2016年以來的樓市,越來越難以讓人看清。熱點城市庫存快速去化,商業(yè)地產(chǎn)卻依然蕭條,庫存激升。業(yè)內(nèi)人士指出,住房市場的“非理性”繁榮與商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)實,進一步推升了地產(chǎn)風險。
不同命運的“房”
鄭州航空港空港片區(qū),因自貿(mào)區(qū)概念等影響,被看作價值洼地。洋房系的國園和藍山公館便坐落于該片區(qū),此前接連兩周的開盤連續(xù)處于開盤便清盤狀態(tài)。而位于鄭州主城區(qū)二七區(qū)的一商業(yè)地產(chǎn)項目,雖然配套成熟,卻因行情差難出手,最終不得不低價賤賣,虧損近千萬。
數(shù)據(jù)顯示,2015年全年,鄭州純住宅銷量934.48萬平方米,同比上漲57.07%;均價同比上漲8.57%。商業(yè)地產(chǎn)卻僅銷售57.36萬平方米,同比下降5.38%;均價同比下降10.43%。同時,辦公用房銷量94.85萬平方米,同比下降22.46%;均價同比下降8.45%。
武漢也有類似命運。武漢光谷步行街曾號稱世界上最長的步行街。其總占地面積41.79萬平方米,總建筑面積約150萬平方米,總長1350米,包括西班牙風情街、意大利風情街、德國風情街和法國風情街,曾是光谷最繁華的商業(yè)購物中心。
武漢市政協(xié)一份提案顯示,光谷步行街自2008年開街以來,一期部分一線商業(yè)門店每平方米售價3萬元左右,2013年已被炒到每平方米30-40萬元,一線門面租金也從開街時的每月200元/平方米漲至每月1500-2000元/平方米?,F(xiàn)在這個風光一時的步行街卻面臨著客流量流失、大幅度虧損的狀況,甚至多個商戶最終不得不關(guān)門謝客。
值得注意的是,在武漢還有很多商業(yè)中心正在凋謝。后湖的新生活摩爾城,除了電影院、超市、家電及快餐等主力店還在維持經(jīng)營外,九成的零售店都已撤離;位于街道口黃金商圈的未來城購物中心,也早已淪為“空心城”,如今除臨街的幾家品牌連鎖店外,其他已全部關(guān)門歇業(yè);漢口二七路的東部購物公園C2時尚購物廣場,零售門店幾乎整體關(guān)門。
寫字樓也面臨著前所未有的困境。有專業(yè)機構(gòu)報告指出,2016年上半年武漢甲級寫字樓新增供應(yīng)量是去年全年的三倍,需求卻減少了三分之一,下半年空置率或許將超過30%。武漢市內(nèi)一些購物中心的店面空置率已逼近40%。連續(xù)經(jīng)歷兩年的購物中心開業(yè)熱潮后,原定于今年上半年開業(yè)的多個購物中心也因故延期。
“井噴”帶來過剩
在20年前說起房地產(chǎn)投資,人們可能很少會想到買住房,只會說買“門面”、買商鋪,但如今二者已換了地位。一方面是因電商興起擠占了較大部分的零售市場份額,另一方面則是供應(yīng)的井噴帶來了總體的過剩。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,2015年全國住宅、辦公樓和商業(yè)用地這三類物業(yè)的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米,根據(jù)過去5年的銷售測算,這三類物業(yè)的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說,辦公、商業(yè)用地去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍,兩者的去化壓力遠大于住宅。
中信證券的一份研報指出,中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩,在2010年和2013年,商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進,多數(shù)時候,商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠大于住宅物業(yè)。過去十多年中,我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓金的30%左右,從銷售上看,商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。
以鄭州為例,該市商業(yè)供求比一路走高,2015年創(chuàng)歷史新高,達到3.32,全年供應(yīng)面積190.36萬平方米,同比上漲79.58%,成交面積57.36萬平方米,同比下降5.38%,供求矛盾加劇。這意味著,僅鄭州一地商業(yè)庫存便高達356.38萬平方米,按照目前的去化速度,需要7年去化周期。
據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù),截至2015年底,武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算,人均商業(yè)面積已接近3平方米,是香港的2倍。此外,武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存,按照去年的去化速度,全部消化完至少還需4-6年。而未來5-6年,還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量。
近年武漢商業(yè)地產(chǎn)市場進入供應(yīng)井噴期,寫字樓和商業(yè)庫存量再度增大,與住宅快速去化形成了鮮明對比。據(jù)湖北省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,目前武漢已建成購物中心為主導(dǎo)的大小商業(yè)綜合體46家,其中2013年以來開業(yè)的有26家,占總量的56.5%,當前在建項目還有17家。與供應(yīng)旺盛相對應(yīng)的是,整體需求難以提振,市場吸納力下降。除了幾個傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū),其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應(yīng)配套導(dǎo)致去化困難。武漢2016年上半年寫字樓吸納量僅9萬平方米,低于2015年同期吸納量。
風險積聚
“大型商場眾多,嚴重供過于求?!崩吓屏闶劬揞^大商股份上半年在修訂后的年度報告中如此描述沈陽地區(qū)的商業(yè)競爭環(huán)境。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示,中國商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\營難。預(yù)計未來將有超過40%的商業(yè)地產(chǎn)項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。同時社科院最新中國商業(yè)藍皮書顯示,未來將有超過三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。
中指院報告指出,網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場,根據(jù)商務(wù)部對實體百貨店、超市、專業(yè)店銷售額的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%,2014年增速降至4%、5.4%和3.5%,增速回落幅度遠超消費品零售總額。2015年上半年,萬達百貨在全國調(diào)整收縮門店,物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤下滑。
“商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展,與國家政策緊密相關(guān)?!敝袊笖?shù)研究院(華中)市場研究總監(jiān)李國政表示,一方面,在上一輪樓市調(diào)控政策出臺后,許多房企被迫轉(zhuǎn)型,操盤商業(yè)地產(chǎn);另一方面,從政府的層面來看,商業(yè)地產(chǎn)吸引力不比住宅用地小,不僅能改變城市面貌,還能帶動就業(yè)和稅收,所以在規(guī)劃時就配套有大型商業(yè)設(shè)施。
有業(yè)內(nèi)人士指出,有些地方政府有時有一定的盲目性,追求眼前利益。因為每一個綜合體無論是土地獲取還是對城市土地出讓金的貢獻,還有大量投資對地方經(jīng)濟的促進和稅收的帶動,以及商業(yè)對城市持續(xù)發(fā)展帶來的貢獻,讓他們難以抗拒。所以有些地方政府可能意識到了風險,但不愿意去面對。
貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登指出,由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,將成為城市“空殼”和“黑洞”,其后果將比住宅市場更嚴重,將會帶來更多的土地資源和社會資金浪費。他建議,應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”,合理控制城市綜合體數(shù)量,警惕爛尾風險,從運營管理著手提高質(zhì)量,預(yù)防城市“黑洞”形成。
?
?
相關(guān)鏈接:
小區(qū)中間“爛尾圍墻”堵路11年 誰能牽頭拆?(圖)
瓊山區(qū)政府回復(fù)“紅城湖路港苑小區(qū)爛尾樓影響市容市貌、擾民”
濟南一樓盤爛尾近十年 受殃及購房戶將采取司法處置
市規(guī)劃局回復(fù)“迎賓大道龍昆南路唯一的爛尾樓”問題
【投訴】紅城湖路港苑小區(qū)爛尾樓影響市容市貌、擾民
?
·凡注明來源為“海口網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻、美術(shù)設(shè)計等作品,版權(quán)均屬??诰W(wǎng)所有。未經(jīng)本網(wǎng)書面授權(quán),不得進行一切形式的下載、轉(zhuǎn)載或建立鏡像。
·凡注明為其它來源的信息,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點和對其真實性負責。
網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容從業(yè)人員違法違規(guī)行為舉報郵箱:jb66822333@126.com