與全國樓市成交普遍清淡不同,春節(jié)后各地土地市場首場拍賣分化明顯,其中北京、上海顯得更理性,兩地雞年首拍低溢價成交;而深圳、南京、長沙等地則依舊火爆。有房地產(chǎn)分析人士指出,部分土地的起拍價定得較高,所以溢價率相對較低。但從實際情況看,整體上拿地成本還是不低,房企后續(xù)既要考慮融資的問題,也要考慮土地開發(fā)成本的問題。
雞年春節(jié)過后,全國不少城市的土地拍賣市場“鳴鑼開戰(zhàn)”。與全國樓市成交普遍清淡不同,春節(jié)后各地土地市場首場拍賣分化明顯,其中北京、上海顯得更理性,而深圳、南京、長沙等地則依舊火爆。
2月17日,上海迎來春節(jié)假期過后的首場土地拍賣,此次轉(zhuǎn)讓的是位于上海臨港南匯新城的三幅宅地。在上海市銀監(jiān)局相關(guān)人士的坐鎮(zhèn)下,整個拍賣過程相當(dāng)理性,三幅地分別被綠地、萬科、碧桂園以15.6億元、10.35億元和16.3億元摘得,樓板價均略超21000元/平方米,溢價率則分別僅為0.85%、1.76%和0.41%。
無獨有偶。此前一天,在春節(jié)后北京的首場土地拍賣中,房山區(qū)兩宗地塊的溢價率也只有10%左右,舉牌競價次數(shù)均未上雙,整場土拍不超過20分鐘便宣告結(jié)束。
不過,與北京、上海不同,2月15日,深圳龍華新區(qū)出讓的雞年首宗商業(yè)地塊經(jīng)歷了兩個小時、300多輪舉牌,最終被華僑城以59.8億元摘下,樓面價3.73萬元/平方米,溢價率50.55%。同樣的情況還出現(xiàn)在南京、蘇州、長沙等地。其中,南京位于秦淮區(qū)中華門外的G98地塊從起始價58.6億元到98億元的最高限價,歷經(jīng)四個小時395輪的競價,最后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號;蘇州的蘇地2016-WG-76號地塊經(jīng)過半小時的競拍,被龍湖地產(chǎn)以17.5億元拿下,樓面價17479元/平方米,溢價率42.27%;在長沙春節(jié)后的首場土拍中,出讓的六幅地被一搶而空,平均溢價率高達(dá)77.82%。
有房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為,熱點城市土地拍賣出現(xiàn)分化,主要還是基于城市本身特點以及不同調(diào)控措施的結(jié)果。比如,南京等地去化周期只有3個月,而且土地是限價方式,加之又是主城區(qū)地塊,因此房企參與熱情都比較高。而北京、上海對土地出讓的管控比較嚴(yán)格,希望借此管控住市場情緒,由此土地拍賣過程和結(jié)果都表現(xiàn)得十分理性。
2017年土地拍賣市場低調(diào)開局。1月5日,上海推出寶山羅涇鎮(zhèn)2宗地,其中一宗住宅用地拍出了57%的較高溢價率,但另一宗商業(yè)用地溢價率僅3%。而深圳1月初推出的2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地,均以底價成交。
不過,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在有春節(jié)因素影響的情況下,20大房企2017年1月份拿地金額依然達(dá)到了1117.26億元,平均拿地成本為9654元/平方米,相比2016年的6964元/平方米上漲了38.6%。其中,有9家企業(yè)在1月份拿地超過50億元。整體來看,在2016年收獲銷售面積與銷售金額新高之后,房企補(bǔ)充土地儲備的積極性較高。
比對熱點城市土地拍賣的數(shù)據(jù)時,記者發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象,即一些在2016年土地拍賣出現(xiàn)高溢價率的熱點城市,在去年國慶節(jié)之后土地拍賣的月度平均溢價率出現(xiàn)了明顯下降。據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計,上海、杭州、合肥、蘇州、武漢和鄭州等六個熱點城市(剔除工業(yè)用地和其他用地)2016年3月至9月土地拍賣月平均溢價率(除7月份之外)均維持在100%左右,至10月更是達(dá)到124.1%的最高位。此后該數(shù)據(jù)逐漸下降,截至2017年2月16日,上述六個城市2月份土地拍賣平均溢價率降到17.5%。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,如果觀察高溢價率的六個城市此前的拿地數(shù)據(jù),可以看出近期土地市場的溢價率出現(xiàn)了明顯的下跌,這體現(xiàn)了這些城市土地市場正處于積極的管控中。需要注意的是,部分土地的起拍價定得較高,所以溢價率相對較低,這樣就會使得這些城市近期看上去土地市場的交易節(jié)奏較快,而且沒有過去的瘋狂態(tài)勢。不過,從實際情況看,整體上拿地成本還是不低,房企后續(xù)既要考慮融資的問題,也要考慮土地開發(fā)成本的問題。(記者張良 編輯 邱江)
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