房屋遞件當(dāng)日遭賣家反悔，只好另購?fù)恍^(qū)類似戶型房子，時隔三個月，各項費(fèi)用多花了40萬元。一怒之下，買家將毀約的賣家訴上法庭。這起典型的賣方不誠信違約致買方損失的房屋買賣合同糾紛案日前在廣州中院二審，由廣州中院王勇院長主審，當(dāng)庭主持雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，除返還定金5萬元、賠償違約金12.5萬元外，賣家還要支付10萬元房價差。

　　據(jù)了解，近年來出賣人“主動違約”終止買賣或“一房兩賣”情況增多，二手房買賣合同糾紛首超一手房?！澳壳皬V州中院對同類案件的處理原則是，在對房屋差價的損失計算時，違約方承擔(dān)違約賠償責(zé)任應(yīng)與守約方因違約所遭受的損失相當(dāng)?！睆V州中院房產(chǎn)庭庭長鄧娟閏表示，通過司法裁判過程和裁判結(jié)果引導(dǎo)、形成守信光榮、失信可恥的良好社會氛圍，引導(dǎo)各類因誠信缺失引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛矛盾能通過司法渠道得到妥善解決。

　　買家：遞件當(dāng)天賣家不賣了

　　2016年8月11日，房屋買家阿峰(化名)經(jīng)中介公司介紹，與賣家華姨(化名)簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，就華姨名下一處位于廣州天河區(qū)、建筑面積60.8362平方米的房產(chǎn)達(dá)成買賣協(xié)議。雙方約定：房屋總價125萬元，定金5萬元，首期樓款(不含定金)33萬元在成功遞件當(dāng)天由買方直接支付賣方，樓價余款銀行按揭。

　　簽合同當(dāng)天，阿峰向華姨支付了購房定金5萬元。為湊齊購房款，阿峰在8月31日將自己位于增城的商品房賣掉；一邊向銀行申請辦理按揭貸款，在9月28日得到了銀行的《個人二手住房貸款承諾函》。

　　三個月后，即2016年11月3日，雙方依約到房管部門辦理遞件手續(xù)，誰知華姨突然臨場變卦，理由是中介經(jīng)紀(jì)人沒到場且阿峰不同意先支付首期款再辦遞件，雙方不歡而散。次日，阿峰向華姨發(fā)出《律師函》，要求華姨在11月8日前協(xié)助其辦理房屋的遞件手續(xù)，但至11月15日，華姨直接以阿峰無能力付款為由拒絕出售房屋。

　　起訴：索賠房價差額30余萬元

　　自己的房子賣了，交了定金的房子卻遭賣家毀約。11月25日，阿峰找到一套與華姨同棟樓、面積約69.2平方米的房屋，以168萬元總房價買下。短短三個月時間，購房款就多花了幾十萬元。一怒之下，阿峰提起訴訟，請求判令原賣家華姨承擔(dān)違約責(zé)任，返還定金5萬元，支付違約金12.5萬元，賠償房價差額損失30.5萬元以及中介費(fèi)、按揭貸款代理費(fèi)、律師費(fèi)等60200元。

　　一審：被告違約 判賠27.5萬

　　一審法院認(rèn)定，雙方簽訂的合同依法有效，被告拒絕履行合同依據(jù)不足，已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。被告應(yīng)將原告已付的定金5萬元退還。

　　此外，被告逾期辦理交易手續(xù)，原告有權(quán)要求被告支付總樓價10%的違約金。因原告已充分舉證其在被告拒絕履行合同當(dāng)月即2016年11月25日向案外人購買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價格相比案涉房屋存在較大差額，原告確實(shí)存在實(shí)際損失，故對原告要求被告支付違約金125000元的訴訟請求，法院予以支持。

　　關(guān)于原告要求被告支付房價差額損失305000元的訴請，一審法院認(rèn)為，因房地產(chǎn)交易價格受多種因素影響，加之已判令被告支付違約金125000元，足以彌補(bǔ)被告的部分實(shí)際損失，故根據(jù)公平原則，酌情判令被告向原告支付房價差額損失150000元。

　　一審判后，華姨不服上訴。

　　院長主審：被告承認(rèn)違約接受調(diào)解

　　讓華姨意外的是，本案二審由審判長兼主審法官廣州中院院長王勇和另外兩名資深法官組成合議庭進(jìn)行開庭審理。

　　7月28日上午9時，審判長王勇敲響法槌，庭審開始。

　　二審?fù)従o緊圍繞兩個爭議焦點(diǎn)開展：一是華姨是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉《房地產(chǎn)買賣合同》解除的違約責(zé)任？二是若華姨應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，損失賠償額如何確定？

　　上訴人華姨堅持認(rèn)為，她懷疑買家在交易過程中沒有能力付款，故不配合買家辦理遞件手續(xù)，卻并未提交新的證據(jù)，并聲稱自己在合同前后對很多細(xì)節(jié)都不懂。

　　當(dāng)法官征詢雙方當(dāng)事人是否接受調(diào)解時，上訴人華姨態(tài)度急轉(zhuǎn)，承認(rèn)自己違約，“再也不想因為這件事情而煩惱”，表示愿意接受一審返還定金和賠付違約金，但對一審判賠的15萬元房價差額期望調(diào)整為10萬元。

　　在法庭主持下，經(jīng)過幾輪磋商，該調(diào)解意愿得到阿峰一方的同意，雙方當(dāng)事人當(dāng)庭簽署調(diào)解協(xié)議書。

　　焦點(diǎn)：如何確定房屋差價損失

　　庭審結(jié)束，審判長王勇接受記者采訪時表示，本案系房屋買賣合同糾紛，一審判定中屬于典型的在買賣中不誠信的單方違約情形，社會關(guān)注度高、影響范圍廣。

　　王勇介紹，該類型案件的處理，通常存在兩大爭議焦點(diǎn)：一是對違約責(zé)任的認(rèn)定，二是違約責(zé)任的損失賠償額的確定。前者屬于事實(shí)認(rèn)定的層面，個案有別，應(yīng)具體案情具體分析。而后者有關(guān)損失賠償，尤其是房屋差價損失是否屬于損失賠償?shù)姆秶?，如何確定差價損失賠償?shù)慕痤~問題，目前在全市司法實(shí)踐中仍存在不同的處理方式。

　　據(jù)了解，在司法實(shí)踐中，就房價差損失賠償金額的確定問題，一般情況下雙方合同有約定的從約定，沒有約定或當(dāng)事人不能協(xié)商的，由法院向當(dāng)事人釋明后，委托有評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對房價漲跌情況進(jìn)行評估鑒定。

　　本案具有特殊性，當(dāng)事人雙方在一審中沒有申請評估，但是買方在賣方明確拒絕出售房屋后不久另購房屋，且房屋位于訴爭房屋的同小區(qū)，面積相差不大，故二者價格具有一定的可比性。原審在剔除房屋面積、朝向、樓層方面等差異因素后，酌情確定買方實(shí)際產(chǎn)生的損失。這樣的處理原則既合法有據(jù)，也節(jié)省了當(dāng)事人不必要的評估費(fèi)用支出，避免了因評估時間過長而增加當(dāng)事人的訴訟成本的發(fā)生。

　　“本案合同是雙方當(dāng)事人在平等自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成的對涉案房屋買賣的合意，并簽訂了書面合同，雙方均應(yīng)誠信履約?！蓖跤卤硎荆?jīng)庭審主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，是對其自身民事法律權(quán)利的合法處置，不僅有利于案件糾紛的化解，促進(jìn)雙方當(dāng)事人相互諒解，而且有利于案件的執(zhí)行，真正實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了。

　　數(shù)據(jù)分析：

　　二手房買賣糾紛首超一手房

　　以本案為典型案例，類似二手房買賣合同糾紛近年來在廣州各區(qū)呈現(xiàn)明顯上升趨勢。據(jù)廣州中院司法大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年至2016年，全市基層法院受理的商品房預(yù)售合同糾紛一審案件數(shù)量分別為3217、4587、3570、3197件，受理商品房預(yù)售合同糾紛以外的房屋買賣合同糾紛一審案件數(shù)量分別為：2749、3290、2229、3631件?？梢?，二手房買賣合同糾紛占據(jù)房地產(chǎn)案件較高比例。

　　從2016年開始，二手房買賣合同糾紛案件數(shù)量首次超出商品房預(yù)售合同糾紛。今年廣州各區(qū)二手房買賣糾紛又有明顯上升。今年上半年，除白云、海珠、越秀、南沙四區(qū)負(fù)增長外，增城、天河、荔灣、番禺、花都、黃埔、從化七區(qū)皆出現(xiàn)較大增長。

　　法官說法：

　　違約賠償應(yīng)與守約方損失相當(dāng)

　　據(jù)廣州中院房地產(chǎn)審判庭庭長鄧娟閏介紹，近年來，因房價波動較大，出賣人“主動違約”終止買賣或“一房兩賣”情況增多，二手房買賣合同糾紛呈現(xiàn)增多趨勢，包括拒不履行、遲延履行、限購限貸無法履行、一房數(shù)賣、借名買房、處分共有房產(chǎn)、連環(huán)買賣、戶口糾紛等。且涉及法律關(guān)系繁雜，除了買賣關(guān)系之外，通常還間雜有居間關(guān)系、租賃關(guān)系、數(shù)個買賣關(guān)系、共有關(guān)系、借名關(guān)系、抵押關(guān)系、代理關(guān)系等。

　　“目前廣州中院對同類案件的處理原則是，在對房屋差價的損失計算時，違約方承擔(dān)違約賠償責(zé)任應(yīng)與守約方因違約所遭受的損失相當(dāng)，即因為房價漲跌而違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，比如房屋漲跌所造成的差價損失?！编嚲觊c表示，此次審判活動，由院長擔(dān)任審判長，開庭審理房地產(chǎn)復(fù)雜案件，就是倡導(dǎo)“失信受懲、守信受益”的辦案導(dǎo)向，法院要通過司法裁判過程和裁判結(jié)果引導(dǎo)、形成守信光榮、失信可恥的良好社會氛圍，引導(dǎo)各類因誠信缺失引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛矛盾能通過司法渠道得到妥善解決，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展。

　　新聞背景：院庭長審案成常態(tài)

　　司法責(zé)任制改革以來，院領(lǐng)導(dǎo)辦案在廣州中院已是常態(tài)。2016年至今，院庭長辦結(jié)案件5776件。其中，2016年全年辦結(jié)案件3098件；2017年1~7月辦結(jié)案件2678件，占去年全年院庭長辦結(jié)數(shù)的86.44%。根據(jù)改革要求，院庭領(lǐng)導(dǎo)不僅要辦案，還要重點(diǎn)審理“重大疑難復(fù)雜案件”，發(fā)揮院庭領(lǐng)導(dǎo)辦案的指導(dǎo)示范作用。

　　倉邊路報告

　　文、圖/廣州日報全媒體記者魏麗娜 通訊員楊曉梅、莊薇、林北征

?

?

相關(guān)鏈接：

?