)析

　　扣押物品侵犯業(yè)主物權(quán)

　　海淀法院山后法庭法官禹霖華說(shuō)，物業(yè)公司扣押業(yè)主物品，一方面是為了給業(yè)主施壓、催促業(yè)主交費(fèi)，另一方面也是與業(yè)主“斗氣”，也不乏有“殺一儆百”心理的。但此案中，物業(yè)公司的扣押行為違法，因該行為無(wú)法律上的依據(jù)，雙方也沒(méi)有相應(yīng)的約定，同時(shí)這不符合《民法通則》第八十九條關(guān)于留置的規(guī)定，另外還產(chǎn)生了侵犯業(yè)主對(duì)被扣物品的占有、使用、收益、處分的后果。

　　案例2

　　對(duì)欠費(fèi)業(yè)主一次只賣五度電

　　王先生在北京一座大廈購(gòu)買了一套商住房，購(gòu)房時(shí)開發(fā)商承諾是公寓式酒店用房，但他購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)有差異，而且物業(yè)公司向他收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比其他業(yè)主高，由此雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。因未能協(xié)商解決，王先生從2014年起開始拒交物業(yè)費(fèi)。

　　就該房的供電問(wèn)題，王先生與物業(yè)公司簽訂有代收代繳合同，委托物業(yè)公司代收代繳電費(fèi)并持卡在物業(yè)公司處購(gòu)電。由于他拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司從前年起限制王先生及其承租人購(gòu)電，起初每日只售電一次、后逐漸放開到每日可多次購(gòu)電，但每次都只賣5度電。

　　“先后有3位承租人提前跟我解約，理由都是物業(yè)公司限制購(gòu)電導(dǎo)致無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)?！蓖跸壬Q自己曾找到人民調(diào)解委員會(huì)解決，但調(diào)解未果。今年王先生訴至法院，要求物業(yè)公司恢復(fù)正常售電并賠償限電導(dǎo)致的房屋空置損失、誤工損失等。

　　庭審中，物業(yè)公司否認(rèn)限電事實(shí)，并稱在訴訟期間已恢復(fù)正常售電。但法院經(jīng)過(guò)審理，最后認(rèn)定物業(yè)公司存在違法限電行為，判令物業(yè)公司就此向王先生賠償由此導(dǎo)致的房屋空置損失，同時(shí)駁回王先生的其他訴訟請(qǐng)求。

　　法官評(píng)析

　　違法限電侵犯業(yè)主用電權(quán)

　　禹霖華法官認(rèn)為，在由物業(yè)公司代收代繳水電費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視費(fèi)等專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司雖非專項(xiàng)服務(wù)的提供者，但對(duì)相應(yīng)的專項(xiàng)服務(wù)具有一定“操作權(quán)”，如此案中物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的“售電”。就此，《北京市物業(yè)管理辦法》第33條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電等費(fèi)用的，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。而此案物業(yè)公司限制業(yè)主購(gòu)電，正是法律規(guī)范中明令禁止的行為。

　　案例3

　　漏水拒不修繕也不抵扣物業(yè)費(fèi)

　　張女士家住頂層，自前年入住后，每逢雨雪，室內(nèi)都會(huì)漏水和洇濕。她多次向物業(yè)公司報(bào)修，“物業(yè)人員幾次到樓頂查看，但稱小區(qū)內(nèi)樓頂漏水情況較多，無(wú)暇顧及，要我自行修理，并承諾修理費(fèi)可從物業(yè)費(fèi)中抵扣。我就花3000元對(duì)樓頂進(jìn)行防水處理，之后找物業(yè)公司解決費(fèi)用問(wèn)題，卻無(wú)人理睬。”

　　一氣之下，張女士未繳納2016年的物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司也不再理會(huì)張女士的其他報(bào)修請(qǐng)求。之后，物業(yè)公司起訴要求張女士按照物業(yè)服務(wù)合同約定，支付拖欠的物業(yè)費(fèi)并付滯納金。

　　由于張女士未舉證證明物業(yè)公司承諾修理費(fèi)可從物業(yè)費(fèi)中抵扣一事，法院遂未采信，判令張女士足額支付物業(yè)費(fèi)。但物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同約定維修物業(yè)公共部位，有違其合同義務(wù)，法院判令物業(yè)公司改進(jìn)，同時(shí)駁回物業(yè)公司主張的滯納金。

　　法官評(píng)析

　　拒不維修公共部位違反約定

　　因物業(yè)服務(wù)指向的是全體業(yè)主共用共有的小區(qū)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，而非每一位業(yè)主私有的建筑物部分，所以物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的一方是物業(yè)公司、另一方是全體業(yè)主而非單個(gè)業(yè)主，單個(gè)業(yè)主不能以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)公司，否則會(huì)影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而侵犯全體業(yè)主的相應(yīng)利益。

　　不過(guò)，這并不意味著物業(yè)公司就其上述違約行為不承擔(dān)法律后果。若有證據(jù)表明物業(yè)公司違約行為對(duì)小區(qū)業(yè)主的生活造成實(shí)質(zhì)性影響、無(wú)法通過(guò)補(bǔ)救措施消除、導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法享受到與收費(fèi)相應(yīng)的服務(wù)，法院有權(quán)酌減物業(yè)費(fèi)。即使未達(dá)到酌減的程度，在物業(yè)公司確系違約時(shí)，該情形會(huì)構(gòu)成業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的合理抗辯理由，導(dǎo)致物業(yè)公司就業(yè)主欠費(fèi)主張的違約金或滯納金得不到支持。

　　業(yè)委會(huì)有權(quán)代表業(yè)主與不滿意的物業(yè)公司解除合同。另外，若物業(yè)公司自行與個(gè)別業(yè)主或全體業(yè)主約定以某些費(fèi)用抵扣物業(yè)費(fèi)，只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、未侵犯他方的合法權(quán)利，就是合法有效的。

　　法官提醒

　　物業(yè)和業(yè)主都應(yīng)當(dāng)依法維權(quán)

　　禹霖華法官認(rèn)為，物業(yè)公司和業(yè)主都應(yīng)當(dāng)依法維權(quán)。

　　物業(yè)公司可起訴欠費(fèi)業(yè)主，依法主張業(yè)主拖欠的費(fèi)用和其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任；還可向相關(guān)行政部門及時(shí)反映個(gè)別業(yè)主私搭亂建行為，并敦促行政執(zhí)法的落實(shí)；在業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約、實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為時(shí)，物業(yè)企業(yè)可起訴要求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　如果物業(yè)公司不通過(guò)合法途徑維權(quán)，則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于物業(yè)強(qiáng)行扣留業(yè)主物品的，其責(zé)任形式為返還物品并賠償業(yè)主的損失。如上述案件中賠償業(yè)主遭受的違約損失，再如扣留物品造成物品損壞，則要賠償業(yè)主物品損失。

　　而物業(yè)對(duì)業(yè)主違法采取限水、限電、停暖等措施的，應(yīng)停止侵害行為，造成損失的也需賠償，比如業(yè)主采取替代性措施發(fā)生的費(fèi)用，如自行用空調(diào)供暖產(chǎn)生的電費(fèi)，另行購(gòu)水產(chǎn)生的水費(fèi)，還有因?yàn)闊o(wú)水無(wú)電無(wú)暖導(dǎo)致的房屋收益方面的損失。

　　業(yè)主也應(yīng)依法維權(quán)，不惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用。如果想要掌握決定和選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，可在小區(qū)入住率達(dá)到法定要求后向相關(guān)部門申請(qǐng)，在相關(guān)部門指導(dǎo)參與下成立業(yè)委會(huì)。對(duì)于業(yè)主個(gè)人來(lái)說(shuō)，起訴要告對(duì)了人：房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)根據(jù)房屋買賣關(guān)系起訴開發(fā)商；物業(yè)公司限購(gòu)電、違法扣留業(yè)主物品，可起訴物業(yè)公司，對(duì)物品被盜、人身傷害等違反治安管理、刑事法律的行為，通過(guò)公安機(jī)關(guān)解決，通過(guò)民事侵權(quán)訴訟維權(quán)。業(yè)主還應(yīng)以恰當(dāng)方式及時(shí)、完整地留存證據(jù)。

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