城市更新機制與舊城復興

　　周儉 上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長 記者石中華 攝

　　我的主要研究領(lǐng)域是城市的遺產(chǎn)、歷史追尋，但是我在具體的研究和實踐中發(fā)現(xiàn)了舊城活化復興的一個瓶頸。城市更新的目標是歷史街區(qū)怎樣復興、活化、更具有活力。我們的城市在發(fā)展的過程當中，從表面上看，它有很多的屋子衰敗、破舊、綠化少、道路狹窄等等，但其實背后是一個社會的衰退。老城里面的結(jié)構(gòu)跟原來不一樣，它的精細化程度也和原來不一樣，這背后又體現(xiàn)了什么？城市在擴張當中很多在老城區(qū)里集聚的資源遷移到新城區(qū)，包括好的學校、醫(yī)院，人又是跟著設(shè)施走的，造成了老城區(qū)的社會結(jié)構(gòu)亞健康狀態(tài)。

　　今天國家提出來城市更新的概念，包括城市更新、城市改造和城市遺產(chǎn)保護3種不同的說法，當然其背后的機制，目標也不一樣，不同的目標會有不同的配合機制。今天講的關(guān)鍵詞是多模式和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，我通過這幾年的分析研究認為，對中國不可能采取單一模式開展城市更新，肯定是多種模式并存的。

　　歷史地段的城市更新是一種多模式機制，項目運作也是多種模式，政府需要多種機制應(yīng)對配合銜接。在?？谝埠谩⑵渌鞘幸埠?，都需要機制創(chuàng)新，要根據(jù)不同的情況、不同的信息，不同的機制的背景，確定模式類型。這模式在不同情況、不同時期都是不一樣的，所以對于一個復雜的城市地區(qū)來講或者城市一個老區(qū)來講，城市更新必然有多種模式。

　　其實上海虹口港過去十多年中已經(jīng)有多種模式并存，有1933老場坊、半島灣時尚文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、星夢劇院、三角地藝術(shù)園、音樂谷游客中心等等。這個地方第一是遺產(chǎn)保護的要求，包括保護環(huán)境要求，需要城市設(shè)計。第二是拆除重建的模式，整個背景產(chǎn)權(quán)是有變化的。當然還有一些是因為這個地方居民比較多很難拆遷，但里面的居民條件還不錯，房屋質(zhì)量也很好，政府只能投入資金為老百姓改善住房、改善廁所、改善環(huán)境，所以這需要機制的創(chuàng)新。

　　城市更新需要多種模式應(yīng)對不同現(xiàn)狀，根據(jù)案例，可以總結(jié)5種基本的模式。即產(chǎn)權(quán)變更，市場開發(fā)；產(chǎn)權(quán)變更，政府平臺公司開發(fā)；產(chǎn)權(quán)變更，政府平臺公司+市場合作開發(fā)；產(chǎn)權(quán)變更，舊改；還存在第五種模式，即產(chǎn)權(quán)不變，合作更新的模式。

　　其中，保持產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變的城市更新模式既是城市更新不可缺少的方式，也是復興舊城的有效途徑。保持產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變是當前我國城市更新的難點，城市更新最難突破的地方就是產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)不變的情況探索一種或者兩種模式，一個城市那么大，如果完全通過產(chǎn)權(quán)變更來更新這個區(qū)域明顯是不可能的，時間很漫長，我們可以嘗試新的機制更便捷地來做，同時可以改善這里的生活、基礎(chǔ)設(shè)施等等。城市更新一直在談我們有中國土地和房屋性質(zhì)的現(xiàn)狀，我們在談的很多模式都是通過老百姓搬走產(chǎn)區(qū)怎么做，當然這是可以的，但是所有的城市都這樣做是不可能的，現(xiàn)在上海還有2千多萬平方米需要進行城市更新，全部換新會帶來很大的負面影響?？偨Y(jié)來說，保持產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變是當前我國城市更新的難點，城市更新機制的突破點在于產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

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