最近，北京北三環(huán)內(nèi)一個(gè)名為“和平里八號(hào)”的樓盤(pán)99套房源遭業(yè)主拋售?！度A夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目由山西一位煤老板2006年一次性購(gòu)買(mǎi)，此番重新裝修后集中拋售主要是出于對(duì)資金的需求。

　　“和溫州商人不同，山西等地煤老板的購(gòu)房習(xí)慣就是整層、整棟購(gòu)買(mǎi)之后囤在那里，并不輕易出售套現(xiàn)?！备吆屯顿Y董事長(zhǎng)蘇鑫告訴記者，除非是他們自身遇到資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，或者房地產(chǎn)保值增值的功能明顯減弱。

　　如今，煤老板們似乎“腹背受敵”，在資金鏈斷裂且樓市進(jìn)入下行通道的雙重壓力下，從樓市撤離部分資金以緩解自身壓力成為他們的重要選擇。

　　“據(jù)我們粗略測(cè)算，為緩解資金困境，山西煤老板從北京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出的資金或超過(guò)百億元?！北本┐髮W(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心一位研究人員對(duì)記者表示。

　　拋售現(xiàn)象增加

　　“您如果能及時(shí)交付首付款或全部購(gòu)房款，每平方米可優(yōu)惠2000元，如果交付5萬(wàn)元定金，還將優(yōu)惠3000元/平方米，不過(guò)這筆定金我們是不退的。”6月17日，當(dāng)記者以購(gòu)房人身份來(lái)到這一項(xiàng)目時(shí)，代理銷(xiāo)售人員劉先生熱情地向記者介紹到。

　　以劉先生介紹的一套建筑面積為75.83平方米的房源為例，其售價(jià)為5.5563萬(wàn)元/平方米，兩項(xiàng)優(yōu)惠都算進(jìn)去，稅前售價(jià)為5.06萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約383萬(wàn)元，看上去確實(shí)比周邊動(dòng)輒400多萬(wàn)元的房源要便宜一些。

　　“這批房源由于獲得房本時(shí)間不滿5年，所以要繳1%的契稅、5.6%的營(yíng)業(yè)稅和20%的個(gè)稅，總稅價(jià)40多萬(wàn)元，但是通過(guò)享受上面的優(yōu)惠，這筆稅款相當(dāng)于免除了?！眲⑾壬忉屨f(shuō)。

　　“和平里八號(hào)的老板3年前就曾經(jīng)委托我們幫他銷(xiāo)售這批房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)幫他簽了三十多套，但是這家老板突然就違約不賣(mài)了?！卞\鴻閣附近一家中介門(mén)店的客戶經(jīng)理李碩向記者透露，違約的原因他并不清楚，“這個(gè)老板只說(shuō)是資金問(wèn)題”。

　　據(jù)李碩分析，這一項(xiàng)目此番重新裝修后集中拋售的主要原因，仍是業(yè)主出于對(duì)資金的需求。

　　公開(kāi)資料顯示，“和平里八號(hào)”正在銷(xiāo)售的99套房源原為錦鴻閣小區(qū)的一部分。錦鴻閣小區(qū)一共兩棟，A棟為毛坯，曾被某中央單位以均價(jià)約8000元/平方米團(tuán)購(gòu)；B棟為精裝修，均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，2006年B棟99套住宅和多套商鋪被山西一位煤老板楊三俊以兒子和親戚的名義買(mǎi)下，總價(jià)約1.3億元。

　　據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目重新整修后戶型為62平方米的一居和76-110平方米的兩居，劉先生告訴記者，目前這一項(xiàng)目的稅后成交均價(jià)達(dá)到5.8萬(wàn)元/平方米。按照這一價(jià)格，這一項(xiàng)目?jī)H住宅部分，業(yè)主就可套現(xiàn)超過(guò)6億元。

　　“這類(lèi)拋售行為，大多數(shù)還是業(yè)主個(gè)人對(duì)投資預(yù)期的判斷，”對(duì)于山西煤老板拋售近百套房，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“相對(duì)于當(dāng)初買(mǎi)入的價(jià)格，每套房產(chǎn)都已漲了將近5倍，從投資的角度已經(jīng)達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期?！?/p>

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也分析，在目前樓市成交低迷，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)的時(shí)期，這樣的高價(jià)樓盤(pán)接盤(pán)者并不多。

　　盡管銷(xiāo)售人員告訴記者，目前這一項(xiàng)目已經(jīng)售出二三十套，但附近中介一位工作人員卻對(duì)記者表示，“和平里八號(hào)”并沒(méi)有房源成交，并表示稅后成交價(jià)也在該區(qū)域的高位，并不好賣(mài)。

　　實(shí)際上，除“和平里八號(hào)”之外，北京其他有山西等地煤老板大量購(gòu)房的項(xiàng)目也傳出拋售消息。

　　“從我們?cè)诂F(xiàn)代城等SOHO項(xiàng)目附近門(mén)店掌握的情況來(lái)看，今年3月以后，掛牌量確實(shí)有所增加，其中投資類(lèi)業(yè)主出售較多?！眰I(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉對(duì)記者表示。

　　“山西、陜西等此前在北京購(gòu)買(mǎi)了很多物業(yè)的能源行業(yè)商人，近期確實(shí)有集中出售手中房產(chǎn)的現(xiàn)象，”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，“這一方面是因?yàn)闃鞘羞M(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)的增值保值能力已經(jīng)減弱；另一方面近期煤炭、能源行業(yè)遭遇危機(jī)，在煤價(jià)持續(xù)低迷、資金鏈斷裂的壓力下，三分之二的山西民營(yíng)煤企都已風(fēng)光不再，資金承壓。”

　　打破“囤房”習(xí)慣

　　值得注意的是，在北京，類(lèi)似楊三俊這樣大量購(gòu)置房產(chǎn)的煤老板并不少見(jiàn)。由于煤老板資金實(shí)力雄厚，歷來(lái)是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)爭(zhēng)奪的目標(biāo)客戶。

　　“在北京，山西、陜西等地的煤老板偏好購(gòu)買(mǎi)高端住宅、別墅以及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。而且一旦看上某一個(gè)項(xiàng)目，就會(huì)對(duì)這一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目也產(chǎn)生偏愛(ài)，經(jīng)常整層、整棟購(gòu)買(mǎi)。”蘇鑫告訴記者。

　　蘇鑫分析，山西煤老板一直有在北京“囤房”的習(xí)慣，很多人只買(mǎi)不賣(mài)。對(duì)于他們而言，商鋪屬于安全性資本，可以保值增值，大多數(shù)用于長(zhǎng)期持有，享受租金和資產(chǎn)升值，只要收益超過(guò)銀行利率，他們都可以接受。

　　這其中最明顯的例子就是SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹[微博]旗下的項(xiàng)目。據(jù)媒體調(diào)查，自SOHO中國(guó)成立以來(lái)，其大部分的投資客戶都來(lái)源于河北、陜西、山西、內(nèi)蒙古等區(qū)域的能源商人和其他財(cái)富群體。在其一些項(xiàng)目中，山西和陜西的客戶比例甚至高達(dá)80%。

　　潘石屹也曾公開(kāi)坦承，SOHO客戶中的一半來(lái)自山西。曾被媒體曝出在北京有41套房的“房姐”龔愛(ài)愛(ài)在北京的大部分房產(chǎn)來(lái)自于潘石屹的三里屯SOHO，數(shù)量高達(dá)近萬(wàn)平方米。

　　“雖然這類(lèi)企業(yè)主一般情況下不隨便賣(mài)出自己在北京投資的房產(chǎn)，不過(guò)，一旦資金鏈發(fā)生斷裂危機(jī)，那么拋售房產(chǎn)套現(xiàn)無(wú)疑是個(gè)快速緩解資金壓力的渠道?！碧K鑫解釋說(shuō)，一年前陜西神木和內(nèi)蒙古、鄂爾多斯相繼遭遇煤企崩盤(pán)危機(jī)，當(dāng)時(shí)兩地在北京擁有多套房產(chǎn)的煤老板就曾集中出售手中房產(chǎn)套現(xiàn)。

　　“不過(guò)，近幾年隨著樓市調(diào)控趨緊，以及山西商人對(duì)投資的謹(jǐn)慎，山西煤老板在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資是逐年下降的?！碧K鑫告訴記者。

　　他表示，在前兩年煤炭行業(yè)整合的過(guò)程中，銀行貸款存量并沒(méi)有發(fā)生明顯的波動(dòng)，這說(shuō)明當(dāng)?shù)刭Y金大部分還是在省內(nèi)周轉(zhuǎn)，并未一下子流進(jìn)流出。而近兩年來(lái)，北京樓市來(lái)自山西的投資客戶，不僅未增加，反而有下降的趨勢(shì)。

　　“煤炭資源整合之后，民營(yíng)煤企失去了獲得暴利的渠道，因此對(duì)現(xiàn)有資金的投資也趨向謹(jǐn)慎，即使是投資其感覺(jué)最為安全的房地產(chǎn)，也不再像以前那樣，豪爽地一擲千金。”北京晉商聯(lián)盟一位劉姓會(huì)長(zhǎng)對(duì)記者表示。

　　“對(duì)于大部分資金實(shí)力比較雄厚的晉商來(lái)說(shuō)，過(guò)往在房地產(chǎn)的投資已經(jīng)進(jìn)行了兩輪，這方面的資產(chǎn)配置已經(jīng)接近飽和，不需要進(jìn)行更多的投資，買(mǎi)房的動(dòng)力逐漸減弱。而近年來(lái)，并購(gòu)、整合使資本更加集中，新涌現(xiàn)出來(lái)的有錢(qián)人比較少，這就造成了投向房地產(chǎn)行業(yè)的山西資本逐漸下滑?！睂?duì)民間資本頗有研究的莊凌顧問(wèn)董事總經(jīng)理張映光表示。

　　他表示，撤出山西煤炭行業(yè)的晉商們，會(huì)將資金投入到可以直接產(chǎn)生現(xiàn)金流的行業(yè)。有開(kāi)礦的，有做酒店的，但是大多數(shù)都是采取資本投入的方式。因?yàn)槊禾啃袠I(yè)屬于粗放型的產(chǎn)業(yè)，這導(dǎo)致企業(yè)的軟性實(shí)力比較薄弱，因此更多的是采用資金投入的方式。

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