隱秘的交易

但萬科集團(tuán)與成都“哈爾濱幫”扯上關(guān)系，多少讓人有些意外。2009年以前，萬科拿地的方式較為單一，主要依靠土地招拍掛。這種堅(jiān)持一方面保證萬科了拿到熟地就開發(fā)的模式，但也面臨土地成本高、獲取土地的難題。

郁亮擔(dān)任萬科總裁之后，風(fēng)格有所轉(zhuǎn)變，財(cái)務(wù)出身的郁亮看重財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)下增加業(yè)績壓力，萬科各分部也有了較多自主權(quán)，拿地方式開始嘗試多元化路線，其中就包括合作拿地、土地整理、新城鎮(zhèn)開發(fā)、舊城改造等方式。四川房地產(chǎn)圈的人感嘆說：“連萬科都考慮（拿地）出路，這是逼良為娼的過程?！?/p>

2010年，與“地主”合作，成為萬科拿地的一種常見方式。但萬科為何選擇成都同泰這樣的“非專業(yè)公司”，且通過控股的方式合作？

一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界人士分析說，一些特殊地塊需要與有政府關(guān)系的公司合作，才可以順利拿到。同時(shí)，這還有助于降低拿地成本。而用股權(quán)收購方式，不易被察覺。

他推測(cè)，有當(dāng)?shù)馗吖偃嗣}的成都同泰，在萬科入股之前，應(yīng)該已就五龍山項(xiàng)目的6100畝土地打包與新都區(qū)政府簽訂了土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議。

所謂土地一級(jí)開發(fā)，是指土地出讓前的運(yùn)作方式，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達(dá)到可以出讓的“五通一平”或“七通一平”的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市，主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)運(yùn)作，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。

土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)，企業(yè)需要一級(jí)土地開發(fā)的資質(zhì)，開發(fā)的成本包括征地補(bǔ)償、土地平整、道路、自來水、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入等。通常，負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)愿意拿地，進(jìn)行“土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”，在獲得一級(jí)開發(fā)的收益之后，繼續(xù)獲取二級(jí)開發(fā)的巨大收益。這需要良好的政府關(guān)系。

成都同泰號(hào)稱注冊(cè)資本1000萬元，實(shí)際到位資本只有200萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以操盤一個(gè)如此土地體量的大盤項(xiàng)目。它需要找一個(gè)有資金實(shí)力和開發(fā)能力的合作伙伴。萬科看好五龍山項(xiàng)目，卻無政府資源及拿地渠道。雙方的合作也算順理成章。如此，成都同泰就成為“倒手土地”的“中介公司”，成都萬科是真正的土地買家。

但是，作為上市公司的萬科，不方便直接拿錢來買這個(gè)“拿地能力”，控股成都同泰就是個(gè)好的選擇。

成都同泰的實(shí)際控制人為不露痕跡地獲得好處，對(duì)項(xiàng)目及公司的安排也是破費(fèi)周章。洋浦同泰和王亮將80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給成都萬科時(shí)，五龍山項(xiàng)目的土地資產(chǎn)并不在同泰公司內(nèi)。2010年5月6日，五龍山項(xiàng)目兩幅地塊拍賣時(shí)，是被成都同泰公司與DYLAN公司的聯(lián)合體以底價(jià)拍下的。

在項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際開發(fā)之后，作為項(xiàng)目股東的成都同泰及DYLAN公司即實(shí)際擁有五龍山項(xiàng)目的資產(chǎn)及收益。這時(shí)，如果成都萬科再對(duì)成都同泰其余的20%股權(quán)(由洋浦同泰所持)進(jìn)行收購，原始股東將獲得極為豐厚的回報(bào)。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士流傳，這筆“中介費(fèi)”達(dá)數(shù)億元之巨。

也就是說，這一過程中，成都同泰主要是憑借政府關(guān)系，就拿到巨額收益。

需要一提的是，成都同泰目前的第二股東洋浦同泰，注冊(cè)于海南洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成立這個(gè)公司的主要的目是利用其諸多稅收優(yōu)惠政策避稅。

李春城案發(fā)

2012年8月，時(shí)任成都工業(yè)投資集團(tuán)有限公司（下稱成都工投）黨委書記、董事長的戴曉明，被當(dāng)?shù)丶o(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)帶走調(diào)查。成都工投官方網(wǎng)站顯示：該公司于2001年8月注冊(cè)成立，注冊(cè)資本50億元，是成都市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的國有獨(dú)資公司。經(jīng)營范圍包括：投資、非融資擔(dān)保、資產(chǎn)經(jīng)營、管理和資本運(yùn)營、工業(yè)地產(chǎn)、招商、咨詢服務(wù)和物業(yè)管理。

最近幾年來，成都市相繼成立多個(gè)平臺(tái)公司，成都工投是其中之一。2007年底，受中共成都市委委派，戴曉明出任成都工投集團(tuán)黨委書記、董事長兼法定代表人。目前就戴曉明的涉案情況，官方仍未發(fā)布正式消息。

當(dāng)?shù)赝顿Y圈人士告訴財(cái)新記者，戴案與李春城案并無明顯交集，戴本人與李春城亦無特別緊密關(guān)系。戴的“落馬”與成都工投位于新都區(qū)的一處工業(yè)園區(qū)有關(guān)，該園區(qū)的一起拆遷糾紛引爆土地案線索，致其案發(fā)。戴曉明進(jìn)去后，既有對(duì)抗，亦有檢舉，其中即包括與新都土地有關(guān)的其他線索。9月底，成都市新都區(qū)國土資源局局長毛一新被市紀(jì)委帶走調(diào)查。

2012年11月，中國共產(chǎn)黨十八次全國代表大會(huì)召開。李春城以四川省委副書記身份當(dāng)選中央候補(bǔ)委員。李春城早在中共十六大時(shí)就當(dāng)選中央候補(bǔ)委員，在十七大上落選，此番再度當(dāng)選中央候補(bǔ)委員，外界普遍預(yù)測(cè)其仕途還將上行。

李春城在成都工作12年，擔(dān)任黨政主要領(lǐng)導(dǎo)干部11年。成都GDP高速增長，城市面貌急劇變化，并在全國率先試行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革，他的政績有目共睹。其在十八大上當(dāng)選中央候補(bǔ)委員也算順理成章。

然而，十八大結(jié)束后不久，成都地產(chǎn)界即傳出史振華被調(diào)查的消息。知情人士告訴財(cái)新記者，史振華被查沒過幾天，李春城的秘書陳斌也被帶走接受調(diào)查。

12月3日，四川省委常委會(huì)內(nèi)部通報(bào)了李春城接受調(diào)查的消息。而李春城已于前一天被帶離成都。三天后，中央紀(jì)委向新華社記者證實(shí)：四川省委副書記李春城涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)，正在接受組織調(diào)查。

財(cái)新記者采訪獲悉，李春城的案發(fā)，源自成都黨政系統(tǒng)內(nèi)官員向北京提供的舉報(bào)線索。

這些舉報(bào)碰到了好時(shí)機(jī)。十八大之后，一方面地方上的人事調(diào)整繼續(xù)，另一方面，也出現(xiàn)了包括“網(wǎng)絡(luò)反腐”在內(nèi)的新氣象，民間對(duì)高層反腐寄予厚望。

一年前，李春城由成都市委書記升任四川省委副書記時(shí)，他在全市干部大會(huì)上發(fā)表了告別講話，頗為動(dòng)情。案件發(fā)生后，不少當(dāng)?shù)毓珓?wù)員在對(duì)他的命運(yùn)跌宕頗為感慨。

多位李春城的副手及和李有交集的房地產(chǎn)商，曾被約去談話，然后又陸續(xù)放出。但成都的氛圍已不復(fù)以往。“現(xiàn)在形勢(shì)不明朗，感覺政府的人沒人干活了，我?guī)装佼€地的項(xiàng)目因此擱淺在那里?！币晃环康禺a(chǎn)商感嘆。

一位熟悉四川政壇的人士感慨說，“不知道春城有沒有留意過一副對(duì)聯(lián)”，這幅對(duì)聯(lián)懸掛于成都著名景點(diǎn)武侯祠，上聯(lián)是“能攻心則反側(cè)自消自古知兵非好戰(zhàn)”，下聯(lián)是“不審勢(shì)即寬嚴(yán)皆誤后來治蜀要深思”。

本文見財(cái)新《新世紀(jì)》2012年第49期 記者王端對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)

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