銀企攜手打造“長租樣本”

　　租賃住房資產(chǎn)證券化有望提速

　　短短一周內(nèi)，中國銀行、建設(shè)銀行、中信銀行等銀行接連在住房租賃市場展開布局，銀行與房企聯(lián)手向?qū)嶓w企業(yè)提供穩(wěn)定、高品質(zhì)長租房源的大幕開啟。住建部、發(fā)改委等九部門日前聯(lián)合印發(fā)的通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)。通知選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)。專家和券商分析人士指出，住房租賃市場或成藍(lán)海，租賃住房資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新有望提速。多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人則對中國證券報(bào)記者表示，銀行進(jìn)入住房租賃市場尚處于“試水”階段，后續(xù)在投資孵化、持有運(yùn)營、后期退出等方面仍需進(jìn)一步探索。

　　銀行高調(diào)布局

　　中國證券報(bào)記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，從上述銀行進(jìn)入住房租賃市場的模式看，主要包括銀政合作、銀企合作、銀政企合作。

　　以銀政合作為例，中國銀行廈門市分行近日與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。雙方將在住房租賃市場相關(guān)的土地供應(yīng)、試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開展合作，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)，共同推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)與完善。

　　銀企合作則是銀行主動(dòng)接洽部分房企，合作共建住房租賃項(xiàng)目，這對于住房租賃市場經(jīng)營模式的探索有重要意義。例如，建設(shè)銀行深圳分行日前與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源。截至10月底，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，中信銀行未來三年將在長租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領(lǐng)域金融需求。雙方將在長租住宅開發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營、后期退出等全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整體業(yè)務(wù)合作。

　　中國銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中行也將主動(dòng)與萬科、龍湖、世聯(lián)等企業(yè)供應(yīng)方接洽，深入了解企業(yè)需求，在中行系統(tǒng)及平臺(tái)開發(fā)中嵌入相關(guān)功能，滿足合作伙伴需求。

　　建行參與投資的2家住房租賃服務(wù)公司，即由建信信托控股的建信住房服務(wù)(深圳)有限公司和建行與深圳市人才安居集團(tuán)合資的安居建信租賃服務(wù)有限公司日前揭牌。

　　專家和業(yè)內(nèi)人士表示，銀行進(jìn)入住房租賃市場將從根本上解決金融如何深層次地支持住房租賃市場的問題。就房企角度而言，金融支持并不局限為提供開發(fā)貸等融資方式。

　　多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行進(jìn)入住房租賃市場，首先是社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。其次，能消化一些城市在出臺(tái)限購措施后，達(dá)到銷售條件但難以銷售的存量期房。再次，能解決部分租戶由于租賃房源品質(zhì)不好、不穩(wěn)定而頻繁搬家的問題。對于銀行來說，這也是打造品牌的方式之一。

　　消除市場痛點(diǎn)

　　58同城發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2012年到2016年，北上廣深租房需求年平均增長率持續(xù)上升。同時(shí)，受租房利好政策的引導(dǎo)，房源供應(yīng)量年平均增長率超過30%。

　　“當(dāng)前市場有大量租房房源，但租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，無論是出租方還是租戶都不方便，雙方各有痛點(diǎn)?！敝袊ㄔO(shè)銀行深圳市分行副行長李忠東指出，房地產(chǎn)市場的問題是供給側(cè)存在問題。希望銀行的金融功能更好地發(fā)揮，利用金融手段從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革著手，通過市場化運(yùn)營模式，聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)共同探索解決房地產(chǎn)市場的突出矛盾。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示，如果按租金和房價(jià)的關(guān)系比測算，出租房屋差不多要60年才能收回開發(fā)的成本。從這一點(diǎn)看，很多開發(fā)商不愿意進(jìn)入住房租賃市場。

　　星河控股品牌主管朱淳坦言，以租代售的模式導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠周期長，資金壓力大，因此它們一般不愿將優(yōu)質(zhì)房源投入租賃市場。

　　從建行此次與房企合作的項(xiàng)目來看，朱淳認(rèn)為，這是一次很好的金融創(chuàng)新，最重要的是把房屋的所有權(quán)和居住權(quán)分開。對房企來說，有兩方面好處：一方面，房企將25年的居住權(quán)交給建行，建行給予房企一個(gè)長期穩(wěn)定的資金來源，解決了房企的資金壓力；另一方面，與建行在租賃領(lǐng)域的合作能使房企得到建行全方位的金融支持，獲得更多綜合服務(wù)。

　　這樣一來，就會(huì)有房企愿意放棄短期利益而與銀行或政府合作，獲得長期收益。從個(gè)人消費(fèi)者角度來看，一些人在長租方面存在缺乏經(jīng)濟(jì)支持的問題。因此，金融如何對住房租賃市場的供給和需求兩方面給予支持是需要解決的問題。

　　以建行剛發(fā)布的個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”為例，從利率看，“按居貸”比房貸利率更低，并且可采用信用和保證的貸款方式，最高金額為100萬元。建行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行即將推動(dòng)住房租賃網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型，打造住房租賃金融中心。建行轄下部分分支機(jī)構(gòu)將作為租賃金融服務(wù)平臺(tái)之一，為市民提供租賃社區(qū)綜合金融服務(wù)，為租購并舉提供綜合金融服務(wù)支持?！澳壳拔覀円褎?chuàng)新開發(fā)20項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品，能全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區(qū)規(guī)?；葌€(gè)性化社區(qū)需求?！?/p>

　　更多企業(yè)料跟進(jìn)

　　中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有超過10個(gè)城市開展租賃類土地出讓，供應(yīng)量超過8萬套。同時(shí)，各地政府大力推動(dòng)住房租賃市場的建設(shè)。例如，深圳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》；山東將在濟(jì)南、青島兩地開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作；合肥到2020年將籌集各類集中式租賃住房約16萬套。

　　可以預(yù)見，未來住房租賃市場或?qū)⒊蔀椤八{(lán)?！保ㄗ赓U住房資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品值得期待。

　　日前，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式發(fā)行設(shè)立，近期將在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。中國指數(shù)研究院報(bào)告指出，近日國內(nèi)首單租賃住房REITs成功落地，對住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化乃至公募REITs的正式啟動(dòng)起到積極的示范和推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多企業(yè)積極跟進(jìn)，公募REITs市場的開放也會(huì)漸行漸近。

　　專家和券商分析人士預(yù)計(jì)，未來住房租賃制度將更加完善，推出租賃住房政策的城市會(huì)進(jìn)一步增多。在此背景下，將會(huì)有更多企業(yè)加速進(jìn)入這一市場。

　　不久前，阿里巴巴、京東兩大巨頭高調(diào)布局住房租賃市場。阿里與杭州市政府8月簽訂合作協(xié)議，打造全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”。阿里旗下支付寶10月宣布，在北京、上海等8座城市推廣信用租房，喊出“免押金、租金月付”的口號。京東在9月成立房產(chǎn)事業(yè)部，10月公布房地產(chǎn)戰(zhàn)略，要在5年內(nèi)成為流量、線上交易量的“雙料冠軍”。記者彭揚(yáng) 陳瑩瑩

?

?

?

相關(guān)鏈接：

2020年正式實(shí)施自然資源資產(chǎn)負(fù)債表
A.國有自然資源資產(chǎn)管理和自然環(huán)境監(jiān)管
監(jiān)管部門大力支持 我國資產(chǎn)證券化規(guī)模再上新臺(tái)階
題：資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)改善　收入結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化——上市銀行三季報(bào)觀察
美橡樹資本創(chuàng)始人警示全球資產(chǎn)及美股風(fēng)險(xiǎn)

?