房地產(chǎn)調(diào)控如火如荼

　　加息能成為最后一根稻草嗎

　　“目前中國的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵時刻，但長期的負(fù)利率對于抑制房價(jià)的過快上漲極為不利，而資產(chǎn)價(jià)格泡沫將成為中國宏觀經(jīng)濟(jì)最不穩(wěn)定的根源。” 馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，經(jīng)過本輪加息之后，5年期的存款利率達(dá)到5%，負(fù)利率的狀況大為改觀，這對一直具有強(qiáng)烈的通脹概念的房價(jià)而言，無疑具有很好的抑制作用。

　　李慧勇認(rèn)為，通過加息來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格也是可能的考慮之一。

　　央行自9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3%，一年期貸款利率達(dá)到6.06%。

　　自2010年以來，這已是央行第三次上調(diào)人民幣存貸款利率，盡管每次的上調(diào)幅度都不大，但持續(xù)的加息舉措和強(qiáng)烈的加息預(yù)期還是令不少購房者產(chǎn)生了觀望情緒。分析人士認(rèn)為，2011年的首次加息雖然劍指通脹，但對房地產(chǎn)市場也存在一定影響?！翱梢哉f這次加息具有象征意義，中國已經(jīng)進(jìn)入加息通道，一季度還有可能會再次加息，這無疑將繼續(xù)加重房地產(chǎn)市場的觀望情緒?！?/p>

　　國家信息中心1月中旬發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)價(jià)格整體震蕩向下的概率較大。報(bào)告稱，在房價(jià)還沒有出現(xiàn)大幅下滑的情況下，政府沒有理由放松當(dāng)前的政策。同時不排除如果房價(jià)出現(xiàn)反彈，出臺更嚴(yán)厲的政策措施的可能。對于房地產(chǎn)調(diào)控方向，報(bào)告認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控以手段多樣、密集嚴(yán)厲為特點(diǎn)，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向長效機(jī)制的建設(shè)，主要依靠稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律的手段，盡量避免行政手段對房地產(chǎn)市場短期造成過強(qiáng)的沖擊。

　　“對于普通市民而言，貸款購買首套房，貸款100萬元分20年還清，在等額本息償還方式下，每月將多還117元。雖然這一次看起來并不多，但加上2010年的兩次加息，現(xiàn)在普通市民的購房壓力已經(jīng)增大了不少。不少購房者開始轉(zhuǎn)存還貸，樓市觀望情緒持續(xù)加重，加息疊加效應(yīng)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來。”房地產(chǎn)專家程道平教授認(rèn)為，隨著加息疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，市場觀望情緒加重，在2011年房價(jià)或許會發(fā)生一些購房者看來樂觀的變化。

　　繼年前新國八條、房產(chǎn)稅房地產(chǎn)政策調(diào)控組合拳集中出擊之后，經(jīng)過短暫的春節(jié)假期，央行2011年首輪加息政策的出臺，選在春節(jié)假期的最后一天發(fā)布，并在緊隨的新年第一個工作日開始生效，其來可謂勢迅猛。經(jīng)過幾次加息及優(yōu)惠取消，轉(zhuǎn)眼間第一套房大部分貸款20年的利息總支出已經(jīng)達(dá)到了77.5萬，相比加息及調(diào)控前增加了超過30萬。

　　1月26日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確定了八條政策措施?！皣藯l”對投資投機(jī)性購房、高房價(jià)的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù)，又是進(jìn)一步的“加碼”。典型的是：強(qiáng)化差別化住房信貸政策，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。去年9月底的“國五條”曾強(qiáng)調(diào)，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕見。

　　值得關(guān)注的是，此次“國八條”還對樓市調(diào)控中地方政府的責(zé)任作了更明確的規(guī)定：地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

　　北京中原分析，加息疊加效應(yīng)逐漸明顯，特別是貸款優(yōu)惠利率的取消，給市場的影響將逐漸由量變到質(zhì)變。利率的上調(diào)效果逐漸顯現(xiàn)。另外，相比嚴(yán)格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因是通貨膨脹及貨幣流動性強(qiáng)，缺少更好的投資渠道。第三輪調(diào)控嚴(yán)厲地打擊了投資需求，對于投資者來說，與限購相比較加息將使得投資成本明顯上漲。而且2月15日前后，各地將執(zhí)行三輪調(diào)控細(xì)則，樓市的調(diào)控力度將前所未有。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策是決定房地產(chǎn)市場運(yùn)行最重要的因素，此輪加息不僅增加了需求方的按揭貸款成本，也給房地產(chǎn)開發(fā)商及整個房地產(chǎn)市場以“緊縮”的信號，將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。信貸政策延續(xù)上一年度不斷收緊的趨勢，加之這些信貸政策將與此前的其他所有調(diào)控政策一

　　起，構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控的“政策疊加效應(yīng)”，從而產(chǎn)生“1+1>2”的效果。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場“質(zhì)變”已成大勢。連續(xù)多次加息會改變市場對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，進(jìn)而起到抑制房價(jià)過快上漲的作用。

　　巴曙松說，利率調(diào)整很大程度是指向資產(chǎn)、指向房地產(chǎn)。

　　更多的專家認(rèn)為，從國家來看，連續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)非常多了。雖然加息是全面性的政策，但也可以認(rèn)為是又一次對房地產(chǎn)的調(diào)控，作用肯定會有的。利率發(fā)揮作用需要累計(jì)效果，量變形成質(zhì)變，現(xiàn)在已經(jīng)是連續(xù)三次加息，利率水平也恢復(fù)到了應(yīng)對危機(jī)前的水平，從目前的市場反應(yīng)看，加息的累積效應(yīng)已在房地產(chǎn)調(diào)控中顯現(xiàn)出來。如果今后再來兩次加息，那么加息就有可能成為抑制房價(jià)過快上漲的最后一根稻草。