2015年春節(jié)期間，騰訊公司根據(jù)每天100億次位置定位請求，生成了一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進行了一次可視化的呈現(xiàn)，這個大數(shù)據(jù)遷徙圖，對房地產(chǎn)也很有說服力。

　　地圖顯示，2015年春節(jié)期間，中國五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國范圍內排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

　　這恰恰說明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向全球以及中國中西部地區(qū)轉移的趨勢風起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區(qū)凈流入的樞紐。

　　房價漲跌的密碼

　　這里就涉及到一個人口流動和轉移最重要的概念產(chǎn)業(yè)。房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景以及由此決定的收入水平。

　　產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟發(fā)展的主要驅動力，推動社會經(jīng)濟不斷向前發(fā)展。英國經(jīng)濟學家克拉克提出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以第一次產(chǎn)業(yè)為主，向以第二次產(chǎn)業(yè)為主、繼而向以第三次產(chǎn)業(yè)為主轉變，人均收入變化引起勞動力流動，進而引起產(chǎn)業(yè)結構向高層級演變。

　　產(chǎn)業(yè)升級在集聚大量人口的同時，亦為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達50.8萬美元/套，洛杉磯達48.9萬美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國主要高科技產(chǎn)業(yè)，如計算機、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業(yè)人口，房價趕超紐約，可見產(chǎn)業(yè)結構顯著影響一個地區(qū)的房價水平。

　　產(chǎn)業(yè)對房價的影響，主要通過三個方面：人口規(guī)模、人口結構和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產(chǎn)業(yè)結構單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間越有限，房價上漲的后勁不足，房地產(chǎn)需求量多由本市居民支撐。

　　以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。

　　與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務業(yè)驅動型城市。

　　這類城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場需求強勁。

　　相反，那些往往依托于自然資源的重工業(yè)驅動型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經(jīng)歷過工業(yè)化發(fā)展階段的短暫繁榮之后，面臨產(chǎn)業(yè)結構單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間有限，房價上漲的后勁明顯不足。

　　還有一類城市，就是一些新興工業(yè)驅動城市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產(chǎn)業(yè)鏈輻射、依托先進制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)吸納大量勞動力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進制造業(yè)，且呈現(xiàn)年輕化特征。催生的房地產(chǎn)市場需求空間大，人們支付水平高，房價上漲空間較大。

　　最大威脅來自于人口紅利衰退

　　目前一個重要的趨勢不可忽視，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉移趨勢明顯，美國制造業(yè)復興，中國大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉移，將嚴重影響中國上述城市的發(fā)展。這類城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級的大潮中迅速把握機遇，其城市發(fā)展的命運將如同前述重工業(yè)驅動型城市，走向衰敗。

　　事實上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅動城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

　　不惟廣東，自2011年起，原來流動人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現(xiàn)了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個經(jīng)濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數(shù)據(jù)一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4.

　　以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達990萬人。與杭州規(guī)模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似。

????新興工業(yè)驅動城市人口流入的減少，表明原有產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鲩L的高峰期已經(jīng)時過境遷，創(chuàng)新驅動增長的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業(yè)崗位。無疑，這是衰敗的前兆。

　　因為，產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。

　　我們舉三個例子，美國，日本，香港。

　　這三者其實是很不同的。美國，代表著大型的農(nóng)村。地價基本沒有價值。日本，代表著中型國家。土地有稀缺，一半城市一半農(nóng)村。香港，是城邦型地區(qū)。

　　對于美國來說，美國完全都沒有房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)在美國，并不是一項稀缺資源。美國的人均居住面積，大約在80平米左右?；静淮嬖凇胺堪V”，“房奴”。

　　以美國一套典型的小鎮(zhèn)上的郊區(qū)房子而言。售價25萬美元。大概分三部分組成。

　　其中，建筑成本8萬美元，地價8萬美元，“建筑許可”8萬美元。

　　建筑許可，這一塊的成本，也是美國國家主義的典型失敗。在美國造新房子，你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度，顏色，建筑風格，都有嚴格的限制。這樣做的結果，最終是推高了房屋售價。

　　但無論怎么說，我們可以看見的是。在美國，“房地產(chǎn)”是完全不稀缺的。地價和建筑成本的比例，大約是1:1

　　如果換算成人民幣的實際體驗。你可以設想成，在中國內地農(nóng)村，建一幢房子，只要25W元人民幣。其中8W建筑成本，8W地價，8W交給當?shù)毓賳T。

　　其次說日本，日本的國土面積，37萬平方公里，大致相當于中國二個省。

　　日本的房地產(chǎn)市場，可以割裂分成二個市場：東京，非東京。

　　很多人都知道日本“房地產(chǎn)”狂潮。但進一步細心讀閱史料的人，才會發(fā)現(xiàn)，這個狂潮，絕大部分都發(fā)生在東京。

　　在東京以外的地方，哪怕在大阪，福岡這樣的地方。房地產(chǎn)價格也不是太高?？赡苤挥袞|京1/3的價格。和青島也差不多。

　　而在日本更低一級的行政區(qū)，在一些鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，已出現(xiàn)了無人居住的村落。房地產(chǎn)甚至完全不值錢。一百萬日元就可以維修拿走。

　　最后的例子是香港。香港是一個城邦型的地區(qū)。全香港都很貴。哪怕最偏遠的元朗，屯門，現(xiàn)在新盤也要近100000元/㎡。

　　這三個例子告訴我們的是什么呢：

　　“房價和GDP，人均GDP，GDP增速無關”?。?/p>

　　這是一個非常非常重要的結論。我們曾看到，許多人把上海，北京的房價，和美國比較。并且問“美國的房價才賣多少”。不如拋了房子移民。

　　你要和他說，“房價，和GDP、人均GDP、GDP增速無關”。

　　簡點來說，北京和長城關外的張家口，其人均GDP經(jīng)濟發(fā)展水平，其實是差不多的。這二者房價差多少倍？

　　對于中國大多數(shù)產(chǎn)業(yè)基礎薄弱的城市而言，在重復建設帶來的產(chǎn)業(yè)存量過剩、創(chuàng)新難上加難的背景下，數(shù)量型的招商引資也十分困難，更談不上升級產(chǎn)業(yè)的引入，吸引不了高素質的產(chǎn)業(yè)人群、服務業(yè)人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數(shù)量杯水車薪，而書記、市長在任內拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。

　　分化，是未來10年中國城市的母題，也是中國房地產(chǎn)市場、中國房價漲跌的主題。

　　“哪些事件，會登上2015年中國的頭條？”美國《外交政策》雜志對2015年的中國做出新預測，其中包括一條：農(nóng)村人口不再強烈渴望涌入大城市。

　　這明顯是扯蛋。如果聽它的，你就慘了。

　　和小日本的大東京一樣，即使中國人口政策沒有本質的調整，人口增幅減緩的趨勢不發(fā)生變化，京滬粵三大城市群，以及自然條件優(yōu)越、經(jīng)濟發(fā)達的南方區(qū)域中心城市，房價增長，還是一個短時期內難以被撤下的“頭條”。

　　警告：房市下跌已是必然！

　　國務院參事夏斌曾在今年六月份的一篇內部報告中說，“當前經(jīng)濟走勢關鍵看房市，房市下跌已成必然定勢”。這里說的房市是指房價和交易量?？梢哉f，由1998年住房改革開始，到2008~2009年，由信貸積極擴張所助推的房地產(chǎn)“超級繁榮”已經(jīng)結束了。我們銀行給企業(yè)大量貸款的抵押物都是房地產(chǎn)。我們好多實體經(jīng)濟，好多工商企業(yè)，向銀行貸款是用廠房用土地做抵押的，這部分錢占整個銀行貸款的40%，這是相當高的比例。剛才講的是主要銀行，在非主要銀行，在影子銀行中間，這個比例就更高了。

　　如果住房銷量下降，房價下降，系統(tǒng)性風險會不會爆發(fā)？這個就很難說了，很難保證不爆發(fā)。如果爆發(fā)，它是一種什么樣的爆發(fā)方式？以下是具體的闡釋，但在時間概念上，不一定是先有第一波然后是第二波，并行也有可能。

　　第一波，房市價量齊跌，價格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了。這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)開始了。房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質量最早出問題，房地產(chǎn)企業(yè)的問題最早出現(xiàn)。抵押物的市值馬上下跌，開發(fā)貸款的質量問題緊隨其后。這個時候，面對抵押物價格的下跌和開發(fā)貸款可能還不出來的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行行長的第一反應是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應是部分房地產(chǎn)企業(yè)馬上資不抵債，破產(chǎn)。間接效應是GDP下跌，這是第一波。

　　第二波，收緊房企銀根的連鎖反應是，涉及上下游40個行業(yè)的投資會進一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩，如果房地產(chǎn)投資再進一步下降，產(chǎn)能過剩問題更大。因此導致這批相關的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

　　第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關的八項稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產(chǎn)的依賴度達到53%。有些地方更高，100%多的都有。在這種情況下，如果房市價量齊跌，首先會出現(xiàn)什么情況？房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因為房地產(chǎn)企業(yè)房子賣不出去，價格都跌了，老板不愿意拿地了。報紙上各種信息披露，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地拍賣流標，二次流標。今年10個典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。最新的7、8月份的數(shù)據(jù)沒有放進去。我們假設今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦？收縮基礎設施建設，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

　　現(xiàn)在全國每年大量的基礎設施建設，80%都是銀行的錢，或者金融系統(tǒng)的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎設施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個時候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。但越加快拍賣土地，地價跌得越快，這是必然結果。地價跌得越快，會從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質量的惡化。這樣的話，使整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。

　　第四波，群體性事件集中爆發(fā)。隨著銀行對房企的信貸緊縮，理財市場上的違約事件頻頻出現(xiàn)，由此群體性事件和社會不穩(wěn)定因素在短時間內會集中爆發(fā)。現(xiàn)在整個社會都在討論剛性兌付不兌付的問題。對此，我是堅決主張不能剛性兌付，否則老這么下去，中國的金融市場秩序怎么建立？但是不剛性兌付，老百姓怎么辦？

　　我的觀點是要堅決打破剛性兌付，目前可暫時有些變通措施?，F(xiàn)在整個中國面臨著全社會道德風險。什么叫全社會道德風險？地方政府主政者不在乎，借錢干，還不了，過兩年退休下屆政府還，因此政府誰也不怕借錢。政府不怕借錢，銀行也不怕，通過銀行在柜臺上向老百姓銷售地方舉債的各種金融產(chǎn)品。地方政府不怕，銀行怕嗎？中國的國情都了解，地方政府債務最后是中央要背的，因此銀行也有積極性，銀行也有道德風險。老百姓覺得政府不怕，國有銀行不怕，我們怕什么？你只要敢賣，我就敢買。例如12%的債券利率，銀行拿2%的“通道費”，信托也拿2%，到了老百姓手上還剩8%點，比銀行存款還高4.5%，為什么不買？這就是整個社會的道德風險。面對這個情況，所以我堅決主張，買可以，最后還不了應依法辦事，它不是固定收益，是預期收益率，合同早就告訴你了。最后到底怎么辦？這就看執(zhí)政者的水平問題了。

　　金融天生具有內在的不穩(wěn)定性和順周期的特點。中國當前經(jīng)濟運行傳導機制的主要特征是什么？是“土地財政”，以土地為杠桿，撬動金融。通過撬動金融，推動經(jīng)濟增長。在土地財政、金融杠桿、經(jīng)濟增長三者緊密相聯(lián)的扭曲局面沒有徹底改變之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開始有點戳破之初，房市的價量齊跌，土地收入的減少，會引起銀行資產(chǎn)質量的惡化，銀行從自保角度出發(fā)，會緊縮信貸，由此必然會發(fā)生整個社會債務陷入自我緊縮的循環(huán)之中。一旦發(fā)生以上情況，我預計，今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過7.5%左右的難關，但是未來兩年內，仍然有可能下滑到6%以下，中國經(jīng)濟將陷入嚴重的蕭條和中等收入陷阱。如果中央政府沒有事先的政策干預，這是完全有可能發(fā)生的大概率事件。我的意思是，現(xiàn)在如果沒有其他準備，不是提前開始一點一點布局干預，2015年，2016年跌到6%完全可能。中央政府應該要從最壞的打算入手，做好各種準備。

　　今年房地產(chǎn)會有怎樣的政策？

　　今年中國經(jīng)濟每個月的表現(xiàn)都在挑戰(zhàn)人們的想象力，誰也說不清，誰也不敢打保票了。面對現(xiàn)在這個情況，一旦出現(xiàn)意想不到的事，怎么防止經(jīng)濟出問題？夏斌從宏觀經(jīng)濟角度，給出了四個“藥方”，有些是針對房地產(chǎn)的，有些雖然不是針對房地產(chǎn)，但會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。

　　第一，要堅決穩(wěn)住整個金融系統(tǒng)的放貸意愿和能力，讓金融系統(tǒng)樹立信心。為此，中央銀行近期內應采取措施，發(fā)出明確的毫不含糊的穩(wěn)健貨幣政策的信號，確保整個金融體系有穩(wěn)定的流動性支持。中央銀行政策的信號一定要很明確，而不是如前一陣子，讓市場去猜中央銀行采取回購的意圖。市場看不懂，金融機構看不懂，這種狀況很危險。就要告訴大家，你們不要慌，金融機構不要慌。為什么金融體系要穩(wěn)?。恳驗榻鹑隗w系一旦出事，和某個大企業(yè)出事不是一個概念，金融體系的風險傳導快，影響大。從金融監(jiān)管角度說，銀行對每個企業(yè)的貸款，不準超過它資本金的10%。輸?shù)袅诉@筆貸款，資本金也就輸?shù)袅?0%，整個金融系統(tǒng)是不會出事的。對企業(yè)是如此，但銀行不是這么回事。去年6月份，在上海的銀行拆借市場上，隔夜拆借利率達到30%，比高利貸還高利貸，天下奇觀。銀行之間有貸有存，到了晚上，一看頭寸，到底貸大還是存大？差一點點，不夠，到拆借市場借錢，要彌補平衡。在形勢比較平穩(wěn)的情況下市場利率波動不大。去年大家都在傳，可能央行想采取動作，要按市場規(guī)律辦事，該不貸的就是不貸。大家一聽這個信息，市場緊張了。這時候如果某個銀行資金緊了，而市場利率已經(jīng)達到25%，又拆不著，晚上平不了資金，為了清算，再高的利率也必須去拆，一下子發(fā)生借一天錢30%的高利率。后來整個市場轟動了，央行馬上不敢了。這說明央行想按市場規(guī)律辦事，方向是對的，但不是一下子就能辦到的。

　　第二，一旦市場上出現(xiàn)抵押物大幅度貶值的情況，可以宣布采取緊急會計原則，或者說，央行馬上動手，直接到市場上去購買將貶值的資產(chǎn)。你賣我就買，把價格穩(wěn)住。緊急會計原則，就是不準隨便按照抵押物的原值來要求追加抵押物，越逼企業(yè)，企業(yè)越陷入危機。維持原來抵押物價，原來評估多少錢就是多少錢。聽說美國在危機時，在會計原則上也采取了緊急措施。我們能不能采?。慨斎荒堋Ｒ坏┏鍪?，就要防止市場恐慌。

　　第三，當房價出現(xiàn)斷崖式爆跌時，國務院應該馬上明確，允許各級地方政府用棚戶區(qū)改造資金去買房?，F(xiàn)在的棚戶區(qū)改造資金總的使用方向是對的。房價如果大跌，不如拿這筆錢買房。買了房以后，改造一下再借給或者賣給弱勢群體，當作棚戶區(qū)改造用。在這方面政府應該靈活些。報紙上登過，有的城市已經(jīng)這么做了。這個方向是對的。

　　第四，當銀行不良資產(chǎn)增幅加快，按照銀行審慎監(jiān)管原則，就不準貸款了，因為資本金不足，這時候應該采取緊急措施，提高銀行自主核銷不良貸款的最高限額。工農(nóng)中建交，有不良貸款，就用資本金利潤沖掉?，F(xiàn)在能沖多少國家是有規(guī)定的。能不能在出現(xiàn)緊急狀況時，提高這個比例，讓他們自主核銷。資本充足率健全就可以穩(wěn)健地貸款；如果資本金不足的，趕緊增資，或者說，由政策性銀行金融機構來進行重組。