政府回購(gòu)存量房疏解6億平米待售庫(kù)存

　　編者按

　　把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機(jī)構(gòu)賣不出去，現(xiàn)在多了一條路。福州市近日下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。

　　除了福州，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實(shí)施試點(diǎn)。

　　但政府考慮的并不僅僅是給空置房多條交易的路徑，而是6億平方米的庫(kù)存如何消化和700萬(wàn)套保障房從哪里來(lái)的問(wèn)題。根據(jù)本報(bào)記者的調(diào)查，按照最高限額，此措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫(kù)存以及少建設(shè)100萬(wàn)套保障房。

　　但是該措施執(zhí)行還有很多挑戰(zhàn)，政府準(zhǔn)備好了嗎？

　　根據(jù)2014年6月國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成近100多萬(wàn)套商品房的需求。

　　過(guò)去，政府收儲(chǔ)大多發(fā)生在棉花、稀土等大宗商品領(lǐng)域。而這一次，房子成為政府收儲(chǔ)的目標(biāo)。

　　1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府；各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

　　政府回購(gòu)商品房的背景是，一方面房地產(chǎn)庫(kù)存難解；另一方面，保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。

　　1月6日出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房之后，其政策門(mén)已經(jīng)打開(kāi)。1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，政府回購(gòu)商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫(kù)存高企的城市。但與此同時(shí)，仍然面臨有多少房源可被回購(gòu)、資金何來(lái)、如何定價(jià)等操作性難題。

　　多地回購(gòu)商品房

　　1月20日，在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，陳政高指出，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

　　在去年的地方救市中表現(xiàn)積極的福州立刻出手。1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉將之理解為地方的新一輪救市舉措。他說(shuō)，雖然從價(jià)格看，統(tǒng)購(gòu)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)15%，很少有市民會(huì)愿意出售給政府，但這一政策將對(duì)購(gòu)房者而言有托底的作用，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高。他認(rèn)為在庫(kù)存高企的三四線城市，開(kāi)發(fā)商或市民可能更有動(dòng)力去把多余的房子賣給政府。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，上述政策對(duì)三四線城市去庫(kù)存是利好。三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開(kāi)始一直增長(zhǎng)，截至目前全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存，其中很大部分位于三四線。

　　如此高的庫(kù)存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房?jī)r(jià)漲不動(dòng)或者下跌、開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難，甚至還引發(fā)了資金鏈斷裂。

　　事實(shí)上，在住建部此次表態(tài)前，多地已經(jīng)試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

　　以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。

　　蕪湖的主要做法是，以“團(tuán)購(gòu)”的價(jià)格從開(kāi)發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。按試點(diǎn)規(guī)定，若回購(gòu)商品房充當(dāng)公開(kāi)配售的保障房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購(gòu)商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

　　福州業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商透露，實(shí)際上去年該市就有幾個(gè)商品房項(xiàng)目被政府回購(gòu)作為保障房，價(jià)格也差不多低于市價(jià)15%，但是量并不大，也沒(méi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響。

　　楊紅旭指出，在多個(gè)地方進(jìn)行試點(diǎn)后，由政府統(tǒng)購(gòu)商品房作為保障房將在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)來(lái)。

　　操作難題

　　由政府統(tǒng)購(gòu)商品房，便自然存在一個(gè)資金來(lái)源及操作的問(wèn)題。

　　首先是棚改的資金。根據(jù)部署，2015年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為700萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬(wàn)套。

　　世聯(lián)行有關(guān)人士測(cè)算，根據(jù)2014年6月國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000 億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成近100 多萬(wàn)套商品房的需求。

　　其次財(cái)政撥款。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在2014年12月底的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上說(shuō)，政府出錢(qián)，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盤(pán)活存量房”。

　　此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，可大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，組織居民自主購(gòu)買，或者由政府購(gòu)買安置住房進(jìn)行安置；與此同時(shí)推進(jìn)國(guó)開(kāi)行的直接貸款與PPP市場(chǎng)化融資手段。

　　在北京的棚改工作中，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行北京分行與市住建委等部門(mén)合作，探索政府回購(gòu)模式、市場(chǎng)化運(yùn)作、發(fā)行私募債以及REITs募集等融資模式。

　　在具體的實(shí)施層面上，楊紅旭指出，收購(gòu)商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。即便未來(lái)住建部出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過(guò)程。

　　比如，政府拿著財(cái)政拔款，只能收購(gòu)什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目有資格半路搭車享受國(guó)開(kāi)行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過(guò)程中的權(quán)力尋租？等等問(wèn)題待解。

　　“雖然操作細(xì)節(jié)仍會(huì)遇到諸多問(wèn)題，但至少作為緩解三四線庫(kù)存壓力的短期之策，促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，具有重要意義。”楊紅旭認(rèn)為。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，政策雖好，但對(duì)于巨大的三四線城市庫(kù)存的消化來(lái)說(shuō)，作用可能并不大。以60平米一套計(jì)算，回購(gòu)100萬(wàn)套也就只有6000萬(wàn)平方米，占6億平方米庫(kù)存的10%。而去年中國(guó)新建商品房銷售面積是12億平方米。

　　楊紅旭指出，政府統(tǒng)購(gòu)商品房這一做法不宜作為長(zhǎng)期之策，否則又有可能重回福利分房的時(shí)代。我國(guó)住宅供應(yīng)體系、住房保障制度的完善，應(yīng)有獨(dú)立的發(fā)展邏輯與制度框架。

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