法院判決物業(yè)欠費(fèi)官司既要出于法理,也要考慮情理；既要讓業(yè)主交納物業(yè)費(fèi),又要對(duì)服務(wù)質(zhì)量確有瑕疵的物業(yè)公司予以懲戒

　　近日,重慶渝北區(qū)法院審理了一起物業(yè)起訴業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的案件。不過(guò)經(jīng)法院調(diào)查發(fā)現(xiàn),該小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵,最后判決原告在物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)打“七折”,業(yè)主們按此標(biāo)準(zhǔn)給付(8月14日《重慶日?qǐng)?bào)》)。

　　“物業(yè)費(fèi)打七折”的判例值得借鑒。每家每戶都會(huì)與小區(qū)物業(yè)打交道,產(chǎn)生糾紛和矛盾在所難免。糾紛和矛盾產(chǎn)生之后,業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。比如在渝北區(qū)法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中,超九成案件為物業(yè)索要物業(yè)費(fèi)。昆明市一家法院的統(tǒng)計(jì)也顯示,物業(yè)欠費(fèi)糾紛占全部物業(yè)官司的九成以上。對(duì)于物業(yè)欠費(fèi)官司,法院到底如何判決,公眾的關(guān)注度也比較高。

　　在以往的物業(yè)欠費(fèi)官司中,我們往往看到,即使物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量確實(shí)存在瑕疵甚至未盡到職責(zé),看起來(lái)“有理”的業(yè)主卻屢屢敗訴。每當(dāng)此時(shí),法官總會(huì)如此釋法,“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”是物業(yè)管理?xiàng)l例賦予業(yè)主的法定義務(wù),物業(yè)服務(wù)瑕疵并非是拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由,業(yè)主因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或房屋質(zhì)量問(wèn)題等拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是錯(cuò)誤的做法。如果業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)公司有權(quán)起訴業(yè)主。

　　在部分業(yè)主敗訴的案例中,有的法官還如此解釋:有些業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),會(huì)使物業(yè)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)費(fèi)緊張而降低服務(wù)質(zhì)量,損害其他按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的權(quán)益,或者導(dǎo)致其他業(yè)主因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降也加入到拒交物業(yè)費(fèi)的隊(duì)伍里。不可否認(rèn),一些拒交物業(yè)費(fèi)的行為其實(shí)是試圖混淆責(zé)任主體的過(guò)度維權(quán)——將房地產(chǎn)企業(yè)遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、其他業(yè)主的侵權(quán)行為等問(wèn)題,均歸責(zé)于物業(yè)公司,這也是不公平的。

　　法官的上述釋法,顯然是從法律的規(guī)定出發(fā),并無(wú)不妥之處。但業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi),其實(shí)也有督促物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的用意。從諸多物業(yè)服務(wù)糾紛來(lái)看,一些小區(qū)也確有通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)倒逼物業(yè)企業(yè)搞好服務(wù)的必要。故筆者認(rèn)為,法院判決物業(yè)欠費(fèi)官司既要出于法理,也要考慮情理；既要讓業(yè)主交納物業(yè)費(fèi),又要對(duì)服務(wù)質(zhì)量確有瑕疵的物業(yè)公司予以懲戒。這樣既能維護(hù)法律的權(quán)威,又能維護(hù)業(yè)主利益。

　　“物業(yè)費(fèi)打七折”的判例既出于法理,也考慮了情理。最高法早就要求,在審判執(zhí)行工作中努力實(shí)現(xiàn)法理情有機(jī)結(jié)合。渝北區(qū)法院判令物業(yè)費(fèi)打七折,是符合上述精神的。況且,商品在質(zhì)量差等情況下,也可以打折出售。同理,小區(qū)物業(yè)服務(wù)有問(wèn)題時(shí),業(yè)主也能打折給付物業(yè)費(fèi),這是符合市場(chǎng)規(guī)則的。像開(kāi)發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、其他業(yè)主的侵權(quán)行為等問(wèn)題,相信物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有報(bào)告、協(xié)調(diào)處理的義務(wù)。