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長江實業(yè)2008年年報顯示,譽天下項目占地面積為74萬平方米,建筑面積為44.5萬平方米,分三部分分期開發(fā),其中,第一部分預計完工時間是2010年,第二部分是2012年,第三部分是2014年。2013年長江實業(yè)內地地產項目一覽表;分期緩慢開發(fā)、變相囤地、坐享土地升值的商業(yè)戰(zhàn)術,令李嘉誠家族長期蒙上了囤地的陰影。
   
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李嘉誠內地再陷囤地質疑:25年開發(fā)一個項目

海口網 http://mmkcvlj.cn 時間:2014-09-02 08:33

  用1/4個世紀來開發(fā)一個項目

  長江實業(yè)2012年、2013年年報顯示,位于北京中央別墅區(qū)的譽天下項目為長江實業(yè)的銷售業(yè)績作出了一定貢獻。

  記者了解到,早在1993年,長江實業(yè)就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發(fā);2003年,長江實業(yè)完全擁有該地塊;2005年,取得北京市住建委頒發(fā)的施工證并開始建設,但不久便因故停工;2008年,重新開工。

  長江實業(yè)2008年年報顯示,譽天下項目占地面積為74萬平方米,建筑面積為44.5萬平方米,分三部分分期開發(fā),其中,第一部分預計完工時間是2010年,第二部分是2012年,第三部分是2014年。

  而長江實業(yè)2013年年報顯示,譽天下項目未完工土地又被分為4個部分,分期開發(fā),其預計最后的完工時間是2018年。這意味著,從1993年參與開發(fā)算起,這一項目的開發(fā)時間是25年,相當于1/4個世紀。

  據了解,2008年譽天下的別墅上市時,價格為20000元/平方米,而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年,譽天下從600萬左右/套的經濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

  分析人士指出,通過10多年的囤地,中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善,這大大提升了項目的土地價值。再經過10年的開發(fā),中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺,而且在房價不斷上漲的推動下,該區(qū)域地塊進一步提升了價值。

  拿地9年,2/3的項目未完工

  譽天下僅僅是長江實業(yè)被外界質疑的“先囤地坐等升值,再相機開發(fā)入市”策略的冰山一角。

  長江實業(yè)2014年半年報顯示,長江實業(yè)2014年預計完成的地產項目中,絕大多數的內地地產項目是在2005年前拿地的。如長江實業(yè)預計今年完工的位于廣東東莞的海逸豪庭項目第E1及E2期,實際上,該地塊竣工時間一再調整,從最初的2001年一度拖至2017年,截至目前,該項目的開發(fā)面積只有三分之一。

  記者選擇了長江實業(yè)2005年年報和2013年年報,對長江實業(yè)在內地的土地儲備、開發(fā)情況進行了對比。

  之所以選擇2005年,一是2005年正是長江實業(yè)在內地大規(guī)模拿地的年份,土地越多,越具有代表性;二是2005年后中央不斷加大打擊囤地力度,幾乎每次樓市調控都劍指囤地,在這種背景下更能了解長江實業(yè)的開發(fā)技巧;三是2005年至今,近9年的時間,一般來說,已經足夠開發(fā)完一個地產項目了。

  長江實業(yè)2005年年報顯示,當年長江實業(yè)在內地共有29個項目,大多數項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業(yè)2013年年報顯示,這29個項目中,只有10個項目處于已完工狀態(tài);有18個項目處于未完工狀態(tài),且最終完工時間普遍調整為2015、2016年左右;另有一個項目重慶南岸,具體開發(fā)信息不詳。

  這意味著,長江實業(yè)2005年的土地儲備項目,經過八九年的開發(fā),還有近2/3未完工。而在18個未完工的項目中,有6個項目的開發(fā)完成比例為零,僅僅處于剛剛開發(fā)或尚未開發(fā)的狀態(tài);其中,有4個項目的土地面積甚至出現了增長。如武漢江漢區(qū)老浦片項目,2005年長江實業(yè)的土地面積為2.95萬平方米,2013年則增為3.52萬平方米。同時,該項目的權益建筑面積也從原來的6.63萬平方米,增加為7.35萬平方米。

  有業(yè)內人士指出,項目增加建筑面積的原因在于修改了規(guī)劃。一個房地產項目從申請修改規(guī)劃到最終落實,一般會經過規(guī)劃專家組論證、規(guī)劃部門出具意見等環(huán)節(jié),需要一定的時間,因此,修改規(guī)劃往往不僅會為開發(fā)商帶來額外收益,還成為了一部分開發(fā)商延緩項目開發(fā)時間的重要手段。

  而從個案來看,長江實業(yè)2005年年報顯示,廣州國際玩具禮品城項目占地面積為32.13萬平方米,處于“計劃中”的狀態(tài),其完工時間估計為2007年12月,這就是說2005年時該項目還沒有開工。

  而長江實業(yè)2013年年報顯示,該項目的部分物業(yè)估計將于2014年12月完工。這意味著,2005年至2013年,該項目并沒有任何一部分開發(fā)完成。2013年年報同時還顯示,該項目將于2017年6月完成所有開發(fā),這一時間比2005年預計完工的時間晚了整整10年。

[來源:參考消息網] [作者:] [編輯:覃業(yè)偉]
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