隨著樓市降溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。同時(shí)，我國(guó)為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)，實(shí)行租購(gòu)并舉。國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出，從多個(gè)方面給予住房租賃市場(chǎng)政策支持，包括支持房企開(kāi)展租房業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，完善公共租賃住房，支持租賃住房建設(shè)，從稅收、金融、供地等方面給予政策支持。這些政策利好使得知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型，長(zhǎng)租市場(chǎng)一時(shí)成為投資風(fēng)口，還處于孵化期的長(zhǎng)租企業(yè)成了各路資本追捧的投資目標(biāo)，并衍生出了“資本公寓”。

　　機(jī)構(gòu)化、品牌化和專業(yè)化的長(zhǎng)租企業(yè)成長(zhǎng)，本應(yīng)是住房租賃市場(chǎng)去莠存良的體現(xiàn)。然而，“不差錢”的租房企業(yè)難以保持理性，政府監(jiān)管尚未完全做好應(yīng)對(duì)突然興起的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的準(zhǔn)備，問(wèn)題一時(shí)集中暴露。有數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳等城市的房租同比上漲20%以上。為了提高市場(chǎng)占有率，長(zhǎng)租企業(yè)在資本助力下?lián)屨挤吭矗瑢?duì)推高房租起了推波助瀾的作用。另外，“資本公寓”也帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了獲得資本杠桿來(lái)爭(zhēng)奪房源，引導(dǎo)甚至騙取租戶進(jìn)行租房分期貸款，這類金融產(chǎn)品不僅沒(méi)有穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，杠桿率也極高，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。在資本的裹挾下，一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)在租賃市場(chǎng)上形成壟斷地位，房租上漲將更加難以約束。

　　對(duì)租房市場(chǎng)最敏感的人群是大城市的青年人口，特別是無(wú)戶籍的流動(dòng)人口。房租無(wú)節(jié)制上漲、租戶權(quán)利無(wú)法保障不僅損害青年人口利益，更影響城市競(jìng)爭(zhēng)力。截至2017年年底，全國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量為2.44億人，其中七成以上流向東部地區(qū)，半數(shù)以上流入中心城市。根據(jù)原國(guó)家衛(wèi)計(jì)委2017年流動(dòng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，不足兩成流動(dòng)人口居住在自購(gòu)住房里，除去雇主或企業(yè)單位提供的住宿，六成以上流動(dòng)人口需要租房居住。在大城市，租房支出是生活成本的重要組成部分，全國(guó)平均來(lái)看，流動(dòng)人口家庭收入的12%用于租房，租房支出占家庭總支出的24%。一線城市流動(dòng)人口的房租收入比更高，北京、上海、深圳的流動(dòng)人口家庭收入中用于租房的比例分別為18%、14%和15%，租房支出占家庭總支出的比例分別高達(dá)36%、29%和28%。

　　北京、上海等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)人口負(fù)增長(zhǎng)，除去戶籍制度收緊等政策因素，生活成本太高也是重要原因之一。2017年，北京、上海的居民人均可支配收入增長(zhǎng)6.9%和6.8%（扣除價(jià)格因素），這雖然能趕上GDP的增速，卻追不上房租的增長(zhǎng)率，住房壓力變得越來(lái)越沉重。青年人口是大城市創(chuàng)造力的源泉，也是消費(fèi)主力軍，是在人口老齡化的背景下城市保持活力的根本。房?jī)r(jià)高企已經(jīng)削弱了年輕人長(zhǎng)期居留意愿和城市歸屬感，莫讓房租難以承受成為青年人逃離大城市的最終理由。

　　“資本”對(duì)于不完善的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是一把雙刃劍，既可以促進(jìn)市場(chǎng)主體快速成長(zhǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)活力；也可能“橫沖直撞”，擾亂市場(chǎng)秩序。住房市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)、民生的重要領(lǐng)域。黨的十九大以來(lái)，我國(guó)建立“購(gòu)租并舉”的住房制度，加快發(fā)展大中城市住房租賃市場(chǎng)，必須監(jiān)管先行，才能拴住“資本”的韁繩，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康、良性發(fā)展。

　　政府監(jiān)管不僅要遏制惡意哄抬房租、騙取租房貸款的短期行為，更要建立系統(tǒng)性、有效性、符合市場(chǎng)規(guī)律、保障供求雙方利益的長(zhǎng)效機(jī)制。一方面，我國(guó)應(yīng)該積極推動(dòng)住房租賃管理?xiàng)l例立法工作，進(jìn)一步規(guī)范租賃行為，保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，明確各方權(quán)責(zé)利，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)I造良好法治環(huán)境。另一方面，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推動(dòng)公共租賃住房、廉租房及保障房建設(shè)，在住房供應(yīng)方面把握主導(dǎo)權(quán)，防范資本在民生領(lǐng)域的壟斷行為。

　?。ㄗ髡撸簵铘?，系中國(guó)社科院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員）