不論是帶學(xué)籍的房屋買賣，還是方便出入的房屋租賃，優(yōu)質(zhì)學(xué)校附近的房源始終受到家長(zhǎng)們的高度關(guān)注，這也使得學(xué)區(qū)房身價(jià)多年來(lái)一直保持高位。不過(guò)，《2012年天津市初中招生工作指導(dǎo)意見(jiàn)》中“全市各區(qū)縣初中實(shí)行免試就近入學(xué)，畢業(yè)生可免試就近到公辦學(xué)校就讀”的新規(guī)定，打破了原先小升初的考試模式，也讓小學(xué)品質(zhì)不再成為學(xué)生能否升入理想初中的唯一硬指標(biāo)。于是，因占有入學(xué)資質(zhì)優(yōu)勢(shì)而身價(jià)倍增的學(xué)區(qū)房行情也因此滯漲，反倒是不少優(yōu)質(zhì)初中附近的租賃房源出現(xiàn)了明顯的上漲行情。
多數(shù)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格同比持平
小升初的免試政策在天津市部分地區(qū)其實(shí)已經(jīng)試行了一段時(shí)間，但從今年開(kāi)始則是在全市推行，加上優(yōu)質(zhì)校的推薦比例又是與人數(shù)掛鉤，并不以學(xué)校品牌為依據(jù)，這些因素都讓家長(zhǎng)們對(duì)學(xué)區(qū)房的執(zhí)著度有所下降。據(jù)了解，學(xué)校招生計(jì)劃每年都會(huì)有所變動(dòng)，而今年天津市初中招生全面推進(jìn)免試入學(xué)政策，即初中招生計(jì)劃分配比例從去年的80%提高到100%。小升初政策的這一變化直接輻射到優(yōu)質(zhì)小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房，據(jù)地產(chǎn)業(yè)人士透露，今年本市學(xué)區(qū)房行情已經(jīng)不再如前幾年那般持續(xù)上漲，甚至出現(xiàn)新房拉低房?jī)r(jià)的逆勢(shì)變化。
從天津市和平、南開(kāi)區(qū)部分小學(xué)了解到，今年的小學(xué)畢業(yè)生將全面取消升學(xué)通考，而采取指標(biāo)定向分配，學(xué)生按多元評(píng)價(jià)方式推薦。推薦指標(biāo)由兩部分組成，一部分參考六年級(jí)兩次期末考試成績(jī)，占比60%，而另一部分參考學(xué)生德智體美各項(xiàng)發(fā)展情況，占比40%?！俺踔姓猩鷮⒚~分配給所在區(qū)的各個(gè)小學(xué)，額度按照各小學(xué)人數(shù)比例分配，重點(diǎn)與非重點(diǎn)小學(xué)的名額沒(méi)有差別，所以各校進(jìn)行全校排名后按照規(guī)定額數(shù)進(jìn)行劃分，然后搖號(hào)分配學(xué)校?！北臼心祥_(kāi)區(qū)某小學(xué)工作人員透露，新政策的推行意味著普通小學(xué)的學(xué)生就讀優(yōu)質(zhì)中學(xué)的機(jī)會(huì)與優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)生是均等的。該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然一些優(yōu)質(zhì)小學(xué)的升學(xué)率、整體學(xué)習(xí)水平較高，但面對(duì)目前的招生政策，就讀于普通學(xué)校的尖子生或許反而比重點(diǎn)校的尖子生機(jī)會(huì)更大。
新政的推行讓不少家長(zhǎng)不再那么執(zhí)著于傳統(tǒng)的熱門小學(xué)，學(xué)區(qū)房的上漲行情也在今年戛然而止?！案鲄^(qū)熱門小學(xué)片內(nèi)的學(xué)區(qū)房基本上每年都在上漲，尤其是和平區(qū)的幾所熱門小學(xué)，周邊二手房?jī)r(jià)格更是每年都會(huì)上漲10%左右，個(gè)別學(xué)校周邊房源價(jià)格甚至連續(xù)幾年都有20%以上的漲幅。但今年多數(shù)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格都基本與去年持平，一些大戶型的學(xué)區(qū)房甚至還出現(xiàn)了同比降價(jià)的現(xiàn)象?！睆氖碌禺a(chǎn)中介十幾年的經(jīng)紀(jì)人老陳表示，熱點(diǎn)小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房供需比一直保持在1：5以上，和平區(qū)幾所焦點(diǎn)學(xué)校甚至每年旺季都會(huì)出現(xiàn)1：8甚至1：10的超高供需比?！敖衲甑那筚?gòu)率雖然并沒(méi)有大幅下降，但價(jià)格卻提不上去了?！?/p>
次新房源扎堆拉低行情
盡管樓市受到宏觀調(diào)控影響而持續(xù)降溫，且小升初的政策也有所改變，但目前優(yōu)質(zhì)小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房依然熱潮不退?！跋窈推絽^(qū)西康路小學(xué)，雖然小升初免試對(duì)該學(xué)校來(lái)講是個(gè)利好，但更多家長(zhǎng)更傾向于鄰近的實(shí)驗(yàn)小學(xué)、岳陽(yáng)道小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，很多家長(zhǎng)在面臨選擇教育問(wèn)題是往往不敢做“吃螃蟹的第一人”。
不過(guò)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直都不是一刀切的局面。房齡老、戶型小、總價(jià)低的學(xué)區(qū)房單價(jià)往往更高，動(dòng)輒每平方米單價(jià)達(dá)到3萬(wàn)-4萬(wàn)元以上；而另一類則是房齡較短的次新房，受到戶型大、總價(jià)高等條件限制，每平方米單價(jià)往往要比小戶型房源低20%以上。2012年的學(xué)區(qū)房行情之所以驟然停漲，與周邊商品房和次新房的大量上市也有著直接關(guān)系。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小鐘表示，春節(jié)前后已經(jīng)有不少人求購(gòu)學(xué)區(qū)房，但從年初開(kāi)始，部分學(xué)區(qū)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格較去年呈現(xiàn)出持平或者小幅下挫的局面。“以南開(kāi)區(qū)中營(yíng)小學(xué)和和平區(qū)中心小學(xué)為例，南開(kāi)區(qū)尚佳新苑的84平方米兩居室去年總價(jià)160萬(wàn)元，由于受到該學(xué)區(qū)一手商品房的沖擊，今年的5月份的成交價(jià)為155萬(wàn)元。而和平區(qū)昆明路附近10年以內(nèi)的房源雖然依舊維持著22000元/平方米左右的價(jià)格，但該區(qū)域內(nèi)即將滿5年的犀地國(guó)際公寓，對(duì)該區(qū)域的二手房也帶來(lái)一些沖擊?！睋?jù)了解，目前本市最貴的學(xué)區(qū)房實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)略見(jiàn)松動(dòng)，去年每平方米3萬(wàn)元出頭的房子，今年的成交價(jià)基本上都不到3萬(wàn)元/平方米。
“前幾年學(xué)區(qū)內(nèi)的商品房特別少，二手房?jī)r(jià)格自然沒(méi)有可比性。而今年南京路上在售的兩三個(gè)樓盤都在熱門小學(xué)的片區(qū)內(nèi)，期房售價(jià)還不到2萬(wàn)元/平方米。而選擇二手房肯定要對(duì)比新房?jī)r(jià)格，要價(jià)太高就很難成交?！苯?jīng)紀(jì)人婷婷最近手頭有幾單學(xué)區(qū)房都在談價(jià)，“以前學(xué)區(qū)房掛牌兩三天就能成交，但今年買賣雙方談價(jià)的周期明顯拉長(zhǎng)了?！?/p>
即使是在二手房市場(chǎng)，一些次新房的入市也同樣拉低了學(xué)區(qū)房的整體行情?！笆芎暧^調(diào)控影響，一些投資型業(yè)主開(kāi)始掛牌，也有部分限購(gòu)的業(yè)主為改善而賣掉現(xiàn)有住房，各種情況的綜合影響讓今年的學(xué)區(qū)房掛牌量比往年略有增加?！辈贿^(guò)，經(jīng)紀(jì)人張先生認(rèn)為，讓學(xué)區(qū)房行情停漲的關(guān)鍵原因并非房源充足，而是次新房的報(bào)價(jià)遠(yuǎn)低于老房源?！昂推絽^(qū)某熱點(diǎn)小學(xué)片區(qū)內(nèi)的一套房齡6年的次新房報(bào)價(jià)300萬(wàn)元，面積140多平方米；而同樣屬于該校片內(nèi)的一套15年房齡的學(xué)區(qū)房，總價(jià)200萬(wàn)元，面積60多平方米。對(duì)比每平方米單價(jià)，買家明顯青睞于次新房?！?/p>
當(dāng)然，大戶型的次新房盡管單價(jià)劃算，但總房款卻是多數(shù)買家負(fù)擔(dān)不起的，因此小戶型房源的高單價(jià)依舊是學(xué)區(qū)房的重要特征?！皩W(xué)區(qū)房中部分超小戶型的面積還不足20平方米，即使單價(jià)4萬(wàn)元，總價(jià)也不會(huì)超過(guò)百萬(wàn)元。一些資金實(shí)力較強(qiáng)的買主，買這樣的學(xué)區(qū)房只是為了解決戶口和學(xué)籍。但這兩年限購(gòu)令的推行讓購(gòu)房者心態(tài)明顯轉(zhuǎn)變，很多買家經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的觀望后，把學(xué)區(qū)房當(dāng)成了改善對(duì)象，即選擇購(gòu)買居住性更強(qiáng)的學(xué)區(qū)房，不少買主甚至是把自己和老人的住房都出售變現(xiàn)，再合資購(gòu)買大戶型的學(xué)區(qū)房?！?/p>
初中“陪讀房”吃緊租金較往年漲一成
“小升初”對(duì)口劃撥方案雖然是按照“免試入學(xué)，均衡發(fā)展”的原則，但是還有相當(dāng)一部分學(xué)生家長(zhǎng)為了能讓孩子就讀更為優(yōu)質(zhì)的初中而舍近求遠(yuǎn)，選擇離家較遠(yuǎn)的學(xué)校。這些住所較遠(yuǎn)的生源也就給優(yōu)勢(shì)校周圍的租房市場(chǎng)帶來(lái)了明顯的上漲行情。
部分區(qū)域的“小升初”對(duì)口劃撥方案已經(jīng)公布，然而讓家長(zhǎng)們手忙腳亂的不僅是自家的孩子在哪所初中就讀，還有租房子就近讀書的問(wèn)題。據(jù)了解，近幾年一直持續(xù)升溫的優(yōu)質(zhì)校周邊租房市場(chǎng)，隨著“小升初”對(duì)口劃撥，更是水漲船高一房難求。
家住河西區(qū)小海地的張偉眼下就正在為兒子上學(xué)的租房問(wèn)題發(fā)愁?！拔壹易≡诤游鲄^(qū)，為了能讓孩子在和平區(qū)昆明路小學(xué)上學(xué)，就把他的戶口落在了我母親家，畢業(yè)后兒子將在和平區(qū)一所一類校就讀。孩子上小學(xué)的時(shí)候住在奶奶家，可現(xiàn)在孩子大了，住在老人那里不方便，從河西區(qū)上學(xué)要在路上花費(fèi)三十多分鐘，費(fèi)時(shí)費(fèi)錢還耽誤學(xué)習(xí)。所以我打算在學(xué)校附近給他租套房子住。但這幾天一打聽(tīng)才知道，別說(shuō)單租面積在60至70平方米的小套兩室房難求，就連30平方米左右的一室房源都要等機(jī)會(huì)，不知道能不能租到?！?/p>
耀華中學(xué)附近的一家房屋中介中，工作人員表示，學(xué)校周邊一兩站路之內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房已經(jīng)很少了，“距離學(xué)校兩站地的房源租金要比距離四五站地的同樣房源貴出兩三成。例如，距離學(xué)校兩站地左右的一套兩室一廳、六七十平方米的房源，租金大都在2500-2800元之間，而同屬和平區(qū)、距離學(xué)校四五站地的同類型房源價(jià)格只有2000元左右?！?/p>
“想在重點(diǎn)校附近陪讀租房就要早下手，因?yàn)楹芏嗉议L(zhǎng)在孩子接到通知書后第一時(shí)間就來(lái)到中介找房子了，而到了8月底再想租房就很難了。尤其是適合一家人同住的兩居室房源，到了8月底可以說(shuō)是根本找不到了?！焙推絽^(qū)岳陽(yáng)道我愛(ài)我家銷售人員小李表示，今年本市和平區(qū)的校租房?jī)r(jià)格較往年提高了一成左右，但因?yàn)榉吭淳o缺，多數(shù)顧客都難以租到“陪讀房”。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，眼下全市優(yōu)質(zhì)中學(xué)附近的校租房供需比應(yīng)該在1：4以上，市直屬五所中學(xué)附近的校租房供需比更是會(huì)超過(guò)1：6。
天津中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部區(qū)域經(jīng)理劉勛介紹，從近兩年的房租價(jià)格來(lái)看，一到8月份，學(xué)校周邊的房源租金都會(huì)環(huán)比有一定幅度上漲。例如，一居和兩居的租金價(jià)格漲幅一般在3%至7%，三居室也有1%至2%的上漲幅度。以和平區(qū)體育館片區(qū)為例，該片區(qū)內(nèi)分布著實(shí)驗(yàn)小學(xué)、昆明路小學(xué)、岳陽(yáng)道小學(xué)、天津一中、耀華中學(xué)等多所市重點(diǎn)中小學(xué)。目前，該片區(qū)的學(xué)租房需求量非常大，基本屬于一房難求。盡管該片區(qū)的校租房房源的房齡大多在20-30年，老社區(qū)又基本無(wú)物業(yè)管理，而且面積偏小，但該區(qū)域的校租房行情卻比市區(qū)其他區(qū)域高出不少。例如，該區(qū)域以戶型30-70平方米的一室、兩室為主，大多有普通裝修并附帶常用家電，該片區(qū)40平方米的一居戶型月租金達(dá)到1500元左右，60多平方米的兩居戶型月租金達(dá)到2500元。而河西區(qū)中心位置的非校租房，40平方米一居室房源租金只有1000元左右。
河西、和平、南開(kāi)區(qū)的多家房屋中介也都一致表示，校租房一直都是出租房屋中最搶手的一類，而今年類似“八大里”城市大面積拆遷改造的增多，使得過(guò)渡性租房戶大量增加，搶占了原本就供不應(yīng)求的租賃市場(chǎng)，加之房?jī)r(jià)居高不下，部分處于觀望狀態(tài)的準(zhǔn)購(gòu)房者也在租房居住。同期涌現(xiàn)的各類因素讓市場(chǎng)房源越發(fā)吃緊，同時(shí)也讓需求迫切的校租房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提升。
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(編輯:童言)
